Sottotetto abusivo in zona vincolata: quante possibilità di condono ci sono?

Si può condonare un sottotetto in zona vincolata con le regole del DL 269/2003 (terzo condono edilizio)? Ci sono margini per la regolarizzazione ex post o siamo fuori dal perimetro?

Il caso trattato dal Tar Puglia nella sentenza 266/2026 è interessante perchè ci consente di fare il punto sulle regole per le sanatorie straordinarie in zone tutelate, partendo dal presupposto fondante, e cioè che i condoni edilizi (primo, secondo e terzo) non sono da confondere con la sanatoria ordinaria - classica o semplificata - del Testo Unico Edilizia.

Condono e sanatoria: breve recap delle differenze

E' bene ricordare che il condono edilizio (primo, secondo o terzo che sia) non è una sanatoria 'classica' o 'ordinaria', ma una sanatoria straordinaria, che regola gli abusi edilizi "sostanziali" avvenuti entro una determinata 'forchetta temporale', a differenza del permesso di costruire in sanatoria (art.36 e 36-bis del dpr 380/2001) che, invece, regola 'sempre' gli abusi "formali" per i quali sussiste doppia conformità.

Ancora: la sanatoria semplificata introdotta dal Decreto Salva Casa si può applicare per piccoli abusi formali (assenza di SCIA, parziale difformità dal permesso o dalla SCIA, variazioni essenziali) mentre il terzo condono edilizio si propone di sanare abusi sostanziali eseguiti in una determinata forchetta temporale, ma in zona vincolata - come vedremo - ciò è possibile solo per opere di risanamento conservativo, restauro o manutenzione straordinaria.

Il caso: sottotetto sul terrazzo

Nel 1996 l'odierno ricorrente realizzava sul terrazzo, una struttura utilizzata come mansarda o sottotetto, ovvero una copertura in legno appoggiata, da un lato, sul muro perimetrale esistente e, dall’altro lato, sul parapetto esistente, rialzato per circa cm 140. Realizzava, inoltre, lavori di isolamento mediante vespaio, un vano aggiuntivo destinato a cucina e un vano deposito attrezzi con copertura in legno, distaccato dal corpo di fabbrica esistente, in sostituzione di un box metallico preesistente. Realizzava, anche, una struttura in legno addossata al corpo di fabbrica, adibita a patio.

Tali opere erano realizzate in assenza di titolo autorizzativo, pertanto il 29.1.2004 il ricorrente proponeva due domande relative alla definizione degli illeciti edilizi ex legge n. 326/2003 (terzo condono) e legge regionale Puglia n. 28/2003.

La prima relativa "all'ampliamento dell'unità immobiliare esistente con n. 3 vani in muratura, alla realizzazione di un deposito attrezzi e di un patio coperto sulla parte superiore". La seconda relativa a una "nuova costruzione sul lastrico solare di un edificio esistente".

Il comune comunicava al ricorrente i preavvisi di rigetto delle istanze, in virtù del combinato disposto dell'art. 33 della legge n. 47/1985, dell'art. 32, commi 26 e 27, della legge n. 326/2003 e dell'art. 2 della legge regionale n. 28/2003.

Insomma: niente condono

Terzo condono edilizio off limits: ecco perché

Per il TAR, i dinieghi comunali sono assolutamente legittimi: essi indicano, infatti, correttamente l’art. 32, comma 27, del decreto-legge n. 269/2003, nonché il fatto che oggetto dell’istanza è un “immobile ubicato in un comprensorio territoriale sottoposto a tutela, per effetto della presenza del vincolo paesaggistico”.

Il vincolo previsto dalla legge era preesistente alle domande di condono.

Ai sensi dell'art. 32, comma 27, lett. d), del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito nella legge 24 novembre 2003, n. 326, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni, siano opere minori senza aumento di superficie e volume.

Pertanto, un abuso come quello qui in rilievo, comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo, indipendentemente dal fatto che il vincolo non sia di carattere assoluto, non può essere sanato (Consiglio di Stato sez. III, 22 settembre 2025, n. 7428).

Zone degradate: non conta, il vincolo prevale su tutto

Il TAR evidenzia, inoltre, che “la circostanza che la zona sia prevalentemente urbanizzata, o addirittura già paesisticamente degradata, non fa venir meno la esigenza di evitare che una zona soggetta per legge a vincolo sia preservata da ulteriori interventi deturpanti. Il vincolo paesistico legale e la esigenza di tutela ad esso sottesa non vengono meno per il solo fatto che il vincolo è stato già in passato violato e la zona deturpata, imponendosi, al contrario, un maggiore rigore per il futuro, onde prevenire ulteriori danni all’ambiente e salvaguardare quel poco di integro che ancora residua”.

Quali opere sono condonabili in zona vincolata?

Il principio cardine da tenere ben presente è questo: ai sensi dell'art. 32, comma 27, lett. d), del decreto legge n. 269 del 30 settembre 2003 (terzo condono), le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni - e cioè che le opere siano realizzate prima della imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e che vi sia il previo parere dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo - siano opere minori senza aumento di superficie, corrispondenti, al massimo, alle tipologie del restauro, del risanamento conservativo o della manutenzione straordinaria.

Condono edilizio del sottotetto in zona vincolata: FAQ

Un sottotetto abitabile in zona vincolata può essere condonato con il terzo condono edilizio?
No. Il terzo condono consente la sanatoria in area vincolata solo per opere minori, senza aumento di superficie o volume. Un sottotetto abitabile comporta nuova volumetria ed è quindi escluso dal condono.

Qual è la differenza tra condono edilizio e sanatoria ordinaria?
Il condono edilizio è una sanatoria straordinaria riferita ad abusi sostanziali realizzati entro specifici limiti temporali; la sanatoria ordinaria (artt. 36 e 36-bis DPR 380/2001) riguarda invece abusi formali ed è ammessa solo in presenza di doppia conformità urbanistica ed edilizia.

Il fatto che il vincolo non sia assoluto cambia qualcosa ai fini del condono?
No. Anche in presenza di vincoli non assoluti, il terzo condono resta precluso per gli interventi che determinano nuova superficie o nuova volumetria.

Conta che l’area sia già urbanizzata o paesaggisticamente degradata?
No. La giurisprudenza ribadisce che il vincolo paesaggistico prevale comunque e impone un maggiore rigore, proprio per evitare ulteriori compromissioni dei valori tutelati.

Quali opere possono essere condonate in zona vincolata secondo il DL 269/2003?
Solo interventi minori riconducibili a manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo, realizzati senza aumento di superficie o volume, nel rispetto delle prescrizioni urbanistiche e previo parere favorevole dell’autorità competente sul vincolo.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO