Terzo condono edilizio in zona vincolata: la strada è molto stretta

Il terzo condono edilizio, disciplinato dal DL 269/2003, presenta margini applicativi estremamente limitati nelle aree sottoposte a vincolo. In tali contesti, la sanabilità è ammessa solo per abusi minori, privi di incremento di volumetria o superficie, realizzati prima dell’imposizione del vincolo, conformi alla disciplina urbanistica e previo parere dell’autorità tutoria. La sentenza n. 693/2026 del TAR Latina ribadisce che nuove costruzioni a uso abitativo in zona vincolata sono insanabili ex lege, senza necessità di verifiche di compatibilità, confermando il carattere eccezionale e restrittivo del terzo condono rispetto ai precedenti.

L'eterno dilemma: si può regolarizzare un'abitazione abusiva in zona vincolata?

E' possibile sanare, con le regole del Terzo condono edilizio ma in zona vincolata, un fabbricato ad uso abitazione? Ci si può appellare alla verifica di compatiblità oppure, in zone tutelate, non è mai necessaria?

Nella sentenza 693/2026, il Tar Latina si rituffa nell'eterna querelle sulle sanatorie edilizie, in particolare quelle straordinarie, ricordandoci che per le richieste inoltrate in virtù del DL 269/2003 (terzo condono), abbiamo possibilità molto ristrette di manovra rispetto ai primi due condoni (del 1985 e 1994).

Condoni e sanatorie: occhio a non confondere

Prima di addentrarci nello specifico della sentenza, ricordiamo che i condoni edilizi e la sanatoria ordinaria partono da presupposti diversi e, di conseguenza, hanno regole molto diverse tra loro: ciò che contraddistingue i condoni (in Italia ne abbiamo avuto tre, nel 1985, 1994 e 2003) è l'eccezionalità dell'evento, tanto che si tratta di regolarizzare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale (entro una certa data).

La sanatoria classica ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001 è invece una norma cristallizzata che si basa sull'accertamento di conformità e sugli abusi 'formali': serve, quindi, la doppia conformità sincrona o asincrona per ottenere la regolarizzazione.

Il caso: richiesta di condono per un fabbricato a uso abitazione

Si discute sul diniego comunale per un'istanza di condono edilizio ex l. n. 326/2023 e l.r. Lazio n. 12/2004 presentata in data 26 febbraio 2004 relativa ad un fabbricato ad uso abitazione.

Secondo il ricorrente, illegittimamente l’amministrazione comunale avrebbe posto a fondamento del diniego impugnato il fatto che l’immobile in questione fosse ricadente in area sottoposta a vincolo idrogeologico, in quanto non avrebbe considerato l’avvenuto rilascio del relativo nulla osta da parte della Provincia di Latina, preposta alla tutela del vincolo, né essa avrebbe la competenza ad esprimere valutazioni sotto il profilo idrogeologico, essendo tale potere attribuito alla Provincia.

Il Comune non avrebbe quindi esplicitato le ragioni urbanistiche ostative al rilascio della sanatoria e non avrebbe verificato preventivamente se il manufatto in parola fosse o meno difforme da previsioni urbanistiche ed indicato quelle eventualmente ostative alla sanatoria stessa.

Terzo condono in zona vincolata: solo abusi minori

Il ricorso è totalmente infondato e il TAR ci mette molto poco a smontare la tesi del ricorrente.

In proposito è sufficiente porre in rilievo che la domanda di condono avanzata dal ricorrente riguarda un immobile di nuova costruzione, integrante, perciò, un abuso maggiore rientrante nei numeri 1, 2 e 3 dell’allegato n. 1 del DL n. 269/2003, rispetto al quali la sussistenza del vincolo sull’area di costruzione comporta ex lege l’insanabilità dell’abuso edilizio.

Infatti, con riferimento al regime del c.d. terzo condono, che rileva ai fini del presente giudizio, la giurisprudenza amministrativa ha affermato che “Ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d) del d.l. n. 269 del 30 settembre 2003, convertito con modificazioni dalla legge n. 326 del 24 novembre 2003 (cd. ‘terzo condono’), le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni – e cioè che le opere siano realizzate prima della imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e che vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo - siano opere minori senza aumento di volume e superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria). Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo paesaggistico non può essere sanato” (cfr. Cons. Stato, sez. VII, sent. n. 6392 del 21 luglio 2025; in tal senso anche Cons. Stato, sez. VI, sent. n. 10159 del 27 novembre 2023)” (Tar Lazio, sez. Quarta Ter; 24 marzo 2026 nn. 5477, 5478, 5479).

Non serve nessuna verifica di compatibilità

L’insanabilità dell’abuso a fronte della sussistenza sull’area di un vincolo comporta che nessuna verifica di compatibilità dello stesso con il vincolo medesimo e con la disciplina urbanistica si rendeva necessaria.

Non si ravvisa la dedotta incompetenza, atteso che il Comune non ha posto in essere alcuna ingerenza con l’Autorità preposta alla tutela del vincolo, ma semplicemente, in virtù del carattere ostativo ex se del vincolo rispetto alla concessione del titolo edilizio in sanatoria, non ha ritenuto di chiedere o comunque di tenere conto del nulla osta rilasciato dalla Provincia.

Il Terzo condono ristretto non è anticostituzionale

Infine, con riferimento alla questione di legittimità costituzionale sollevata dalla difesa di parte ricorrente, il Collegio la ritiene manifestamente infondata, in ragione del carattere eccezionale della sanatoria straordinaria di cui al DL 269/2003 (c.d. "terzo condono"), avente come obiettivo la tutela di valori che presentano precipuo rilievo costituzionale, quali quelli paesaggistici, ambientali, idrogeologici e archeologici; sicché non è irragionevole che il Legislatore, in considerazione del carattere eccezionale e del ristretto campo di applicazione della disciplina in esame, nel bilanciare gli interessi in gioco, abbia scelto di proteggere maggiormente i valori tutelati da tale normativa eccezionale, rispetto ad altri interessi privati pur di rango costituzionale, quali la tutela della proprietà privata.

FAQ TECNICHE: Terzo condono in zona vincolata | Ingenio

Il terzo condono edilizio è applicabile in zona vincolata?
Sì, ma solo in via residuale. In presenza di vincoli ambientali, paesaggistici o idrogeologici, il terzo condono consente la sanatoria esclusivamente per interventi minori, senza aumento di superficie o volume, e solo se ricorrono tutte le condizioni previste dalla legge.

È possibile sanare un fabbricato residenziale di nuova costruzione in area vincolata?
No. Le nuove costruzioni rientrano tra gli abusi maggiori e, se realizzate in zona vincolata, sono insanabili ai sensi dell’art. 32 del DL 269/2003, indipendentemente dal rilascio di eventuali nulla osta successivi.

Serve la verifica di compatibilità paesaggistica o ambientale?
No, quando l’abuso è insanabile per legge. In questi casi il vincolo ha effetto ostativo automatico e il Comune non è tenuto ad avviare alcuna istruttoria di compatibilità urbanistica o paesaggistica.

Il nulla osta dell’autorità preposta al vincolo può superare il diniego comunale?
No. Il parere favorevole dell’autorità tutoria non è sufficiente se l’intervento rientra tra quelli esclusi dal terzo condono. Il Comune può legittimamente non tenerne conto quando il vincolo rende l’abuso insanabile ex se.

Il regime restrittivo del terzo condono è costituzionalmente legittimo?
Sì. La giurisprudenza ritiene non irragionevole la scelta del legislatore di limitare fortemente la sanatoria straordinaria del 2003, privilegiando la tutela di valori costituzionali primari come ambiente, paesaggio e sicurezza del territorio rispetto all’interesse del privato.

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