Solaio intermedio con nuova superficie calpestabile: senza permesso, demolizione ok dopo 40 anni

Ci sono interventi edilizi assentibili liberamente, altri per i quali può bastare una SCIA e altri, infine, che necessitano per forza di cose del permesso di costruire o SCIA alternativa al permesso, perché sono rilevanti, modificano in maniera evidente l'immobile al quale si riferiscono e, quindi, comportano aumento di carico urbanistico e modifica dei volumi e delle superfici utili.

Conoscere bene, ad esempio, le differenze che intercorrono tra una ristrutturazione edilizia leggera, assentibile con SCIA, e una 'pesante', per il quale serve il permesso (o la SCIA alternativa), può evitare di incappare in sgradevoli sorprese, cioè il rischio di abuso con conseguente ordinanza di demolizione da parte del comune, anche dopo lunghissimo tempo (nel 'nostro' caso, 40 anni!) dall'effettiva realizzazione dell'abuso.

Il caso: solaio interpiano con mutamento d'uso

Nel caso della sentenza 22413/2025 dell'11 dicembre del Tar Lazio, ci troviamo di fronte a un abuso edilizio, in quanto realizzato senza alcun titolo, consistente nella realizzazione, all'interno di un locale interrato originariamente autorizzato come volume tecnico (autoclave), di un locale bagno e ripostiglio (ml 4,40 x 4,10, h. 1,80) e di un soprastante locale destinato ad ufficio (h. 1,95), accessibile dalla rampa di accesso, configurando di fatto la realizzazione di un solaio interpiano e il mutamento di destinazione d’uso in assenza di titolo (SCIA alternativa al Permesso di Costruire) e delle necessarie autorizzazioni sismiche e paesaggistiche (D.Lgs. 42/2004).

Ordine di demolizione legittimo anche per l'attuale proprietario incolpevole

In primis, il ricorrente lamenta il difetto di istruttoria e il travisamento dei fatti, asserendo di aver acquistato l'immobile nello stato di fatto attuale e di non essere l'autore materiale dell'abuso, che risalirebbe agli anni '70.

Cambia poco (anzi nulla): infatti, secondo consolidata giurisprudenza, l'ordine di demolizione ha natura reale e non sanzionatoria personale; esso colpisce l'immobile abusivo e ha la finalità di ripristinare l'ordine urbanistico violato.

In particolare, secondo la giurisprudenza con il trasferimento del diritto sull’immobile abusivo e per il periodo di competenza, “si verifica una novazione soggettiva cumulativa dell'obbligo propter rem di demolire il bene”.

Per questo motivo il soggetto passivamente legittimato dell'ordinanza di demolizione è il proprietario attuale del bene, indipendentemente dall'essere egli l'autore materiale dell'illecito o dall'averlo acquistato già in tale stato.

Ne consegue che l'estraneità del proprietario alla commissione dell'abuso non lo esonera dall'obbligo di ripristino, ferma restando la possibilità di rivalersi nei confronti del dante causa (cfr. Cons. di St., Ad. Plen., n. 16/2023)

Pertanto, diversamente da quanto opinato da parte ricorrente, è irrilevante ai fini della legittimità dell'atto impugnato che le opere (solaio interpiano e cambio di destinazione d'uso da volume tecnico a bagno/ufficio) siano state realizzate dal precedente proprietario.

Demolizione ok anche dopo 40 anni? Sì, ecco perchè

E' infondato anche il motivo con cui si deduce la violazione dell'art. 3 L. 241/90 per carenza di motivazione in relazione al tempo trascorso (asseritamente oltre 40 anni) e al legittimo affidamento.

Il Collegio si conforma al principio di diritto enunciato dall'Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato (sentenza 17 ottobre 2017, n. 9), secondo cui il provvedimento con il quale viene ingiunta, sia pure tardivamente, la demolizione di un immobile abusivo, per la sua natura vincolata e rigidamente ancorata al ricorrere dei relativi presupposti in fatto e in diritto, non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse (diverse da quelle consistenti nel ripristino della legalità) che impongono la rimozione dell'abuso.

Il decorso del tempo, anche se lungo, non radica in capo al privato alcun legittimo affidamento, atteso che l'abuso edilizio costituisce un illecito permanente e che il potere di vigilanza e repressione in materia urbanistica non è soggetto a prescrizione o decadenza.

Non sussiste, dunque, alcun obbligo per l'Amministrazione di comparare l'interesse pubblico al ripristino della legalità con l'interesse privato al mantenimento dell'opera, né di motivare sulla "attualità" dell'interesse pubblico, che è in re ipsa.

Questa è una ristrutturazione edilizia pesante

In ultima istanza, il TAR chiarisce la qualificazione dell'intervento.

Le opere contestate (realizzazione di un solaio intermedio che crea nuova superficie calpestabile e volume, con trasformazione di un vano tecnico in locali abitabili/uffici) configurano una ristrutturazione edilizia pesante o, comunque, un intervento che comporta aumento di carico urbanistico e modifica dei volumi e delle superfici utili, necessitando del Permesso di Costruire o della SCIA alternativa (artt. 10 e 23 D.P.R. 380/2001).

La tesi di parte ricorrente, secondo cui si tratterebbe di opere minori o di "interventi locali", è smentita dalla consistenza stessa delle opere descritte nel verbale di accertamento (creazione di due livelli distinti con destinazioni d'uso residenziali/terziarie in luogo di un vano tecnico).

La mancanza del titolo edilizio, unitamente all'assenza dell'autorizzazione sismica (necessaria per la realizzazione di strutture in cemento armato come il solaio) e del nulla osta paesaggistico (ove previsto), rende l'opera abusiva e giustifica pienamente l'adozione della misura ripristinatoria.

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