Soppalchi preesistenti: quando la chiusura è considerabile come ristrutturazione edilizia o restauro conservativo

Soppalchi preesistenti: differenze tra restauro conservativo e ristrutturazione edilizia

Quando si interviene sulla riqualificazione di immobili esistenti, è essenziale individuare correttamente i confini tra le diverse categorie di intervento edilizio.

In particolare, assume rilievo la distinzione tra il restauro e risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia, ne consegue che:

• per restauro e risanamento conservativo si intendono quegli interventi finalizzati a preservare l’organismo edilizio, senza alterarne in modo significativo la struttura e le caratteristiche essenziali;
• la ristrutturazione edilizia ricomprende, invece, interventi di maggiore incidenza, quali il ripristino o la sostituzione di parti dell’edificio, l’eliminazione o l’inserimento di nuovi elementi costruttivi e la modifica degli impianti.

In questo contesto, particolare attenzione meritano i soppalchi preesistenti.

Molti edifici industriali o artigianali, infatti, presentano spazi interni con altezze enormi in cui sono stati allestiti dei soppalchi che, in sede di riconversione a uso residenziale, vengono chiusi al fine di recuperare superficie abitabile.

Si pone quindi il problema di stabilire se la chiusura di un soppalco comporti la sua qualificazione come vero e proprio piano dell’edificio e quali siano le conseguenze di tale trasformazione sotto il profilo del rispetto delle altezze minime e del computo delle volumetrie.

Un ulteriore profilo critico riguarda la corretta qualificazione delle superfici:

non tutti i locali, infatti, possono essere considerati accessori
ed esclusi dal calcolo della superficie utile.

Su tali questioni il TAR Lombardia ha fornito rilevanti chiarimenti in ordine alla corretta interpretazione delle norme edilizie comunali in materia di recupero del patrimonio edilizio esistente, con specifico riferimento alla trasformazione dei soppalchi in piani abitabili e al computo delle superfici accessorie.

Chiusura dei soppalchi e SCIA: quando si creano nuovi piani computabili nella SLP

Il ricorrente voleva trasformare in residenza quattro unità immobiliari originariamente a destinazione produttiva, per le quali erano state presentate tre Segnalazioni Certificate di Inizio Attività (SCIA), con un progetto che prevedeva:

• il cambio di destinazione d’uso;
• la traslazione di superfici tra le diverse unità;
• il completamento di soppalchi esistenti mediante la chiusura delle solette interpiano.

Il Comune avvia tre distinti procedimenti di annullamento delle singole SCIA rilevando diverse irregolarità, tra le quali la creazione di nuovi spazi che con la chiusura dei soppalchi aveva di fatto generato piani autonomi.

Nel giudizio del TAR viene precisato che “la sostanziale chiusura dei soppalchi preesistenti non consente di escludere che un siffatto intervento abbia determinato la creazione di nuovi piani computabili nella S.L.P. (…) Laddove tali limiti siano superati, i soppalchi sono qualificabili come piani computabili nella S.L.P. (...) Pertanto il calcolo dell’altezza media dovrà essere effettuata dividendo il volume dei singoli piani delle unità immobiliari per la superficie utile, come il Comune ha affermato.
Pertanto i locali aventi altezza inferiore a m. 2,70 non rispettano i parametri previsti dall’art. 99 R.E.C. Né può rilevare ai fini del mantenimento dell’altezza di m 2,40, il disposto di cui al sesto comma dell’art. 99 del R.E.C. (…). L’intervento realizzato con le S.C.I.A. oggetto di annullamento non può qualificarsi come “recupero conservativo”. Con esso, infatti, si sono creati nuovi piani, mediante la sostanziale “chiusura” delle preesistenti solette interpiano, con incremento della superficie utile.”
La chiusura dei soppalchi preesistenti ha di fatto generato nuovi piani autonomi, da considerare computabili nella S.L.P. (Superficie Lorda di Pavimento). L’altezza media va calcolata a questo punto come per i normali piani, dividendo il volume per la superficie utile, in base a ciò alcuni locali che non raggiungono l’altezza minima di 2,70 m prevista dal regolamento edilizio non sono da considerarsi abitabili. Non è infatti applicabile la deroga dei 2,40 m, riservata a interventi conservativi.

Quindi l’intervento di chiusura dei soppalchi non può essere inquadrato come un recupero conservativo, perché vi sono gli estremi di un intervento che incrementa la superficie utile.

Soppalchi chiusi e nuovi piani: quando si configura la ristrutturazione edilizia secondo il TAR

Il Tar sottolinea infine che “L'intervento di restauro e risanamento conservativo si caratterizza per la realizzazione di opere funzionali alla conservazione dell'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità, nel rispetto dei suoi elementi tipologici (in specie, architettonici e funzionali, suscettibili di consentire la qualificazione dell'organismo in base alle tipologie edilizie), formali (tali da contraddistinguere il manufatto, configurandone l'immagine caratteristica), e strutturali (concernenti la composizione della struttura dell'organismo edilizio). Detto altrimenti, la caratteristica degli interventi di mero restauro è quella di essere effettuata mediante opere che non comportano l'alterazione delle caratteristiche edilizie dell'immobile da restaurare, e quindi rispettando gli elementi formali e strutturali dell'immobile stesso, mentre la ristrutturazione edilizia si caratterizza per essere idonea ad introdurre un quid novi rispetto al precedente assetto dell'edificio.” (…). La stessa circolare dell’ufficio richiamata dalla parte ricorrente smentisce la qualificabilità dell’intervento come di risanamento conservativo, atteso che essa si riferisce alla mera ipotesi di traslazione di superficie utile all’interno della sagoma di un edificio, ma fa salvi i casi in cui si amplino le solette interpiano e si creino nuovi piani.”
Secondo il giudice la chiusura dei soppalchi e la creazione di nuovi piani configurano una vera e propria ristrutturazione edilizia, comportando “una complessiva trasformazione dell'edificio, incompatibile con le caratteristiche degli interventi conservativi”.

In conclusione quando un soppalco viene sostanzialmente chiuso, superando i limiti di estensione previsti dal regolamento edilizio in rapporto alle altezze, si trasforma in un vero e proprio piano autonomo, contemplando una ristrutturazione edilizia perché decade il principio di conservazione. Questa trasformazione comporta l'obbligo di rispettare i requisiti previsti per i locali abitabili, inclusa l'altezza minima di 2,70 metri, senza possibilità di deroghe.

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Keywords: soppalchi, restauro conservativo, ristrutturazione edilizia, SLP (Superficie Lorda di Pavimento), altezze minime, regolamento edilizio, superficie utile.