Sottotetto non abitabile e ricorso del vicino: la "vicinitas" non basta

L’articolo esamina i limiti alla legittimazione del vicino nell’impugnare un permesso di costruire per un sottotetto non abitabile, alla luce di una recente sentenza del TAR Campania. Il Collegio chiarisce che la sola vicinitas non basta: occorre allegare un pregiudizio concreto, attuale o potenziale. Il caso, relativo a un titolo rilasciato dal Comune di Frattaminore, mostra come la disputa sull’abitabilità non rilevi se manca l’interesse a ricorrere. Inoltre, vengono richiamate anche le novità del Decreto Salva Casa, che non mutano automaticamente la qualificazione dei sottotetti.

Ricorso contro permesso per sottotetto: la "vicinitas" non basta

Che differenza c'è tra sottotetto abitabile e non abitabile? E' cambiato qualcosa con l'entrata in vigore del Decreto Salva Casa? La differenza incide sulla legittimazione - ed eventualmente impugnare l'altrui titolo edilizio - a ricorrere da parte del vicino? Il criterio della 'vicinitas' è sufficiente?

Il TAR Campania è intervenuto su questi temi nella recente sentenza 3043/2026, che dichiara inammissibile il ricorso proposto da proprietari confinanti contro un permesso di costruire relativo alla realizzazione di un sottotetto "non abitabile".

Il cuore della decisione non è il merito tecnico dell’abitabilità del locale, ma il difetto di interesse a ricorrere: il vicino può impugnare un titolo edilizio solo se allega e dimostra uno specifico pregiudizio, non essendo sufficiente la mera vicinanza al lotto.

Il caso

Il Comune di Frattaminore aveva rilasciato un permesso di costruire per la realizzazione, in sopraelevazione, di un locale sottotetto qualificato come “non abitabile”.

I ricorrenti, proprietari confinanti, hanno contestato tale qualificazione, sostenendo che il locale, per caratteristiche dimensionali e funzionali, avrebbe in realtà natura abitabile e, quindi, svilupperebbe volumetria non assentibile per carenza di capacità edificatoria residua.

Il nodo del sottotetto: abitabile o non abitabile

Secondo la prospettazione dei ricorrenti, il sottotetto autorizzato presentava altezza media pari a m 2,35 e altezza perimetrale pari a m 2,00.

Il RUEC comunale, invece, qualificava come abitabili i sottotetti aventi congiuntamente altezza media superiore a m 2,40 e altezza perimetrale superiore a m 1,40.

Da qui la tesi secondo cui il locale, pur formalmente indicato come non abitabile, avrebbe avuto caratteristiche tali da renderlo una vera mansarda, anche per la presenza di balconata e scala esterna.

Il richiamo al Decreto Salva Casa

I ricorrenti hanno richiamato anche le novità introdotte dal DL 69/2024, convertito in legge 105/2024, in vigore dal 28 luglio 2024 e che ha inciso, tra l’altro, su recupero dei sottotetti, agibilità e tolleranze costruttive.

In particolare, il nuovo art. 2-bis, comma 1-quater, del d.P.R. 380/2001 consente interventi di recupero dei sottotetti nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche in deroga ad alcune distanze, ma senza modifiche di forma e superficie dell’area del sottotetto e nel rispetto dell’altezza massima assentita.

Quanto all’agibilità, il Salva Casa ha introdotto la possibilità di asseverare, a determinate condizioni, la conformità igienico-sanitaria di locali con altezza minima interna inferiore a m 2,70, fino al limite di m 2,40.

La sentenza, tuttavia, non trasforma questa novità in una regola automatica di abitabilità del sottotetto: il TAR non entra nel merito della questione perché arresta il giudizio sul piano processuale.

La legittimazione del vicino: quando sussiste

Il TAR richiama il principio dell’Adunanza Plenaria n. 22/2021: la vicinitas serve a individuare la legittimazione, ma non dimostra automaticamente l’interesse al ricorso. Il vicino ha “voce in capitolo” quando, oltre alla prossimità fisica, allega un pregiudizio concreto, attuale o almeno potenziale, derivante dal titolo edilizio: perdita di luce, veduta o privacy, peggioramento dell’assetto urbanistico, incremento del carico urbanistico, violazione di distanze o incidenza sugli standard.

Infatti, “Nei casi di impugnazione di un titolo autorizzatorio edilizio, riaffermata la distinzione e l’autonomia tra la legittimazione e l’interesse al ricorso quali condizioni dell’azione, è necessario che il giudice accerti, anche d’ufficio, la sussistenza di entrambi e non può affermarsi che il criterio della vicinitas, quale elemento di individuazione della legittimazione, valga da solo ed in automatico a dimostrare la sussistenza dell’interesse al ricorso, che va inteso come specifico pregiudizio derivante dall’atto impugnato”.

Quando il vicino non può impugnare il permesso

Nel nostro caso, i ricorrenti si sono limitati a contestare l’astratta possibilità che il sottotetto fosse poi utilizzato come abitazione.

I controinteressati hanno depositato una perizia volta a escludere pregiudizi su destinazione d’uso, luce, veduta, privacy, assetto urbanistico e decoro; a tale perizia i ricorrenti non hanno replicato.

Inoltre, precedenti sentenze favorevoli tra le stesse parti riguardavano un diverso intervento di ampliamento, non il sottotetto non abitabile oggetto del nuovo titolo.

In definitiva, la valutazione sulla sussistenza dell’interesse ad agire effettuata nelle pronunce sopra richiamate - che i Collegi hanno ricondotto al pregiudizio derivante dall’impatto sugli standard dell’intervento autorizzato – non può automaticamente traslarsi sul permesso di costruire in esame, che ha ad oggetto un intervento che, per come autorizzato, non può (né deve) produrre incrementi di carico urbanistico.

FAQ TECNICHE: Ricorso del vicino contro il permesso per la realizzazione di un sottotetto | Ingenio

La sola “vicinitas” legittima il vicino a ricorrere?
No. La prossimità fisica individua la legittimazione, ma non prova l’interesse. Il vicino deve dimostrare un pregiudizio specifico derivante dal titolo edilizio, altrimenti il ricorso è inammissibile.

Quali pregiudizi rendono ammissibile il ricorso del vicino?
Sono rilevanti, ad esempio, perdita di luce o veduta, lesione della privacy, violazione delle distanze, peggioramento dell’assetto urbanistico, incremento del carico urbanistico o incidenza sugli standard.

Conta se il sottotetto è abitabile o non abitabile?
Sul piano processuale, no. La decisione si arresta sul difetto di interesse a ricorrere: il TAR non entra nel merito dell’abitabilità se manca l’allegazione di un danno concreto.

Le novità del Decreto “Salva Casa” rendono abitabili i sottotetti?
No automaticamente. Le norme su recupero e agibilità ampliano possibilità e tolleranze, ma non trasformano ipso facto un sottotetto in abitabile né fondano da sole l’interesse del vicino a impugnare.

Quando il vicino non può impugnare il permesso di costruire?
Quando si limita a contestazioni astratte (es. uso futuro ipotetico) senza provare effetti lesivi attuali o potenziali; specie se perizie tecniche escludono impatti su luce, vedute, privacy e standard.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO