Recupero del sottotetto abusivo 'ab origine': la doppia conformità è un miraggio

L’articolo analizza i limiti alla sanatoria del recupero abitativo dei sottotetti quando l’abusività è originaria, ossia presente sin dalla costruzione. A partire da una recente sentenza del Consiglio di Stato, viene chiarito che la mancanza di conformità urbanistica ed edilizia al momento della realizzazione esclude la doppia conformità ex art. 36 del d.P.R. 380/2001. L’approfondimento distingue tra abuso totale e parziale, valuta l’impatto delle regole regionali e del DL Salva Casa e ribadisce l’onere probatorio a carico del richiedente, evidenziando quando il recupero del sottotetto resta giuridicamente precluso.

Recupero del sottotetto: occhio alle regole regionali

Il recupero dei sottotetti, in linea generale, fa riferimento alle norme regionali, in quanto si tratta di materia demandata alle singole regioni (o addiritura ai comuni): ma cosa succede quando si vuole regolarizzare un sottotetto abitabile che già sin da principio era abusivo? La doppia conformità ex art.36 del dpr 380/2001 può venirci incontro o siamo completamente fuori dal suo perimetro?

Di questo tratta la sentenza 3926/2026 del Consiglio di Stato, dove si conferma che il recupero abitativo del sottotetto realizzato sin dall'origine in difformità dal titolo e dagli strumenti urbanistici non è sanabile ex art. 36 T.U.E. né è applicabile la disciplina regionale lombarda sul recupero dei sottotetti, quando l'abusività risale alla fase costruttiva e non a un intervento successivo del privato.

Il sottotetto del contendere

La proprietaria di un'unità al quarto piano di un edificio milanese, realizzato nell'ambito di un P.I.I., era titolare del soprastante locale sottotetto, classificato in progetto come spazio non abitabile e non computato nella SLP. Accertamenti comunali e indagini penali avevano rivelato caratteristiche residenziali (altezze, copertura, superfici finestrate) incompatibili con tale destinazione, con eccedenza della SLP massima e superamento del limite di cinque piani fuori terra.

La proprietaria aveva chiesto la sanatoria ex art. 36 T.U.E., sostenendo di aver reso abitabile il sottotetto con un proprio intervento del 2018, decorso il termine triennale dalla l.r. n. 12/2005. Formatosi il silenzio-rigetto, aveva impugnato il diniego tacito. Il Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza n. 3926/2026, conferma il rigetto.

L'abusività originaria esclude la doppia conformità

Il punto nodale è che il sottotetto risulta realizzato ab origine in difformità sia dal titolo sia dagli strumenti urbanistici. La relazione del SUE dimostra che le caratteristiche di abitabilità erano presenti sin dalla costruzione (2012-2015), imputabili al costruttore/attuatore del P.I.I. Il sottotetto eccede la SLP massima e costituisce il sesto piano fuori terra, violando le NTA. Venendo meno la conformità al momento della realizzazione, il requisito della doppia conformità ex art. 36 T.U.E. non è soddisfatto e la sanatoria è preclusa.

Ma col Salva Casa cambierebbe qualcosa?

Sappiamo che il DL Sava Casa (69/2024) consente, per alcuni abusi minori (parziale difformità dal permesso e dalla SCIA, assenza di SCIA, variazioni essenziali), di poter regolarizzare l'intervento con una procedura semplificata: basta cioè la conformità edilizia all'epoca di realizzazione e quella urbanistica oggi.

La nuova "doppia conformità semplificata", quindi, rende la situazione notevolmente più accessibile: si dovrà quindi verificare il rispetto della disciplina edilizia del tempo (norme tecniche dell'epoca) e quella urbanistica attuale (molto probabilmente più permissiva). 

Traslato sul caso della nostra sentenza, se si fosse trattato di una parziale difformità, di una variazione essenziale ex art.32 TUE o di un'opera realizzata senza la SCIA semplice, allora sarebbe scattata la possibilità di sanatoria semplificata, cioè applicando le nuove coordinate.

Ma qui sembra che la difformità sia totale, per cui pare di poter affermare che bisognava tornare nell'alveo della doppia conformità classica, quella che richiede cioè la conformità:

• alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento della realizzazione;
• alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento di presentazione dell'istanza.

L'onere probatorio grava sul richiedente

L'appellante sosteneva che le modifiche abitative risalissero al 2018. Il Collegio ribadisce che spetta al richiedente dimostrare i presupposti della sanatoria.

In assenza di certificazioni di fine lavori, rilievi asseverati o fatture attestanti interventi successivi alla costruzione, l'onere non è assolto: il sottotetto deve ritenersi originariamente destinato a uso residenziale sin dall'edificazione.

La legge regionale 12/2005 non è invocabile

La l.r. Lombardia n. 12/2005 (artt. 63-65) consente il recupero residenziale dei sottotetti anche in deroga agli indici urbanistici, decorsi tre anni dall'agibilità.

Il Collegio ne esclude però l'applicabilità: poiché il sottotetto era stato costruito ab origine come locale abitabile, manca il presupposto logico della norma, che presuppone un'originaria destinazione non residenziale da trasformare. La deroga non può sanare un abuso strutturale già presente all'atto dell'edificazione.

Il valore conformativo del P.I.I.

Il PGT 2012 trattava la SLP come parametro vincolante e non computava i sottotetti non abitabili; il P.I.I. fissava un massimo di cinque piani e una SLP già interamente assorbita. Nei piani integrati i limiti di SLP, altezza e numero di piani hanno carattere conformativo e non sono derogabili in via ordinaria.

Il sottotetto abitabile, eccedendo tali limiti sin dall'origine, configura un abuso insanabile sia edilizio sia urbanistico.

FAQ TECNICHE: Recupero del sottotetto abusivo 'ab origine' | Ingenio

Quando un sottotetto abusivo non è sanabile con l’art. 36 del d.P.R. 380/2001?
La sanatoria ordinaria è esclusa quando il sottotetto risulta difforme sia dal titolo edilizio sia dagli strumenti urbanistici già al momento della costruzione. In tal caso manca il requisito della conformità originaria, necessario per la doppia conformità.

Le leggi regionali sul recupero dei sottotetti possono sanare un abuso originario?
No. Le discipline regionali presuppongono che il sottotetto nasca come volume non abitabile. Se invece è stato realizzato ab origine con caratteristiche residenziali, la normativa regionale non può essere utilizzata per legittimarlo.

Il DL Salva Casa consente di regolarizzare questi sottotetti?
Solo in presenza di abusi minori, come parziali difformità o variazioni essenziali. Se la difformità è totale e incide su SLP, altezze o numero di piani, resta applicabile la doppia conformità “classica”, che in questi casi non è soddisfatta.

Su chi grava l’onere di dimostrare la sanabilità del sottotetto?
L’onere probatorio spetta interamente al richiedente. In assenza di documentazione tecnica che dimostri interventi successivi alla costruzione, il sottotetto è considerato abusivo sin dall’origine.

Che ruolo hanno PGT e P.I.I. nella valutazione della sanatoria?
Nei Piani integrati di intervento i limiti di SLP, altezza e numero di piani hanno valore conformativo. Il loro superamento configura un abuso urbanistico insanabile, non superabile tramite sanatoria edilizia.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO