Tettoie in area vincolata: senza permesso e autorizzazione non si sfugge alla ruspa

La sentenza n. 2933/2026 del TAR Campania ribadisce il regime particolarmente rigoroso degli abusi edilizi in area vincolata. Ai sensi dell’art. 27 del DPR 380/2001, qualsiasi opera realizzata senza titolo edilizio e senza autorizzazione paesaggistica è soggetta a demolizione, a prescindere dal titolo astrattamente richiesto (edilizia libera, SCIA o permesso di costruire). Le tettoie pertinenziali, se prive di autorizzazione paesaggistica, sono sanabili solo ed eventualmente con il regime di maggior favore previsto dal DL Salva Casa. L’ordine demolitorio è atto vincolato e non richiede una motivazione rafforzata.

Abusi in zone vincolate: conseguenze più pesanti

In zona vincolata le 'cose' sono molto diverse e le conseguenze di abusi edilizi realizzati senza titolo abilitativo e autorizzazione paesaggistica molto più 'pesanti': la carenza del titolo paesaggistico basta, infatti, a legittimare la sanzione demolitoria, indipendentemente dal regime abilitativo edilizio applicabile (edilizia libera, SCIA, permesso di costruire).

Per questo motivo, delle tettoie prive di autorizzazione paesaggistica - per le quali, comunque, serve il permesso di costruire, ma che, qualora di carattere pertinenziale, potrebbero teoricamente anche essere assentite con SCIA - incorrono automaticamente nella sanzione demolitoria.

Ci ricorda tutto questo il TAR Campania con la sentenza 2933/2026 dell'8 maggio, relativa al ricorso contro un'ordinanza di demolizione ingiunta dal comune di alcuni manufatti senza titolo consistenti in quattro tettoie, qualificabili – a detta dell’ente - come nuova costruzione realizzata in assenza di autorizzazione paesaggistica.

Tra demolizione e sanatoria: chi deve provare la possibile sanabilità dei manufatti?

Il TAR parte da una considerazione di ordine generale: in punto di diritto, alla luce dell’art 2697 c.c. è il ricorrente a dover provare la aderenza del manufatto oggetto della misura sanzionatoria rispetto a quello oggetto della domanda di condono (nella fattispecie, del titolo in sanatoria che ne è conseguito); invero, in ossequio al c.d. “principio di vicinanza della prova”, è ragionevolmente esigibile da chi ha posto in essere le opere (ovvero dal proprietario dell’immobile) la produzione di evidenze documentali atte a comprovare la natura delle stesse, anche attraverso riferimenti all’effettiva consistenza dell’immobile, sia ex ante che ex post (cfr.: T.a.r. Campania Napoli VI, 28 maggio 2020, n. 2043), nonché le caratteristiche morfologiche e plano-volumetriche rappresentate nella domanda di sanatoria.

In mancanza di evidenze documentali idonee, non giova all’odierna ricorrente il richiamo contenuto nel provvedimento di condono all'atto di accettazione dell'eredità, in cui peraltro è menzionata una sola tettoia (a fronte delle due asseritamente incluse nella domanda di condono), senza specificazione alcuna della sua esatta collocazione nel lotto e delle sue dimensioni.

Tettoia abusiva ma pertinenziale? In zona vincolata si demolisce a prescindere

Una delle quattro tettoie, segnala il ricorrente, avrebbe carattere pertinenziale e quindi non necessiterebbe di permesso di costruire ma, al massimo, di una semplice SCIA.

Cambia poco, anzi nulla, in zona vincolata.

Infatti, il Giudice d’Appello ha di recente affermato che “anche le opere astrattamente riconducibili al concetto di pertinenza, se realizzate senza titolo, devono comunque sottostare a misure ripristinatorie e di reintegro ambientale".

L'art. 27 del d.P.R. n. 380 del 2001 impone di adottare un provvedimento di demolizione per tutte le opere che siano, comunque, costruire senza titolo in aree sottoposte a vincolo paesistico: “Infatti, per le opere abusive eseguite in assenza di titolo edilizio e di autorizzazione paesaggistica in aree vincolate, vige il principio di indifferenza del titolo necessario all’esecuzione di interventi in dette zone, essendo legittimo l’esercizio del potere repressivo in ogni caso, a prescindere, appunto, dal titolo edilizio ritenuto più idoneo e corretto per la realizzare l’intervento edilizio nella zona vincolata; ciò che rileva, ai fini dell’irrogazione della sanzione ripristinatoria, è il fatto che lo stesso è stato posto in essere in zona vincolata e in assoluta carenza di titolo abilitativo, sia sotto il profilo paesaggistico che urbanistico”(Cons. Stato, n. 9557 del 2023).

Di conseguenza, la tettoia realizzata in un'area vincolata, senza la necessaria autorizzazione paesaggistica e senza titolo edilizio, deve essere demolita.

Attenzione alla sanatoria paesaggistica del Salva Casa!

E' però il caso di ricordare che il DL 69/2024 (Salva Casa) consente, anche in zona vincolata, la sanatoria dei cosiddetti 'piccoli abusi' (tale potrebbe essere una tettoia pertinenziale).

Infatti, l’art. 36 bis comma 1 del TUE afferma che «In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 34 ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 37, fino alla scadenza dei termini di cui all’articolo 34, comma 1 e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche alle variazioni essenziali di cui all’articolo 32».

Al comma 4 del medesimo articolo si afferma che  «Qualora gli interventi di cui al comma 1 siano eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati […]».

La sanatoria paesaggistica ricade pertanto nei casi di accertamento di limitate difformità previste espressamente nell’art. 36 bis del TUE con la modalità della conformità "asincrona".

Repressione degli abusi: la giustificazione dell'ordine demolitorio

Infine, il TAR ricorda che “I provvedimenti di repressione degli abusi edilizi sono atti dovuti con carattere vincolato e privi di margini discrezionali. Pertanto, ai fini dell’adozione dell’ordine di demolizione, è sufficiente la mera enunciazione dei presupposti di fatto e di diritto che consentono l’individuazione della fattispecie di illecito e dell’applicazione della corrispondente misura sanzionatoria prevista dalla legge. In proposito, l’esercizio del potere repressivo delle opere edilizie realizzate in assenza di titolo, mediante applicazione della misura ripristinatoria, può ritenersi sufficientemente motivato per effetto della stessa descrizione dell’abuso, esplicitante in dettaglio la natura e consistenza delle opere abusive riscontrate, presupposto giustificativo necessario e sufficiente a fondare l’adozione della misura sanzionatoria...".

FAQ TECNICHE: Tettoie abusive in zona vincolata | Ingenio

Le tettoie in area vincolata richiedono sempre l’autorizzazione paesaggistica?
Sì. In zona vincolata l’autorizzazione paesaggistica è sempre necessaria. La sua assenza è di per sé sufficiente a legittimare l’ordine di demolizione, indipendentemente dal titolo edilizio applicabile.

Conta se la tettoia è pertinenziale o di modeste dimensioni?
No. In area vincolata vige il principio di indifferenza del titolo: anche opere pertinenziali o astrattamente assentibili con SCIA devono essere demolite se realizzate senza autorizzazione paesaggistica.

È possibile evitare la demolizione dimostrando la sanabilità dell’opera?
Solo se il privato fornisce prova rigorosa della corrispondenza tra l’opera contestata e quella oggetto di un valido titolo in sanatoria. L’onere della prova grava integralmente sul proprietario o autore dell’abuso.

Il Comune ha margini di discrezionalità nell’ordinare la demolizione?
No. I provvedimenti repressivi degli abusi edilizi sono atti dovuti e vincolati. È sufficiente la descrizione dell’opera abusiva e il richiamo alle norme violate.

Qual è l’orientamento della giurisprudenza superiore sul punto?
Il Consiglio di Stato ha chiarito che tutte le opere abusive in area vincolata, realizzate in assenza di titolo edilizio e paesaggistico, devono essere rimosse, senza distinguere in base alla categoria dell’intervento.

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