Tettoia in zona vincolata: senza autorizzazione paesaggistica si demolisce sempre

In zona sottoposta a vincolo paesaggistico, la realizzazione di una tettoia senza autorizzazione paesaggistica comporta inevitabilmente l’adozione dell’ordine di demolizione, a prescindere dal titolo edilizio astrattamente richiesto. L’art. 27 del Testo Unico Edilizia impone infatti la repressione di tutte le opere abusive realizzate in aree vincolate, senza distinguere tra permesso di costruire, SCIA o DIA. In una recente sentenza, il TAR Campania ribadisce che la natura pertinenziale dell’opera e la possibilità di fiscalizzazione sono irrilevanti ai fini della legittimità dell’ordine demolitorio, che resta doveroso in caso di totale carenza del titolo paesaggistico.

Zona vincolata: cosa succede senza autorizzazione paesaggistica?

Se siamo in zona vincolata, deve scattare subito una sorta di 'alert' interno che ricorda una regola base molto importante: la carenza del titolo paesaggistico basta a legittimare la sanzione demolitoria, indipendentemente dal regime abilitativo edilizio applicabile (edilizia libera, SCIA, permesso di costruire).

Per questo, una tettoia 'orfana' dell'autorizzazione - per la quale si suppone serva il permesso di costruire, ma che potrebbe teoricamente anche essere assentita con SCIA - non ha scampo: dovrà essere demolita.

La tettoia del contendere

Nel caso della sentenza 2783/2026 del Tar Campania, siamo di fronte alla richiesta di annullamento, da parte di un privato, dell'ordinanza di demolizione del comune, emanata ai sensi dell'art. 27, comma 2, del D.P.R. 380/2001, per una tettoia eretta sul cortile retrostante dell'immobile di sua proprietà, realizzata senza permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica.

Ad avviso di parte ricorrente il provvedimento impugnato sarebbe illegittimo poiché carente dei presupposti di legge per l’irrogata sanzione demolitoria. In particolare sarebbe illegittima la sanzione demolitoria in luogo della applicazione della sanzione pecuniaria senza una approfondita valutazione del rischio che la demolizione determini pregiudizio alla parte legittima del fabbricato.

Il Comune intimato avrebbe pretermesso di valutare e contemperare il contrasto tra l’interesse pubblico e quello di egli ricorrente che si era determinato alla realizzazione dell’opera in contestazione al solo scopo di rendere maggiormente funzionale l’immobile principale e, specificatamente, come esposto in fatto, per proteggere l’ingresso secondario del fabbricato e per meglio usufruire degli spazi scoperti.

Inoltre, ad avviso di parte ricorrente l’intervento realizzato sul cortilizio a servizio del fabbricato, nella denegata ipotesi in cui la si volesse considerare “costruzione” soggetta a regime concessorio, andrebbe comunque qualificato come pertinenza, ai sensi dell’art. 7, secondo comma, lett. A) della L. n. 94/1982, e, pertanto, soggetto alla specifica disciplina per i seguenti motivi:

• 1) la struttura in questione sarebbe di dimensioni modeste;
• 2) la collocazione della struttura in comunicazione con l’unità immobiliare di sua proprietà evidenzierebbe l’esistenza dell’oggettivo collegamento funzionale tra le unità immobiliari, riguardabile come principale, e la struttura in esame valutata come pertinenza.

Fiscalizzazione solo in fase esecutiva: demolizione confermata

In primis, il TAR evidenzia che la possibilità di disporre la sanzione pecuniaria (cd. fiscalizzazione) quando il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, prevista dal comma 2 dell’art. 33, che parte ricorrente assume violato, non vizi in ogni caso l’ordine di demolizione, rilevando eventualmente solo in fase esecutiva.

Tettoia: pertinenziale o no, senza autorizzazione si demolisce di default

Quanto alle censure relative alla consistenza dell’opera oggetto di contestazione con l’ordinanza impugnata ed in particolare alla circostanza che essa sarebbe stata realizzata al solo scopo di rendere maggiormente funzionale l’immobile principale, nonché in riferimento alla sua natura pertinenziale, anche esse devono ritenersi infondate.

Ma in ogni caso, considerato che l’ordinanza impugnata è stata adottata ai sensi dell’art. 27 del d.P.R. n. 380/2001 e che l’opera contestata è stata realizzata in area paesaggisticamente vincolata, senza autorizzazione paesaggistica, il suo destino è segnato.

Infatti, ricorda il TAR, “Ove gli illeciti edilizi ricadano in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, stante l'alterazione dell'aspetto esteriore, gli stessi risultano soggetti alla previa acquisizione dell'autorizzazione paesaggistica, con la conseguenza che, quand'anche si ritenessero le opere pertinenziali o precarie e, quindi, assentibili con mera DIA, l'applicazione della sanzione demolitoria è, comunque, doverosa ove non sia stata ottenuta alcuna autorizzazione paesistica (T.A.R. Campania, Napoli, sez. VI, 03/08/2020, n. 3455).

Insomma: il TU Edilizia, all'art.27, "non distingue tra opere per cui è necessario il permesso di costruire e quelle per cui sarebbe necessaria la semplice DIA in quanto impone di adottare un provvedimento di demolizione per tutte le opere che siano, comunque, costruite senza titolo in aree sottoposte a vincolo paesistico (T.A.R. Campania, Napoli, sez. VI, 07/06/2018, n. 3774; T.A.R. Lazio, Roma, sez. II, 12/06/2018, n. 6567). Infatti, per le opere abusive eseguite in assenza di titolo edilizio e di autorizzazione paesaggistica in aree vincolate, vige un principio di indifferenza del titolo necessario all'esecuzione di interventi in dette zone, essendo legittimo l'esercizio del potere repressivo in ogni caso, a prescindere, appunto, dal titolo edilizio ritenuto più idoneo e corretto per realizzare l'intervento edilizio nella zona vincolata (DIA o permesso di costruire); ciò che rileva, ai fini dell'irrogazione della sanzione ripristinatoria, è il fatto che lo stesso è stato posto in essere in zona vincolata e in assoluta carenza di titolo abilitativo, sia sotto il profilo paesaggistico che urbanistico".

FAQ TECNICHE: Tettoia abusiva in zona vincolata | Ingenio

In zona vincolata conta il tipo di titolo edilizio richiesto per la tettoia?

No. In presenza di vincolo paesaggistico, ciò che rileva è l’assenza dell’autorizzazione paesaggistica: la sanzione demolitoria si applica indipendentemente dal fatto che l’opera fosse assentibile con SCIA o con permesso di costruire.

Una tettoia pertinenziale può evitare la demolizione?

No. Anche se l’opera è di modeste dimensioni o funzionalmente collegata all’immobile principale, la qualificazione pertinenziale non esclude l’obbligo di demolizione se manca il titolo paesaggistico.

Il Comune deve valutare l’interesse del privato prima di ordinare la demolizione?

No. In caso di abuso edilizio in area vincolata, l’ordine di demolizione è atto dovuto e non richiede una comparazione tra interesse pubblico e interesse privato.

È possibile applicare subito la sanzione pecuniaria al posto della demolizione?

No. La fiscalizzazione dell’abuso può essere valutata solo in fase esecutiva, qualora il ripristino non sia possibile, ma non incide sulla legittimità originaria dell’ordine di demolizione.

Perché l’autorizzazione paesaggistica è decisiva?

Perché nelle aree vincolate vige il principio di indifferenza del titolo edilizio: senza autorizzazione paesaggistica l’opera è sempre abusiva e il potere repressivo dell’amministrazione deve essere esercitato.

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