Tettoia e locali spogliatoio: in zona vincolata senza autorizzazione si demolisce

Una piccola tettoia in legno e due locali ad uso spogliatoio realizzati in adiacenza a dei campi da padel si possono 'salvare', in zona vincolata, se non è stata presentata l'autorizzazione paesaggistica? Possono essere considerati pertinenziali? Il loro destino dipende dal titolo abilitativo che le contraddistingue?

E' sicuramente interessante, il caso che si trova a dirimere il Tar del Lazio nella sentenza 4573/2026 dell'11 marzo scorso, perché ci consente di ricordare come, in area paesaggistica, scatti una sorta di 'irrilevanza' del titolo abilitativo necessario ad assentire l'opera, a fronte del mancato ottenimento dell'autorizzazione paesaggistica che, già di per se, 'costa' una demolizione obbligata.

Il caso: tettoia e locali spogliatoio abusivi

Un comune ingiungeva all'amministratrice di un centro sportivo la demolizione di alcune opere edilizie realizzate in assenza di titolo edilizio e di autorizzazione paesaggistica.

Nello specifico, le opere contestate, per come descritte nel provvedimento impugnato, emanato ai sensi dell’art. 33 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, nonché dell’art. 167 del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, consistono nelle seguenti:

• “una tettoia lignea ad unica falda, con copertura in tavolato e sovrastante guaina ardesiata, delle dimensioni 3,90 x 3,20 m con altezza da terra variabile tra i 2,90 e 2,10 m” realizzata “in aderenza al manufatto adibito a spogliatoio”;
• due manufatti lignei realizzati “in adiacenza dei campi da paddle”: il primo “presumibilmente adibito a spogliatoio, poggiante su un basamento in cls delle dim. 4,00 x 4,00 ml, è dotato di impianto elettrico, panche e appendiabiti” e “misura in pianta in 2,80 x 2,80 con altezza variabile tra i m 2,30 e 1,75”; il secondo, “avente dimensioni pari a m. 5,05 x 2,45 con altezza di m 2,70, risulta poggiante su dei blocchetti di cemento”.

Il ricorso: le modeste dimensioni cambiano lo status quo?

La ricorrente deduce innanzitutto che le strutture contestate avrebbero “modestissime dimensioni” e che, data la loro natura, la relativa realizzazione non richiedeva il previo conseguimento del titolo edilizio o, comunque, non poteva legittimamente condurre all’adozione della sanzione demolitoria.

Attenzione: in zona vincolata, senza autorizzazione, la demolizione è doverosa

Per quanto riguarda, in particolare, la tettoia, la ricorrente, nell’evidenziare che la stessa “ha solo una copertura ed è libera nei quattro lati in quanto non è costruita in aderenza al corpo di fabbrica”, trascura di considerare che, venendo in rilievo un'opera esterna eseguita in area paesaggisticamente vincolata, è in ogni caso decisiva, nel senso di legittimare l’adozione dell’ordine di demolizione, la carenza del titolo paesaggistico (cfr. T.A.R. Lazio, II quater, 12 maggio 2025, n. 9066; Cons. St., Sez. VI, 10 maggio 2024, n. 4223), tanto ciò vero che il Comune ha adottato il provvedimento impugnato anche ai sensi dell’art. 167 del d.lgs. n. 42 del 2004.

È stato in tal senso affermato che “le opere realizzate senza autorizzazione all’interno di un territorio protetto, anche se astrattamente riconducibili al concetto di pertinenza, ivi comprese le tettoie, debbono comunque sottostare a misure ripristinatorie e di reintegro ambientale di cui agli artt. 167 e 181 del D. Lgs. n. 42 del 2004: difatti «laddove gli illeciti edilizi ricadano in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, stante l’alterazione dell’aspetto esteriore, gli stessi risultano soggetti alla previa acquisizione dell’autorizzazione paesaggistica, con la conseguenza che, quand’anche si ritenessero le opere pertinenziali o precarie e, quindi, assentibili con mera DIA, l’applicazione della sanzione demolitoria è, comunque, doverosa ove non sia stata ottenuta alcuna autorizzazione paesistica» (Consiglio di Stato, VII, 6 novembre 2023, n. 9557; anche, VII, 18 gennaio 2024, n. 572; VI, 1° luglio 2022, n. 5482)” (così TAR Lombardia, Sez. IV, 30 aprile 2024, n. 1308).

Ma questa tettoia si poteva realizzare in edilizia libera?

Sganciandoci un attimo dalla qustione paesaggistica, vediamo se effettivamente questo tipo di tettoia si sarebbe potuta assentire con SCIA (o in edilizia libera).

Il TAR evidenzia che, alla stregua di un granitico orientamento giurisprudenziale, “al fine di valutare l’incidenza sull’assetto del territorio di un intervento edilizio, consistente in una pluralità di opere, va compiuto un apprezzamento globale, atteso che la considerazione atomistica dei singoli interventi non consente di comprenderne in modo adeguato l’impatto effettivo complessivo. I molteplici interventi eseguiti non vanno considerati, dunque, in maniera «frazionata»” (così, ex multis, Cons. St., Sez. VI, 8 settembre 2021, n. 6235).

Nel caso di specie, come emerge dall’ampia documentazione fotografica allegata al verbale di accertamento della Polizia Locale, la tettoia in contestazione si inserisce nell’ambito di un complesso di opere edilizie assai rilevanti per numerosità e consistenza che sono state realizzate nell’area di proprietà della ricorrente per essere stabilmente destinate allo svolgimento di attività commerciale, sicché deve recisamente escludersi la riconducibilità ad attività edilizia libera.

E i locali spogliatoio? Stesso destino, stesse considerazioni

Alle medesime conclusioni si perviene nella valutazione dei due 'manufatti lignei', uno dei quali adibito a spogliatoio (con panche a appendi-abiti) per i giocatori di padel.

Ma c'è di più. In considerazione della destinazione delle opere all’esercizio dell’attività commerciale di centro sportivo, con aumento di volume determinato dai suddetti manufatti lignei, va altresì escluso che ad esse possa essere riconosciuto carattere pertinenziale.

Il concetto di “pertinenza urbanistica”, infatti, è “più ristretto rispetto a quello di pertinenza civilistica, ed è applicabile solo ad opere di modesta entità, accessorie ad un’opera principale, e non anche a quelle che, per dimensioni e finalità, siano connotate da una propria autonomia funzionale e da un autonomo valore di mercato. La pertinenza urbanistica è stata, quindi, intesa in un’accezione restrittiva, in quanto riferita solo ad opere di modeste dimensioni, quali i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia” (così Cons. St., Sez. IV, 23 dicembre 2025, n. 10282).

Ricorso respinto, demolizione confermata.

Tettoia e locali spogliatoio in zona vincolata: FAQ tecniche

In zona paesaggisticamente vincolata è decisivo il titolo edilizio (SCIA o permesso di costruire) per evitare la demolizione?
No. In area vincolata l’elemento determinante non è il titolo edilizio richiesto dall’intervento, ma il possesso dell’autorizzazione paesaggistica. In sua assenza, l’opera è abusiva sotto il profilo paesaggistico e la demolizione è obbligatoria, anche se l’intervento fosse astrattamente assentibile con SCIA o qualificabile come pertinenza.

Una tettoia di modeste dimensioni può essere considerata irrilevante o sanabile in zona vincolata?
No. Le dimensioni contenute non escludono l’obbligo dell’autorizzazione paesaggistica. La giurisprudenza, richiamata anche dal TAR Lazio, afferma che qualsiasi opera esterna idonea a incidere sull’aspetto dei luoghi, se realizzata in area vincolata senza autorizzazione, è soggetta a demolizione, indipendentemente dalla sua consistenza.

Il carattere pertinenziale dell’opera può evitare la sanzione demolitoria?
No. In zona vincolata anche le opere qualificabili come pertinenze urbanistiche richiedono l’autorizzazione paesaggistica. In mancanza, trovano applicazione le misure ripristinatorie previste dal Codice dei beni culturali, come costantemente affermato dal Consiglio di Stato.

È possibile invocare l’edilizia libera per tettoie o manufatti accessori in contesti come quello esaminato?
No. Il giudice amministrativo esclude l’edilizia libera quando l’intervento va valutato nel suo complesso e risulta inserito in un insieme di opere stabili, funzionali a un’attività commerciale e idonee a incidere sull’assetto del territorio. È quindi errata una valutazione “atomistica” dei singoli manufatti.

Quali sono le principali implicazioni operative per i professionisti tecnici (progettisti e direttori dei lavori)?
I professionisti devono verificare preliminarmente la presenza di vincoli paesaggistici e considerare l’autorizzazione paesaggistica come titolo autonomo e imprescindibile. Affidarsi alla presunta pertinenzialità, alla precarietà o alle ridotte dimensioni dell’opera espone a gravi rischi: ordini di demolizione, contenzioso e possibili profili di responsabilità professionale per errata qualificazione dell’intervento.

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