Testo Unico Edilizia: l'ordine di demolizione va inviato a chi ha il potere di rimuovere l'abuso

Quali sono le regole del Testo Unico Edilizia in merito all'invio di un'ordinanza di demolizione e dei suoi destinatari?

Se l'abuso edilizio viene 'ereditato'

Un interessante e preciso riassunto è contenuto nel testo della sentenza 3711/2024 del Consiglio di Stato, che deve poronunciarsi sul ricordo di un privato, al quale era stato inviato un ordine di demolizione per manufatto abusivo di mq 80, oggetto della ingiunzione, che secondo il ricorrente preesisteva alla data di acquisto dell'immobile.

Secondo lui, quindi, l'ordine di riduzione in ripristino avrebbe dovuto essere rivolto nei confronti del suo dante causa, nella qualità di effettivo responsabile dell'abuso.

L’appellante deduce inoltre che l’accertamento circa l’effettivo responsabile dell’abuso, in particolare, assume decisivo rilievo soprattutto in ordine alle conseguenze sanzionatorie ulteriori, già minacciate nell’ingiunzione demolitoria impugnata in primo grado, quali l’acquisizione di diritto al patrimonio comunale delle opere ritenute abusive (e della relativa area di sedime).

Insomma, l’amministrazione, all’atto dell’ingiunzione demolitoria, aveva tutti gli elementi per individuare il responsabile dell’abuso cui andava indirizzata correttamente l’ingiunzione.

Ordine di demolizione: non conta chi ha commesso l'abuso, conta chi ne è proprietario e può rimuoverlo

Il ricorso viene respinto, partendo dal presupposto che ai fini della legittimazione passiva del soggetto destinatario dell’ordine di demolizione, l'art 31 del dpr 380/2001, nell’individuare i soggetti colpiti dalle misure repressive nel proprietario e nel responsabile dell’abuso, considera evidentemente quale soggetto passivo della demolizione il soggetto che ha il potere di rimuovere concretamente l’abuso, potere che compete indubbiamente al proprietario, anche se non responsabile in via diretta.

Affinché il proprietario di una costruzione abusiva possa essere destinatario dell’ordinanza di demolizione non occorre stabilire se egli sia responsabile dell’abuso, poiché la disposizione citata si limita a prevedere la legittimazione passiva del proprietario non responsabile all’esecuzione dell’ordine di demolizione, senza richiedere l’effettivo accertamento di una qualche responsabilità.

Il nuovo acquirente dell’immobile abusivo o del sedime su cui è stato realizzato succede in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi facenti capo al precedente proprietario e relativi al bene ceduto, ivi compresa l’abusiva trasformazione, subendo gli effetti sia del diniego di sanatoria, sia dell’ingiunzione di demolizione successivamente impartita, pur essendo l’abuso commesso prima della traslazione della proprietà (cfr. Consiglio di Stato, VI, n. 3210 del 2017).

Chi si "prende" l'ordine di demolizione? Tra proprietario dell'immobile e responsabile dell'abuso edilizio

La sanzione demolitoria colpisce congiuntamente il proprietario e il responsabile dell'abuso, senza alternativa: pertanto l'ordinanza di demolizione può essere emessa nei confronti del proprietario dell'immobile anche se non è responsabile della realizzazione dell'opera abusiva.

Scopri tutto su Ingenio!

Niente fiscalizzazione: ecco perché

Infine, l’appellante contesta la sentenza impugnata nella parte in cui ha respinto il quarto motivo del ricorso di primo grado mediante il quale si era osservato che, pur ritenendo che le opere oggetto dell’ingiunzione demolitoria fossero da qualificare come ristrutturazione sottoposta a permesso a costruire, l’amministrazione appellata aveva disposto la demolizione in applicazione dell'art. 31 del Testo Unico Edilizia.

Al riguardo, l’appellante rileva che nell’ipotesi, ricorrente nel caso di specie, di “opere di ristrutturazione che portano ad organismo edilizio diverso” la demolizione non può essere irrogata qualora “il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile” senza pregiudizio per la parte di fabbricato legittimamente edificata e deve, comunque, essere congruamente motivata con l’indicazione dei “criteri e modalità diretti a ricostruire l’originario organismo edilizio”.

Palazzo Spada osserva che, in primo luogo, l’applicabilità della sanzione pecuniaria prevista dall'art. 33, comma 2, del dpr 380/2001, in deroga alla regola generale della demolizione, propria degli illeciti edilizi, presuppone la dimostrazione della oggettiva impossibilità di procedere alla demolizione delle parti difformi senza incidere, sul piano delle conseguenze materiali, sulla stabilità dell'intero edificio, il che nella specie non risulta comprovato. 

In secondo luogo, e in ogni caso, l’applicabilità, o meno, della sanzione pecuniaria, può essere decisa dall’Amministrazione solo nella fase esecutiva dell’ordine di demolizione e non prima, sulla base di un motivato accertamento tecnico (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 19 febbraio 2018, n. 1063).

La valutazione, cioè, circa la possibilità di dare corso alla applicazione della sanzione pecuniaria in luogo di quella ripristinatoria costituisce una mera eventualità della fase esecutiva, successiva alla ingiunzione a demolire: con la conseguenza che la mancata valutazione della possibile applicazione della sanzione pecuniaria sostitutiva non può costituire un vizio dell’ordine di demolizione ma, al più, della successiva fase riguardante l’accertamento delle conseguenze derivanti dall’omesso adempimento al predetto ordine di demolizione e della verifica dell’incidenza della demolizione sulle opere non abusive.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN ALLEGATO PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE.