Tettoia sul terrazzo legittima ma con chiusura irregolare: la demolizione è selettiva

Attenzione alla portata della sentenza 6516/2025 del Consiglio di Stato, perché afferma un principio molto importante in materia urbanistico/edilizia, ovverosia il principio secondo cui gli ordini di demolizione devono distinguere accuratamente tra le parti di un manufatto realizzate legittimamente e quelle abusive, limitando l'intervento demolitorio alle sole opere prive di titolo abilitativo.

Nel caso specifico, Palazzo Spada arriva a stabilire che una tettoia autorizzata con titolo edilizio (DIA, oggi SCIA), non può essere demolita assieme ai pannelli di chiusura laterale che erano stati aggiunti in un secondo momento e che vanno rimossi.

Il caso: tettoia autorizzata e pannelli di chisura abusivi

L'oggetto del contendere è l'ordinanza di demolizione comunale per un "manufatto strutturato in legno e chiusura in pannelli metallici e vetro scorrevoli" di 19 mq realizzato su un terrazzo di copertura.

L'amministrazione aveva ordinato la demolizione dell'intera struttura, qualificando l'intervento come ristrutturazione edilizia abusiva ai sensi dell'art. 33 del D.P.R. n. 380/2001.

Secondo l'appellante, invece, la tettoia doveva essere risparmiata in quanto legittimata dalla DIA.

Opere legittime e abusive: la demolizione deve essere selettiva

Il Consiglio di Stato accoglie l'appello partendo dalla considerazione che la demolizione non poteva coinvolgere anche la tettoia e la struttura lignea, legittimate dalla SCIA, ma doveva riferirsi solamente agli infissi, cioè ai pannelli di chiusura, considerando anche che il verbale di sopralluogo si riferiva gli "infissi, consistenti in pannelli traslucidi sorretti da profilati metallici" che avevano chiuso i tre lati liberi della tettoia preesistente.

Tettoia legittima: ecco perché

Il Consiglio di Stato evidenzia che la tettoia e la relativa struttura portante, che tra l’altro sono anche di dimensioni ridotte rispetto a quelle indicate nella DIA, non possono qualificarsi quali opere abusive.

L'ordine di demolizione, pertanto, avrebbe dovuto essere limitato ai soli pannelli con cui è stata realizzata la chiusura dei tre lati liberi della tettoia, e correlativamente deve essere considerato illegittimo ed annullato nella parte in cui ha disposto anche la rimozione della tettoia e della struttura portante.

Infatti, la DIA aveva autorizzato espressamente la "realizzazione di tettoia in legno aperta su tre lati" con superficie inferiore al 30% dell'area scoperta e "assolutamente priva di ogni autonomia funzionale".

Inoltre, come indicato nel titlo abilitativo, "La struttura in legno sarà collegata mediante piastre bullonate al calpestio del terrazzo e completata da orditura orizzontale in legno, a falda leggermene inclinata e copertura in tegole. L’opera è finalizzata in modo precipuo alla installazione di pannelli fotovoltaici per produzione di energia a servizio dell’appartamento di che trattasi, per una potenza totale inferiore a 200 kw. La struttura avrà una superficie di mq. 28, ben ricompresa, come detto, nel limite normativo del 30% pari, nella specie, a 55 mq, per un’altezza massima sotto trave di mt. 2,75 e minima, alla gronda, di mt. 2,60…”;

Palazzo Spada evidenzia che il Comune non ha mai contestato la legittimità della DIA in parola.

I pannelli di chiusura, invece, sono abusivi e vanno demoliti

La parte abusiva dell'intervento, quindi, era rappresentata esclusivamnete dall'apposizione di pannelli sui tre lati liberi della tettoia, trasformando una struttura aperta e autorizzata in un locale chiuso.

Questo intervento, realizzato nel gennaio 2012 senza titolo edilizio, aveva comportato la creazione di un nuovo volume con conseguente variazione delle superfici e dei volumi dell'immobile, configurando un intervento di ristrutturazione edilizia soggetto a permesso, in mancanza del quale scatta l'abuso edilizio e l'inevitabile ordine di demolizione.

Il principio di proporzionalità dell'ordine di demolizione

In definitiva: l'ordine di demolizione deve riguardare le sole opere effettivamente abusive e non può coinvolgere anche le parti regolarmente assentite da titolo abilitativo. Nel caso specifico, si dovevano 'eliminare' solamente i pannelli di chiusura, non la tettoia e la struttura portante che erano state regolarmente realizzate.

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