Sostituzione di copertura piana con tetto: ristrutturazione o nuova costruzione?

L’articolo analizza la qualificazione edilizia della sostituzione di una copertura piana con un tetto, chiarendo quando l’intervento rientra nella ristrutturazione edilizia e quando, invece, integra una nuova costruzione. La giurisprudenza amministrativa evidenzia che il mancato superamento della soglia del 20% di incremento volumetrico non è decisivo se le norme urbanistiche, in ragione del pregio paesaggistico, escludono variazioni di sagoma e volume dalla ristrutturazione. Centrale è il ruolo delle deroghe puntuali previste dai piani di recupero e il corretto rapporto tra NTA e pareri della Soprintendenza.

Sostituzione di copertura piana con tetto: l'enigma

Un intervento edilizio consistente nella sostituzione della copertura piana del fabbricato condominiale con tetto di copertura rientra nel perimetro della ristrutturazione edilizia o configura in tutto e per tutto una nuova costruzione?

Cerca di rispondere a questa interessante domanda il Tar Salerno nella sentenza 812/2026, dove si evidenzia che:

• la trasformazione della copertura piana di un condominio in copertura a tetto può qualificarsi come nuova costruzione quando le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in ragione del pregio paesaggistico, escludono variazioni di sagoma e incrementi di volume dalla ristrutturazione edilizia;
• ove però il piano di recupero preveda una deroga entro precisi limiti, il progetto conforme è compatibile e il parere contrario della Soprintendenza è illegittimo.

Il caso in sintesi

Un condominio a Cava de' Tirreni presenta SCIA per la sostituzione della copertura piana con un tetto. L'area è zona di notevole interesse pubblico (d.m. 12 giugno 1967) nel Piano urbanistico territoriale della Costiera sorrentino-amalfitana.

Il Piano di recupero Borgo e aree annesse classifica il fabbricato in categoria D2 – ristrutturazione integrale, vietando variazioni di sagoma e incrementi di volume. La Soprintendenza nega l'autorizzazione paesaggistica nel 2024 e sul progetto riformulato nel 2025.

La qualificazione come nuova costruzione

L'art. 3, comma 1, lett. e.6, del d.P.R. 380/2001 definisce interventi di nuova costruzione quelli pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualificano come tali, ovvero che comportino un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale.

Il TAR chiarisce che il mancato superamento della soglia del 20% non esclude tale qualificazione: occorre verificare se le norme tecniche ricomprendano l'intervento in quella categoria in ragione del pregio paesaggistico. Nel caso, il Piano di recupero esclude dalla ristrutturazione le opere con variazioni di sagoma e incrementi di volume.

La deroga dell'art. 6.1 NTA

E' interessante incentrarsi sul terzo motivo di ricorso, col quale parte ricorrente deduce che l’intervento proposto sarebbe assentibile anche ai sensi del Piano di recupero Borgo e aree annesse, perché l’articolo 6.1 delle norme tecniche di attuazione del Piano consente la trasformazione della copertura piana in copertura a tetto con i limiti dell’incremento di altezza massima al colmo di 2,50 m e altri limiti, tutti rispettati.

Il Piano di recupero, all'art. 6.1 NTA, consente quindi la trasformazione da copertura piana a tetto entro limiti precisi: incremento al muro perimetrale non superiore a 0,50 m, al colmo non superiore a 2,50 m, pendenza massima stabilita, divieto di ambienti abitabili. Entrambi i progetti sono conformi.

La Soprintendenza aveva ritenuto ostativa una nota esplicativa sul rispetto di sagoma e volumi negli interventi D2. Il TAR ne esclude il valore normativo: la nota non può contraddire l'art. 6.1 e va letta come richiamo alle sole demolizioni con fedele ricostruzione.

In definitiva, diversamente da quanto considerato dalla Soprintendenza al paesaggio, il progetto deve ritenersi compatibile con il Piano di recupero e, di conseguenza, con il sovraordinato Piano urbanistico territoriale.

Silenzio-assenso: non esiste per le autorizzazioni paesaggistiche

In ultimo, il TAR esamina la questione della presunta formazione del silenzio-assenso, per scadenza del termine di 45 giorni per l'espressione del parere.

Il motivo è infondato perché, come più volte ritenuto dal TAR, aderendo a un costante orientamento giurisprudenziale, il procedimento di autorizzazione paesaggistica non è soggetto agli effetti del silenzio assenso tra amministrazioni pubbliche previsti dall'art. 17-bis della L. n. 241 del 1990, a causa dell'incompatibilità dell’istituto rispetto all'effetto devolutivo stabilito dall'art. 146, comma 9, del codice dei beni culturali e del paesaggio per il parere tardivo della Soprintendenza (T.A.R. Campania, Salerno, Sez. I, Sentenza 08/11/2025, n. 1822).

Il ricorso principale, in conclusione, deve essere accolto, con l'annullamento del parere negativo impugnato, mentre devono essere respinte la domanda di accertamento del silenzio assenso e la domanda risarcitoria contestualmente presentata, in quanto del tutto generica.

FAQ TECNICHE: Da copertura piana a tetto

La sostituzione di una copertura piana con un tetto è sempre ristrutturazione edilizia?
No. La qualificazione dipende dalle norme urbanistiche vigenti. Se gli strumenti urbanistici escludono variazioni di sagoma e volume dalla ristrutturazione, l’intervento può configurarsi come nuova costruzione.

Il limite del 20% di incremento volumetrico è decisivo?
Non necessariamente. Anche sotto tale soglia, l’intervento può essere considerato nuova costruzione se le norme tecniche lo qualificano così in funzione del pregio paesaggistico dell’area.

Che ruolo hanno i Piani di recupero comunali?
I Piani di recupero possono vietare o consentire specifici interventi. Se prevedono deroghe puntuali, come la trasformazione della copertura entro limiti prestabiliti, l’intervento conforme è assentibile.

La Soprintendenza può disapplicare una deroga prevista dalle NTA?
No. Una nota interpretativa priva di valore normativo non può prevalere sulle norme tecniche di attuazione del Piano, né introdurre divieti non espressamente previsti.

Si forma il silenzio-assenso sull’autorizzazione paesaggistica?
No. Il procedimento paesaggistico è escluso dal silenzio-assenso tra amministrazioni, poiché il Codice dei beni culturali prevede un meccanismo diverso in caso di parere tardivo della Soprintendenza.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO