Strutture prefabbricate su aree vincolate: nuove costruzioni o strutture precarie? I chiarimenti

Strutture prefabbricate: tipologie, materiali e normativa edilizia di riferimento

Le strutture prefabbricate rappresentano una soluzione costruttiva sempre più diffusa nel panorama edilizio grazie alla loro versatilità, ai tempi ridotti di realizzazione e alla possibilità di impiegare materiali differenti, talvolta anche combinando tecnologie e materiali adattandosi alle diverse esigenze abitative.
Le strutture prefabbricate consentono di realizzare la maggior parte, e in alcuni casi la totalità, degli elementi strutturali in officina o in fabbrica.
Solo in seguito gli elementi prodotti sono trasportati in cantiere dove vengono assemblati.
I materiali che generalmente sono utilizzati nella prefabbricazione sono:

• il calcestruzzo armato (ordinario o precompresso);
• l’acciaio;
• il legno;
• gli elementi in muratura portante.

Inoltre esistono varie tipologie di prefabbricati a seconda dell’uso ossia:

• residenziali, ossia abitazioni in parte preassemblate per essere realizzate rapidamente e a secco;
• pubblici, come scuole, ospedali, caserme;
• commerciali, come ad esempio i supermercati;
• industriali, come i capannoni;
• temporanei, con caratteristiche atte ad un utilizzo limitato nel tempo ovvero stagionale.

Tuttavia, il crescente ricorso a queste tipologie di costruzione richiede un’attenta considerazione del quadro normativo, in particolare quando gli interventi insistono su terreni soggetti a vincoli paesaggistici, archeologici o sismici.
La gestione dei vincoli paesaggistici, sismici e archeologici diventa quindi un elemento centrale nella pianificazione e nella realizzazione di tali interventi. Le strutture prefabbricate, seppur moderne e flessibili, non possono essere considerate automaticamente opere temporanee o amovibili.
La loro qualificazione dipende dall’uso cui sono destinate e dall’impatto concreto sul territorio, con conseguenze dirette sull’iter autorizzativo e sull’eventuale responsabilità in caso di realizzazione abusiva.

A tal proposito l’art. 3, comma 1 lett. e.5), del DPR 380/01 sancisce che si intendono nuove costruzioni:

“l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o delle tende e delle unità abitative mobili con meccanismi di rotazione in funzione, e loro pertinenze e accessori, che siano collocate, anche in via continuativa, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, che non posseggano alcun collegamento di natura permanente al terreno e presentino le caratteristiche dimensionali e tecnico-costruttive previste dalle normative regionali di settore ove esistente”.

Quindi un manufatto edilizio che è destinato a soddisfare esigenze stabili e continuative nel tempo, non può essere considerato un’opera temporanea, neppure qualora sia almeno in teoria, smontabile o trasferibile altrove.
La temporaneità, infatti, non dipende dalla possibilità di rimuovere il bene, ma dal suo effettivo utilizzo e dall’impatto durevole che esso esercita sul territorio.
Per queste ragioni, le case prefabbricate ad uso abitativo, anche quando realizzate con tecniche costruttive leggere o teoricamente smontabili, spesso vengono inquadrate nella categoria delle nuove costruzioni.

La sentenza del Consiglio di Stato n. 7144/2025 chiarisce tali concetti precisando come l’installazione di case prefabbricate possa incidere sul territorio e di come la normativa amministrativa interpreti la stabilità e la permanenza di tali opere.

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Consiglio di Stato: le case prefabbricate in muratura e legno sono nuove costruzioni, non opere precarie

Il Consiglio di Stato con la sentenza n. 7144/2025 fa luce sulle differenze tra opera precaria e nuova costruzione, chiarendo che la natura prefabbricata o i materiali impiegati non determinano di per sé la precarietà dell’opera.
Tre abitazioni prefabbricate, due delle quali in muratura con copertura in legno, mentre la terza realizzata interamente in legno su basamento in cemento armato, sono state oggetto di un’ordinanza di demolizione con messa in ripristino dello stato dei luoghi su un fondo agricolo interessato da vincoli paesaggistici, archeologici e sismici.

La superficie delle abitazioni variava tra 65 e 110 metri quadrati e i manufatti erano stati completati con terrazzi e marciapiedi perimetrali.
Nonostante l’uso di tecniche prefabbricate e materiali leggeri, il TAR per il Lazio aveva già evidenziato come le costruzioni non avessero carattere di fattibile amovibilità, ma costituissero opere stabili destinate a soddisfare esigenze abitative permanenti, con un impatto irreversibile sul territorio vincolato.
Tuttavia i proprietari avevano sostenuto che le case dovessero essere considerate opere precarie e quindi si sono rivolti al Consiglio di Stato.
Quest'ultimo ha respinto le censure, sottolineando che “(…) si tratta di vere e proprie costruzioni destinate ad uso abitativo. L’ancoraggio delle abitazioni al suolo, collocate su basamento in cemento armato, non ha natura meramente temporanea e, pertanto, i suddetti manufatti devono qualificarsi quali ‘nuove costruzioni’, per la realizzazione delle quali era necessario munirsi di titolo edilizio, avendo determinato una trasformazione irreversibile del territorio, peraltro soggetto anche a tutela paesaggistica. Per effetto dell’art. 3 del T.U. dell’edilizia, l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, può ritenersi consentita senza titolo edilizio solo ove diretta a soddisfare esigenze meramente temporanee, non determinandosi una trasformazione irreversibile o permanente del territorio su cui insistono. Il carattere precario di un manufatto deve essere valutato non con riferimento al tipo di materiali utilizzati per la sua realizzazione, ma avendo riguardo all’uso cui lo stesso è destinato; nel caso in esame, le opere realizzate sono dirette al soddisfacimento di esigenze abitative stabili e permanenti, pertanto deve escludersi la natura precaria delle stesse, a prescindere dai materiali utilizzati e dalla tecnica costruttiva applicata (…).”

In sintesi…

…la natura prefabbricata o i materiali impiegati non determinano di per sé la precarietà dell’opera, ciò che rileva è l’uso effettivo della costruzione: essendo destinata ad abitazione stabile, le opere prefabbricate in muratura e legno oggetto della sentenza rientrano nella categoria delle “nuove costruzioni” e richiederebbero quindi un titolo edilizio abilitativo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva.

Questa pronuncia conferma che, anche quando si utilizzano soluzioni costruttive prefabbricate, la qualificazione giuridica dell’intervento dipende dall’uso e dall’ancoraggio al suolo.
Le costruzioni destinate ad abitazione permanente su aree vincolate richiedono il rispetto rigoroso delle norme urbanistiche e paesaggistiche, e l’assenza del titolo abilitativo comporta l’adozione di provvedimenti repressivi da parte dell’amministrazione, fino alla demolizione delle opere.

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