Abusi edilizi: quando il responsabile resta obbligato alla demolizione anche se ha ceduto la proprietà

Abusi edilizi: l’ordine di demolizione resta anche senza proprietà dell’immobile

L’ordine di demolizione rappresenta uno degli strumenti più incisivi per reprimere gli abusi edilizi e ha una natura “reale”, ossia che incide direttamente sul bene e prescinde dalla proprietà e quindi da eventuali trasferimenti della stessa.

L’ordine di demolizione non mira a sanzionare una condotta in senso stretto, ma a eliminare una situazione abusiva, ripristinando l’equilibrio urbanistico-edilizio. Esso ha comunque un effetto deterrente e sanzionatorio perché comporta la perdita del bene o parte di esso (del suo valore) oltre agli oneri connessi agli interventi demolitori e di ripristino da imputare a chi sia in possesso del bene o che si dimostri abbia commesso l'abuso.

Ma cosa succede quando il soggetto originariamente responsabile dell’abuso edilizio non sia più proprietario o non intrattenga più un rapporto di possesso con il bene?

Occorre capire entro quali limiti il cambio di proprietà del bene possa incidere sulla posizione del soggetto condannato e quando quest’ultimo abbia diritto a sostenere di non avere più alcun legame con l’immobile. In particolare, bisogna accertare se il soggetto abbia un interesse reale e immediato a essere escluso dal procedimento esecutivo. Questo serve a evitare che la richiesta venga presentata solo per prendere tempo o sottrarsi all’esecuzione dell’ordine.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 7070/2026 offre un’ulteriore precisazione dei presupposti e dei limiti dell’estromissione dal procedimento esecutivo in materia di abusi edilizi, precisando che chi abbia realizzato un abuso edilizio resta comunque obbligato alla demolizione, anche se nel frattempo ha "perso" la proprietà dell’immobile.

Ordine di demolizione: la Cassazione chiarisce la natura reale e permanente

Un manufatto viene qualificato come abuso edilizio risalente al 2000 e ne viene conseguentemente disposto un ordine di demolizione. A distanza di anni, nel 2025, nella fase esecutiva, il ricorrente chiede di essere estromesso dal procedimento sostenendo di non essere più né proprietaria né possessore dell’immobile, affermando che il bene sarebbe ormai nella disponibilità di una controparte.

Il Tribunale di Foggia respinge la richiesta e da qui il ricorso in Cassazione.

La posizione della Suprema Corte è chiara e precisa. Viene infatti sottolineato che “(…) il responsabile dell’abuso edilizio, destinatario dell’ordine di demolizione contenuto nel titolo penale, resta legittimato passivo in executivis anche ove, medio tempore, si alleghi il venir meno della titolarità dominicale, salvo la rigorosa allegazione di un interesse concreto e attuale alla revoca o sospensione dell’ingiunzione. L’ordine di demolizione ex art. 31 d.P.R. 380/2001 ha carattere reale e oggetto “complessivo”, mirando alla restitutio in integrum e ricomprende superfetazioni e opere accessorie: le difficoltà tecniche non giustificano la sospensione se imputabili al condannato. Infine, la “fiscalizzazione” dell’abuso ex art. 34 d.P.R. 380/2001 resta eccezione confinata alle parziali difformità, ma non è applicabile quando l’immobile è integralmente abusivo, come nel caso in esame.”
Chi ha commesso un abuso edilizio resta obbligato a subire l’ordine di demolizione anche se nel frattempo ha perso la proprietà dell’immobile. L’ordine di demolizione ha natura reale e riguarda l’intero immobile, con l’obiettivo di ripristinare lo stato originario dei luoghi.
Non è inoltre possibile sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria se l’abuso è totale.

Chi realizza un abuso resta esposto nel tempo alle conseguenze del reato commesso.

Quindi:

Anche a distanza di anni e indipendentemente dalle vicende successive dell’immobile chi commette l'abuso può essere chiamato a ripristinare lo status iniziale pur non essendo nella disponibilità materiale di accedere al bene.

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FAQ tecniche - Abusi edilizi: demolizione obbligatoria anche senza proprietà

Che cos’è l’ordine di demolizione negli abusi edilizi?
È un provvedimento previsto dal d.P.R. 380/2001 che impone la rimozione delle opere abusive e il ripristino dello stato originario dei luoghi. Ha natura reale, cioè incide direttamente sul bene indipendentemente dal soggetto proprietario.

A cosa serve e in quali contesti si applica?
Serve a eliminare situazioni di difformità urbanistico-edilizia. Si applica in presenza di interventi realizzati senza titolo o in totale difformità, sia in ambito residenziale che produttivo, con impatti su progettazione, compravendite e pratiche edilizie.

Quali sono le prestazioni e i requisiti del provvedimento?
Non si tratta di una prestazione tecnica ma di un obbligo giuridico: ripristino integrale dello stato dei luoghi. Riguarda l’intero manufatto abusivo, comprese opere accessorie e superfetazioni, secondo quanto definito nel titolo esecutivo.

Quali vantaggi rispetto a sanzioni alternative?
La demolizione garantisce il ripristino della legalità urbanistica, mentre la fiscalizzazione è ammessa solo per difformità parziali. In caso di abuso totale, non è possibile sostituire l’intervento con una sanzione pecuniaria.