Tettoia, la storia infinita: cosa passa tra edilizia libera e permesso di costruire?

L’articolo analizza il regime edilizio delle tettoie alla luce della più recente giurisprudenza amministrativa, chiarendo quando l’opera rientra nell’edilizia libera e quando, invece, integra una nuova costruzione soggetta a permesso di costruire. Il focus è sulle caratteristiche strutturali (stabilità, ancoraggio al suolo, autonomia funzionale), sull’impatto urbanistico complessivo e sul cumulo con altre opere. Viene inoltre affrontato il tema dell’ordinanza di demolizione, che può essere legittimamente indirizzata anche al proprietario non responsabile dell’abuso, trattandosi di misura di natura reale che segue l’immobile.

Tettoia: ancora tu!

Come capire se per una tettoia è necessario il permesso di costruire oppure siamo in regime di edilizia libera? L'ordine di demolizione può essere inviato anche al proprietario non colpevole? La sentenza 3383/2026 del Tar Campania viene in soccorso per alcune delle domande più ricorrenti in materia edilizia, anche perché siamo di fronte a una delle opere più gettonate, la tettoia (in questo caso, una di circa 23 metri quadrati e l'altra di 21).

Gli abusi del contendere

Si dibatte sull'ordinanza di demolizione, impartita da un comune, per le seguenti opere edilizie:

1. realizzazione di unità abitativa composta da cucina, w.c. e due camere, con struttura portante in acciaio zincato, copertura e pareti in lamiere coibentate con infissi esterni in alluminio anodizzato, il tutto avente dimensioni in pianta pari a circa ml. 6.05 x ml 7.05 = mq 42.65, con altezza alla linea di gronda di circa ml 2.70 e altezza alla linea di colmo di circa ml 3.30, costituendo una volumetria di circa mc 127.95;
2. adiacente all’unità abitativa (descritta al punto 1) realizzazione di tettoia aperta con struttura portante in profilati di ferro e copertura in lamiere coibentate, avente dimensioni in pianta pari a circa ml 3.30 x ml 7.05 =mq 23.26, con altezza alla linea di gronda di circa ml 2.40 e altezza alla linea di colmo di circa ml 2.70;
3. sul confine nord-est, realizzazione di una tettoia destinata a legnaia, con struttura portante in pilastri di acciaio zincato e copertura in lamiera grecata, avente dimensioni in pianta pari a circa ml 8.40 x ml.2.55 = mq 21.42, con altezza alla linea di gronda di circa ml 2.20, e altezza alla linea di colmo di circa ml 2.40;
4. sul confine sud-est, realizzazione di una struttura per ricovero di galline, con pilastri di acciaio zincato e copertura in lamiera grecata, parzialmente chiusa in lamiere grecate e legno, avente dimensioni in pianta pari a circa ml. 10.00 x ml. 3.80= mq 38, con altezza alla linea di gronda di circa ml 2.30 e altezza alla linea di colmo di circa ml 2.60, costituendo una volumetria di circa mc. 93.10;
5. ampliamento sul lato est del fabbricato rurale esistente, per ricavo di cucinino e bagno, con struttura portante in blocchi di laterizio e copertura in lamiere coibentate, avente dimensioni in pianta pari a circa ml 6.30 x ml. 2.40= mq. 15.12, con altezza alla linea di gronda di circa ml. 2.35, e altezza alla linea di colmo di circa ml 2.60, costituendo una volumetria di circa mc. 37.34;
6. installazione di piscina fuori terra con realizzazione di una pedana con struttura portante in pilastrini di legno e copertura in tavolato di legno, avente superficie di circa mq 102 e altezza di circa ml. 1.10 dalla quota di campagna 0.00, comunque coprente la piscina citata.

A chi va inviata l'ordinanza di demolizione?

Secondo il ricorrente, l'ordinanza sarebbe illegittima nella parte in cui ingiunge al 'propeitario incolpevole' la demolizione delle opere, essendo egli estraneo alla realizzazione degli abusi e impossibilitato a dare esecuzione al provvedimento, non avendo il possesso dell'area su cui insistono i manufatti.

Per espressa previsione normativa, l’ordinanza di demolizione è notificata sia al responsabile dell’abuso che al proprietario. Ai sensi dell’art. 31, comma 2, D.P.R. 380/2001, infatti: “Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell'articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l'area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3.”.

Per consolidata giurisprudenza “La misura demolitoria può essere legittimamente irrogata nei confronti del proprietario del bene, anche se diverso dal responsabile dell'abuso e anche se estraneo alla commissione dell'abuso stesso e ciò in quanto l'abusività dell'opera è una connotazione di natura reale, la quale segue l'immobile anche nei successivi trasferimenti del medesimo, con l'effetto che la demolizione è, di regola, atto dovuto e prescinde dall'attuale possesso del bene e dalla coincidenza del proprietario con il realizzatore dell'abuso medesimo.” (Consiglio di Stato sez. II, 27/06/2025, n.5622).

Ed ancora “Il presupposto per l'adozione di un'ordinanza di demolizione non è l'accertamento di responsabilità nella commissione dell'illecito, bensì l'esistenza di una situazione dei luoghi contrastante con quella prevista nella strumentazione urbanistico-edilizia: il soggetto passivo dell'ordine di demolizione viene, quindi, individuato nel soggetto che ha il potere/dovere di rimuovere concretamente l'abuso, potere/dovere (di natura reale) che compete indubbiamente al proprietario, anche se non responsabile in via diretta. Pertanto, affinché il proprietario di una costruzione abusiva possa essere destinatario dell'ordine di demolizione, non occorre stabilire se egli sia responsabile dell'abuso, poiché la stessa disposizione - art. 31, comma 2, del d.P.R. n. 380 del 2001 - si limita a prevedere la legittimazione passiva del proprietario non responsabile all'esecuzione dell'ordine di demolizione, senza richiedere l'effettivo accertamento di una qualche sua responsabilità.” (cfr. Cons. Stato, Sez. I, 23 settembre 2022, n. 1512; Cons. Stato, Sez. VI, 21 luglio 2023, n. 7144).

Nel caso di specie, peraltro, l’assunto da cui muove parte ricorrente – impossibilità di procedere alla demolizione delle opere contestate perché nella disponibilità di altro soggetto – non è provato, non essendo neppure dedotto il titolo dal quale promana il possesso altrui dell’immobile.

Tettoie: edilizia libera o permesso? Le discriminanti

Secondo il TAR, qui si sula dall'edilizia libera, in quanto le opere oggetto dell’ordinanza impugnata hanno tutte un’autonoma e rilevante consistenza e sono certamente qualificabili come interventi di nuova costruzione, assoggettati al regime del permesso di costruire.

Le opere indicate ai punti 1 e 5 sono volumi chiusi, il primo del tutto autonomo e il secondo costituente ampliamento di un preesistente edificio rurale, avente superficie di 15 mq. Le altre sono tettoie, ovvero strutture parzialmente chiuse, destinati ad usi permanenti e aventi un rilevante impatto sul territorio (sia singolarmente che cumulativamente).

Pertanto, anch’esse, secondo quanto insegna consolidata giurisprudenza, avrebbero dovuto essere previamente autorizzate con permesso di costruire.

Infatti, "La tettoia va configurata come 'nuova costruzione' ogni qual volta integri un manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, mentre rientrano nell'edilizia libera solo le tettoie leggere non tamponate lateralmente su almeno tre lati, prive di autonomia e realizzate per valorizzare la fruizione al servizio dello stabile, ponendo un riparo temporaneo dal sole, dalla pioggia, dal vento e dall'umidità che rende più gradevole per un maggior periodo di tempo la permanenza all'esterno, senza peraltro creare un ambiente in alcun modo assimilabile a quello interno, a causa della mancanza della necessaria stabilità, di una idonea coibentazione termica e di un adeguato isolamento dalla pioggia, dall'umidità e dai connessi fenomeni di condensazione".

E la piscina di 102 mq? Permesso di costruire obbligatorio

Anche la piscina – da considerarsi, in ogni caso, unitamente alle ulteriori opere realizzate sul fondo, con le quali realizza un unitario notevole impatto sul territorio – è struttura dalle dimensioni e impatto complessivo tale da necessitare di un permesso di costruire, avendo la rilevante superficie di 102 mq.

Per costante orientamento, infatti, “La piscina è una struttura di tipo edilizio che incide con opere invasive sul sito in cui viene realizzata, perciò configura una nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e) del d.P.R. n. 380 del 2001 e non una pertinenza urbanistica del fabbricato residenziale; la piscina, infatti, comporta una durevole trasformazione del suolo e non può essere attratta alla categoria urbanistica delle mere pertinenze poiché, sul piano funzionale, non è necessariamente complementare all’uso delle abitazioni e non costituisce sempre una mera attrezzatura per lo svago alla stessa stregua di un dondolo o di uno scivolo installati in giardino. Essa è una struttura di tipo edilizio che incide invasivamente sul sito in cui viene realizzata, con la conseguenza che per la sua realizzazione occorre munirsi del relativo titolo ad aedificandum. Né può ritenersi un abuso minore e non si può fondatamente sostenere che per la sua realizzazione non sia necessario il permesso di costruire: si tratta, come già sostenuto, di un intervento edilizio permanente sul suolo che modifica significativamente lo stato dei luoghi, che crea un manufatto autonomamente fruibile e superficie utile, che presenta un impatto ambientale significativo, con la conseguenza che deve escludersi oltre la natura pertinenziale anche la sanabilità postuma ai sensi del combinato disposto degli artt. 146, comma 4, e 167 del Codice dei Beni culturali.”

FAQ TECNICHE: Tettoie libere o col permesso?

Quando una tettoia è considerata “nuova costruzione”?
Una tettoia configura nuova costruzione quando presenta solidità, stabilità e un collegamento stabile al suolo o a un edificio esistente, anche senza tamponamenti completi. Rilevano l’uso permanente, l’autonomia funzionale e l’impatto sul territorio. In questi casi è richiesto il permesso di costruire.

In quali casi la tettoia rientra nell’edilizia libera?
Rientrano nell’edilizia libera solo le tettoie leggere, prive di autonomia, non tamponate su almeno tre lati e destinate a un riparo temporaneo. Devono essere funzionalmente accessorie all’edificio principale e non creare uno spazio assimilabile a un ambiente interno.

Conta solo la singola opera o anche l’impatto complessivo?
Conta anche l’impatto cumulativo. Più opere, considerate unitariamente, possono determinare una trasformazione significativa del territorio. Anche strutture apparentemente minori, se valutate nel loro insieme, possono richiedere il permesso di costruire.

L’ordinanza di demolizione può essere rivolta al proprietario non colpevole?
Sì. Per costante giurisprudenza, richiamata anche dal Consiglio di Stato, l’ordine di demolizione ha natura reale e può essere legittimamente notificato al proprietario, anche se estraneo alla realizzazione dell’abuso e anche se non ha il possesso materiale del bene.

Piscina e pertinenze: quando serve il permesso di costruire?
Una piscina di rilevanti dimensioni non è considerata pertinenza urbanistica. Comporta una trasformazione durevole del suolo, ha autonomia funzionale e impatto ambientale significativo: per questo è qualificata come nuova costruzione e richiede il permesso di costruire, senza possibilità di sanatoria postuma.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO