Sottotetto abusivo: CILA e SCIA hanno bisogno dello stato legittimo?

Spesso ci si illude di poter sanare un abuso edilizio con interventi parziali, ma questo è un errore che la legge non permette. La sentenza del TAR della Lombardia (n. 1863/2026) ribadisce che non si può intervenire su un immobile irregolare senza prima ripristinarne lo stato legittimo. Il caso affrontato è relativo ad un sottotetto reso abitabile senza autorizzazione. Il Comune ha, secondo i giudici, correttamente dichiarato inefficace la CILA e bloccato la SCIA. Gli abusi, precisa il TAR, devono essere valutati nel loro complesso e non possono essere corretti in modo frammentario, confermando così la legittimità dell’ordine di ripristino.

Il sottotetto: che cos’è?

Il sottotetto è lo spazio compreso tra l’ultimo piano di un edificio e il tetto che generalmente viene utilizzato come deposito.
Si tratta di un ambiente caratterizzato da altezze variabili e da una configurazione spesso inclinata; tuttavia, attraverso interventi di recupero e adeguamento, può essere valorizzato e trasformato in superficie utile, contribuendo ad ampliare la superficie abitabile di uno stabile.

Spesso si parla di recupero del sottotetto, ma in cosa consiste?

Per recupero del sottotetto di intende adeguare urbanisticamente l’ultimo piano di un immobile con lo scopo di trasformarlo in uno spazio abitabile.
Con la Legge n. 105/2024, che ha convertito il D.L. 69/2024, vengono introdotte modifiche all’art. 2 bis del D.P.R. 380/2001, favorendo il recupero dei sottotetti per ampliare l’offerta abitativa senza ulteriore consumo di suolo.
In particolare, il D.L. 69/2024 ammette, a specifiche condizioni, il recupero dei sottotetti anche in deroga al rispetto delle distanze minime tra edifici e dai confini, purché l’intervento avvenga entro i limiti e secondo le procedure stabilite dalla normativa regionale.

A questo punto è lecito chiedersi:

un sottotetto può essere trasformato
in abitazione in difformità dal titolo edilizio consentito?

A rispondere è il TAR della Lombardia con la sentenza n. 1863/2026.

Sottotetto reso abitabile senza titolo: CILA inefficace e SCIA bloccata

Il ricorrente è il proprietario di un appartamento su due livelli e il sottotetto, secondo i titoli edilizi precedenti, non era destinato a essere abitabile. Tuttavia, nel tempo, vengono realizzati interventi che lo avevano reso idoneo alla permanenza di persone come:

• aumento delle altezze;
• apertura di più finestre;
• creazione di un bagno.

Premesso ciò, per regolarizzare la situazione, il ricorrente presenta prima una CILA con cui tenta parzialmente di ricondurre il sottotetto allo stato autorizzato, intervenendo tra l’altro sulla chiusura delle portefinestre e sulla distribuzione interna, e successivamente una SCIA finalizzata a rendere nuovamente abitabile il sottotetto.

Il Comune interviene però con due provvedimenti:

dichiara inefficace la CILA;
ordina il ripristino dello stato legittimo e blocca la SCIA.

Secondo l’amministrazione, il sottotetto presentava diverse difformità rispetto all’ultimo titolo edilizio valido e queste modifiche, nel loro insieme, avevano trasformato il sottotetto in uno spazio abitabile, in contrasto con quanto autorizzato.

Da qui il ricorso al TAR.

Leggi anche: SCIA e CILA: va sempre ripristinato lo stato legittimo?

Abuso edilizio nel sottotetto: senza stato legittimo niente SCIA o CILA

Il Tribunale respinge il ricorso precisando che “Dall’art. 9-bis del d.P.R. n. 380 del 2001 si ricava che la legittimità dello stato di fatto dell’immobile costituisce presupposto indispensabile per assentire qualunque intervento edilizio da realizzare su di esso (…). Ne consegue che gli unici interventi che possono essere realizzati su un immobile interessato da opere abusive sono quelli diretti a riportarlo esattamente alla condizione di conformità ai titoli edilizi che lo riguardano."

Quindi, l’art. 9-bis del d.P.R. 380/2001 stabilisce che un immobile deve corrispondere allo stato legittimo previsto dall'ultimo titolo abilitato per poter essere oggetto di interventi edilizi. Qualora esistano abusi, sono ammessi solo lavori finalizzati a riportare l’immobile alla conformità dei titoli edilizi. Nel caso esaminato, il sottotetto presenta più difformità (bagno, portefinestre, altezza maggiore) rispetto alla SCIA precedentemente approvata nel 2014 e quindi ogni altro intervento non potrà essere autorizzato fin quanto non si preveda un totale ripristino dello stato legittimo.

Infatti nel caso esaminato, l’abuso sul sottotetto riguarda un insieme di modifiche, il bagno, le finestre aggiuntive, l’aumento dell’altezza che valutate complessivamente, hanno trasformato il locale in uno spazio abitabile, in difformità dalla SCIA del 2014. Infatti in quel titolo il sottotetto era invece previsto come locale non abitabile, senza bagno e con meno aperture e di conseguenza non basta chiudere le finestre in eccesso per riportarlo alla conformità, resterebbero pertanto altre difformità decisive, come l'inserimento di un bagno e l'incremento di altezza rispetto ai 2,35 m autorizzati col precedente titolo.

Si può richiamare in proposito il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale “gli interventi edilizi devono essere sempre valutati nel loro complesso e mai in maniera atomistica o frazionata, allo scopo di comprenderne in modo adeguato l’impatto effettivo, globalmente e cumulativamente considerato, anche al fine di prevenire l’elusione delle regole procedurali prescritte per la loro assentibilità tramite artificiosi frazionamenti (…). Ne consegue che deve ritenersi corretta la decisione dell’Amministrazione di dichiarare la suddetta CILA inefficace e di esercitare il potere sanzionatorio mediante emissione dell’ordine di rimessione in pristino. Ne consegue ulteriormente che risulta altresì corretta la decisione di inibire la SCIA del 29 luglio 2024 in quanto avente ad oggetto lavori da realizzare in un locale abusivo e perciò privo del requisito dello stato legittimo.”
Un abuso edilizio si valuta nel suo insieme infatti gli interventi vanno considerati in modo unitario e non frazionato, per questo:

•   anche una CILA può essere dichiarata inefficace se riferita a un immobile privo di stato legittimo, qualora gli interventi previsti non siano integralmente diretti al ripristino della conformità edilizia;
• anche una SCIA può essere bloccata se riguarda un locale che non abbia ancora regolarizzato l’abuso originario.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ TECNICHE: Sottotetto abusivo: CILA e SCIA hanno bisogno dello stato legittimo? | Ingenio

Che cosa si intende per stato legittimo dell’immobile?
Lo stato legittimo è la conformità dell’immobile rispetto all’ultimo titolo edilizio valido e agli eventuali titoli successivi che ne hanno autorizzato modifiche. Il riferimento normativo principale è l’art. 9-bis del d.P.R. 380/2001. La verifica dello stato legittimo è preliminare a qualsiasi nuova pratica edilizia, inclusa CILA o SCIA.

È possibile presentare una CILA su un immobile con abuso edilizio?
Solo in casi limitati. La giurisprudenza chiarisce che una CILA può riguardare esclusivamente interventi diretti al completo ripristino della conformità edilizia. Se l’immobile conserva difformità sostanziali rispetto al titolo autorizzato, la CILA può essere dichiarata inefficace dal Comune.

Una SCIA può regolarizzare un sottotetto abitabile abusivo?
No, se manca lo stato legittimo. La SCIA non può essere utilizzata per consolidare o completare una trasformazione abusiva del sottotetto in abitazione. Prima occorre verificare la sanabilità dell’abuso secondo il d.P.R. 380/2001 e la normativa regionale applicabile.

Perché il TAR considera l’abuso edilizio in modo unitario?
Per evitare frazionamenti artificiosi degli interventi edilizi. La valutazione complessiva delle opere consente di verificare il reale impatto urbanistico e impedisce che modifiche coordinate vengano presentate separatamente tramite pratiche minori come CILA o SCIA.

Quali opere hanno reso abusivo il sottotetto nel caso esaminato?
Il TAR Lombardia richiama più interventi concorrenti: aumento dell’altezza interna, apertura di ulteriori finestre e realizzazione di un bagno. Tali modifiche hanno trasformato il locale da deposito non abitabile a superficie residenziale in difformità dal titolo edilizio assentito.

Il recupero dei sottotetti è sempre consentito?
No. Il recupero dei sottotetti dipende dalla normativa regionale e dal rispetto dei requisiti edilizi e igienico-sanitari, incluse altezze minime e rapporti aeroilluminanti. Dopo il D.L. 69/2024 convertito nella Legge 105/2024 sono previste alcune deroghe urbanistiche. [Verificare specifica tecnica/norma]

Quali errori devono evitare progettisti e tecnici asseveratori?
Occorre evitare di presentare pratiche edilizie parziali senza avere prima verificato lo stato legittimo complessivo dell’immobile. È essenziale confrontare lo stato di fatto con tutti i titoli edilizi pregressi e verificare eventuali difformità cumulative prima dell’asseverazione tecnica.