demolizione

La sentenza n. 9839/2026 della Corte di Cassazione ribadisce che il condono edilizio non è ammesso per immobili che superano il limite di 750 mc. Irrilevanti i successivi interventi di riduzione del volume: conta la volumetria al momento della domanda di condono, calcolata “vuoto per pieno”. Confermata quindi la demolizione dell’abuso edilizio non sanabile.

Il condono edilizio non sempre blocca la demolizione di un immobile abusivo. La sentenza n. 7633/2026 della Corte di Cassazione conferma che ai fini del condono l’edificio deve essere considerato come un’unità unica. Domande separate per singoli appartamenti, anche se presentate dai figli dopo la donazione, non possono aggirare i limiti legali di 750 metri cubi.

Gli edifici ante ’67 sono quelli realizzati prima della Legge Ponte (765/67) e la loro legittimità va dimostrata con prove oggettive. Il TAR Abruzzo conferma che l’onere della prova grava sul proprietario: senza documenti concreti, come fatture o mappe storiche, l’immobile può essere soggetto a demolizione.

L’articolo analizza la distinzione tra totale e parziale difformità ai sensi degli artt. 31 e 34 del DPR 380/2001, spiegando quando si applicano demolizione, sanzione pecuniaria o acquisizione gratuita. La sentenza del TAR della Lombardia n. 579/2025 ribadisce il principio dell'interpretazione rigorosa delle norme sanzionatorie e la necessaria corrispondenza tra qualificazione dell’abuso edilizio e la sanzione applicabile.

Acquistare un immobile con abusi edilizi comporta la responsabilità della demolizione, anche se l’acquirente è estraneo alla realizzazione dell’abuso. La sentenza n. 3677/2025 del TAR Lombardia conferma che l’ordine di demolizione ha natura reale e vincolata, ricadendo sul proprietario attuale indipendentemente da come e quando abbia acquisito l’immobile.

La volumetria eccedente rispetto ai limiti previsti dall’art. 39 della legge 724/1994 non può essere resa condonabile mediante demolizione successiva alla scadenza dei termini. La demolizione delle parti eccedenti, così come l’inesatta rappresentazione delle misure nell’istanza di sanatoria, integra un tentativo di elusione della normativa e non consente di ottenere la regolarizzazione dell’abuso.

Il TAR Lombardia, con la sentenza n. 124/2026, conferma che l’annullamento dei titoli edilizi riguarda esclusivamente la sfera giuridica del proprietario e il danno professionale percepito dal progettista non è sufficiente a giustificare il ricorso. La sentenza affronta infine un importante aspetto, ossia quello del differente iter approvativo delle opere pubbliche da quelle private, sottolineando come per gli interventi pubblici non occorrano titoli abilitativi ma delibere degli organi collegiali comunali, quando il progetto è validato e conforme allo strumento urbanistico.

L’articolo esamina gli abusi edilizi in area vincolata e l’obbligatorietà della demolizione anche alla luce della sentenza del TAR Lombardia n. 3133/2025. Nello specifico vengono chiariti i limiti della precarietà dei manufatti, la centralità della tutela paesaggistica e l’irrilevanza del tempo o di vizi formali.

La Cassazione con la sentenza n. 41202/2025 conferma che la pendenza di un’istanza di condono non sospende l’ordine di demolizione di un immobile abusivo se realizzato in area vincolata. In assenza del parere paesaggistico vincolante, il condono non è concedibile. Né il tempo trascorso, né la successione ereditaria, né il richiamo all’art. 8 CEDU impediscono il ripristino dello stato dei luoghi.

Il condono edilizio non protegge dalle violazioni paesaggistiche: le opere abusive in aree vincolate devono essere demolite. La Corte di Cassazione ribadisce l’autonomia tra urbanistica e paesaggio. La tutela del vincolo paesaggistico prevale sempre sul condono.

La sentenza n. 20071/2025 della Corte di Cassazione chiarisce i presupposti del ripristino dello stato dei luoghi spontaneo e dell’inefficacia ad estinguere il reato edilizio con la demolizione eseguita su ordine dell’autorità. La sentenza pone l’attenzione anche sull’esclusione dell’autorizzazione paesaggistica postuma, salvo i casi tassativi di “abusi minori”. Centrale sarà il concetto di superficie utile, intesa come modifica stabile dell’assetto territoriale e quindi idonea ad impedire qualsiasi regolarizzazione successiva.

L’articolo analizza i limiti del condono edilizio evidenziandone l’illegittimità in caso di ampliamenti successivi e frazionamenti artificiosi. Inoltre, la realizzazione di nuove opere dopo la domanda di condono e precedenti al rilascio dello stesso comporta la reiterazione dell’abuso e il rischio di dover demolire l’intero immobile. Tali interventi edilizi rendono, infatti, difforme lo stato di fatto con quanto dichiarato nell'istanza, implicando la decadenza del condono anche qualora sia concesso. Viene inoltre confermata l’incompatibilità del condono edilizio in aree soggette a vincoli idrogeologici PSAI.

La sentenza del TAR Liguria n. 639/2025 chiarisce che l’ordine di demolizione è un atto vincolato, che non richiede una motivazione rafforzata nemmeno a distanza di tempo. Centrale è l’onere probatorio in capo al privato e l’utilizzo della verificazione tecnica per accertare l’epoca degli interventi. Il TAR ribadisce inoltre che ampliamenti volumetrici e trasformazioni rilevanti non possono essere qualificati come manutenzione straordinaria, ma richiedono il permesso di costruire, confermando la demolizione degli abusi edilizi non riconosciuti come ante 1967.

La Cassazione, con la sentenza n. 20665/2025, conferma che il condono edilizio vale solo per opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993, rispettando i limiti volumetrici di legge. Non è consentita alcuna sanatoria parziale né subordinata a demolizioni o interventi successivi. Anche la presenza di nulla osta paesaggistici con prescrizioni non rendono sanabile l’opera abusiva.

L’articolo analizza il principio secondo cui, in presenza di abuso edilizio, la demolizione dell’opera abusiva è obbligatoria prima di poter richiedere un nuovo permesso di costruire. Attraverso la sentenza del TAR Liguria n. 381/2025, viene chiarito che non è ammesso alcun procedimento autorizzativo fondato su una situazione edilizia irregolare, nemmeno se il progetto prevede la rimozione dell’abuso.

Le distanze legali e il diritto di veduta tra proprietà confinanti sono disciplinati dal Codice Civile, in particolare dagli articoli 873 e 907 c.c. che stabiliscono la distanza minima di 3m per costruzioni vicino alle vedute altrui. La sentenza della Corte di Cassazione n. 26991/2025 conferma che eventuali regolamenti edilizi comunali più permissivi non possono derogare le norme civilistiche. Per cui, in caso di violazione, le opere dovranno essere arretrate o demolite per tutelare il diritto di veduta del vicino.

La figura del direttore dei lavori (DL) comporta significative responsabilità, ma non può essere ritenuta automaticamente responsabile per eventuali difformità realizzate durante il suo incarico. Il TAR Lombardia con la sentenza n. 578/2025 chiarisce che l’amministrazione comunale deve fornire motivazioni specifiche e prove concrete avverso il DL prima di emettere ordinanze di demolizione.

Il tema del condono edilizio torna al centro dell’attenzione con la sentenza n. 30419/2025 della Corte di Cassazione, che ribadisce l’illegittimità del frazionamento artificioso degli immobili finalizzato a eludere i limiti volumetrici previsti dalla legge. Secondo i giudici, non è ammissibile ottenere più sanatorie edilizie per parti di un unico edificio quando il frazionamento è realizzato solo strumentalmente alla regolarizzazione dell’intero manufatto.

La ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione, pur prevista dall’art. 3 del D.P.R. 380/2001, deve rispettare anche le leggi regionali e gli strumenti urbanistici comunali. La sentenza del Consiglio di Stato n. 5920/2025 ha chiarito che, quando la normativa regionale vieta la demolizione e ricostruzione, l’intervento diventa illegittimo.

La sentenza TAR Lazio n. 10693/2025 chiarisce che la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata non può essere utilizzata per sanare abusi edilizi o per eseguire demolizioni parziali di opere oggetto di ordinanza. Lo strumento resta riservato agli interventi edilizi minori, non riconducibili a permesso di costruire o SCIA.

I manufatti abusivi in condominio rappresentano un fenomeno complesso e rischioso, soprattutto quando realizzati in violazione delle norme antisismiche. La sentenza del Tribunale di Torre Annunziata conferma che il mancato rispetto delle norme antisismiche legittima la richiesta di demolizione e il ripristino dello stato originario, anche in assenza di un rischio immediato, quando sussista un pericolo tangibile per l’integrità strutturale.

La sentenza del TAR della Campania n. 4190/2025 fornisce dei chiarimenti relativamente alla distinzione tra soppalchi abitabili e semplici scaffalature interne, evidenziando come non tutte le strutture rialzate richiedano titoli edilizi. Nel caso esaminato, una robusta scaffalatura in ferro destinata a deposito non costituiva abuso edilizio. La decisione sottolinea l’importanza di valutare le caratteristiche funzionali delle opere prima di ordinarne la demolizione.

La rigenerazione urbana punta a recuperare aree degradate anche tramite il cambio di destinazione d’uso degli immobili, ma solo se vi è compatibilità o complementarietà tra le funzioni originarie e quelle nuove. La sentenza del Consiglio di Stato n. 6418/2025 ha chiarito che tale requisito vale anche negli interventi di demolizione e ricostruzione senza delocalizzazione. Ne consegue che il passaggio da commerciale a residenziale non può essere liberalizzato e resta subordinato alla coerenza urbanistica.

La sentenza n. 422/2025 del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana chiarisce che la demolizione e ricostruzione di un edificio può avvenire anche su un sedime diverso, senza coincidere necessariamente con il lotto catastale originario. Tale interpretazione consente il trasferimento di volumetria entro i limiti urbanistici, distinguendo la ristrutturazione edilizia dalla nuova costruzione.