Abusi edilizi in aree vincolate: quando il condono non è possibile

Abusi edilizi in aree vincolate

Possedere una casa immersa tra le colline, una villetta sul mare o un’abitazione ai piedi di una catena montuosa è il sogno di molti, ma richiede il rispetto di specifici vincoli.

La domanda chiave per i proprietari di immobili in zone sottoposte a tutela paesaggistica è:

quali limiti e procedure occorre rispettare per costruire o modificare una struttura esistente?

Le aree soggette a vincolo includono generalmente:

• territori costieri per una fascia di 300 metri dalla linea di battigia;
• parchi, le riserve naturali, nazionali e regionali;
• zone di interesse archeologico;
• contesti di particolare bellezza panoramica, come i “belvedere”.

In queste zone, ogni intervento che altera l’aspetto esteriore del territorio richiede non solo il permesso edilizio comunale ma anche un’autorizzazione paesaggistica (con parere vincolante dell'ente preposto alla tutela, es. Soprintendenza).

La regolarizzazione degli interventi edilizi è un tema molto delicato e la norma stabilisce procedure precise e limiti stringenti, soprattutto in presenza di vincoli storici, ambientali o inerenti al rischio idrogeologico e sismico.

La sentenza n. 76/2026 del TAR per l’Abruzzo chiarisce i confini della sanatoria, confermando la priorità della tutela del territorio e del patrimonio storico-ambientale.

Opere abusive in aree vincolate: quando la sanatoria edilizia non è possibile

Il caso riguarda una richiesta di condono edilizio per alcuni lavori eseguiti su due fabbricati, la cui autorizzazione paesaggistica è stata negata dalla Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio perché gli interventi non erano da ritenersi condonabili ai sensi della legge 326/2003.

Il ricorrente solleva varie argomentazioni, tra cui sosteneva che il Comune avrebbe classificato in modo errato gli abusi e la Soprintendenza ignorato l’autorizzazione paesaggistica già rilasciata dal Comune nel 2000.

Viene quindi presentato ricorso al TAR, il quale ritenendolo infondato, specifica che “Sono dunque insanabili, ai sensi delle richiamate disposizioni di legge, le opere abusive realizzate in aree sottoposte a vincolo idrogeologico, ambientale e paesistico (...) a meno che non ricorrano in modo congiunto le seguenti condizioni:
- si tratti di opere realizzate prima dell’imposizione del vincolo;
- pur se realizzate in assenza o in difformità dal titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
- possano essere ritenute di minore rilevanza in quanto corrispondenti alle tipologie di illeciti di cui ai nn. 4, 5, e 6 dell’allegato 1 al citato decreto legge n. 269/2003 (restauro; risanamento conservativo e manutenzione straordinaria);
- che sia stato acquisito il parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo.
Tra le opere sanabili, ai sensi della sanatoria di cui si tratta, non rientrano, pertanto, gli ampliamenti e i cambi di destinazione d’uso, anche parziali, di immobili preesistenti in zona vincolata. (…).”
Le opere abusive in aree vincolate (a rischio idrogeologico, di particolare pregio ambientale o storico) non possono essere sanate, salvo che siano soddisfatte tutte queste condizioni insieme:

• realizzate prima del vincolo;
• conformi alle norme urbanistiche;
• di minore rilevanza (tipologie 4, 5, 6 del d.l. 269/2003) e con parere favorevole dell’autorità competente.

Mentre gli ampliamenti o i cambi di destinazione d’uso, anche parziali, non rientrano tra le opere sanabili. Nel caso specifico, l’immobile era in zona dichiarata di notevole interesse pubblico dal D.M. del 7 maggio 1974, quindi soggetto a queste restrizioni.

In sintesi:

i lavori richiesti non potevano essere condonati per via del tipo di intervento eseguito in area vincolata.

Inoltre “(…) gli interventi edilizi per i quali parte ricorrente ha chiesto la sanatoria e che sono chiaramente individuati nella relazione paesaggistica allegata alla domanda di condono edilizio ai sensi della legge 326/2003 depositata nell’ottobre 2019 riguardano: “acquisizione di volume non residenziale al piano interrato del fabbricato B ed al piano seminterrato del fabbricato A (…) oltre a modifiche di distribuzione interna e variazione dei prospetti conseguenti agli aumenti di superficie ed alle modifiche distributive. (...). I prospetti interessati da modifiche sono quelli del lato sud e ovest, modificati principalmente in conseguenza dell’ampliamento ottenuto mediante la chiusura con opere murarie della zona sottostante il balcone e dalla modifica della copertura. Sulla scorta di detta domanda il Comune di Pescara, per mezzo del tecnico istruttore, con nota del 26 novembre 2019, ha classificato detti interventi come rientranti nella tipologia 1 di abuso di cui alla tabella allegata alla legge 47/85 e nelle limitazioni di cui all’art. 32 della legge 326/2003. La Soprintendenza, da parte sua, ha quindi rigettato il parere trattandosi di interventi edilizi non rientranti tra quelli condonabili ai sensi della legge 326/2003.”
I lavori oggetto della domanda riguardano superfici non sanabili in particolare per le modifiche ai prospetti dei fabbricati. Quindi l'intera richiesta di condono per alcune modifiche interne (ma anche interventi esterni sui lati sud e ovest, nonché incrementi di volumetria) ai fabbricati A e B del ricorrente non poteva essere accettata, infatti il Comune ha classificato tali interventi come abusi di tipo 1 e la Soprintendenza ha rigettato il parere paesaggistico perché gli stessi non risultavano rientranti tra quelli considerabili sanabili secondo la legge 326/2003 (Terzo Condono).

In definitiva:

le opere realizzate in aree vincolate non possono essere condonate se comportano
ampliamenti o modifiche sostanziali.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: abusi edilizi, aree vincolate, condono edilizio, vincoli paesaggistici, vincolo idrogeologico, vincolo ambientale, autorizzazione paesaggistica.

FAQ tecniche – Condono edilizio in aree vincolate: quando non è possibile

Che cos’è la sanatoria edilizia in aree vincolate?
È una procedura straordinaria che consente di regolarizzare abusi edilizi solo in presenza di specifiche condizioni. In aree soggette a vincoli paesaggistici, ambientali o idrogeologici, la sanatoria è subordinata al rispetto congiunto di requisiti urbanistici e al parere favorevole dell’autorità competente.

A cosa serve e in quali contesti si applica?
Serve a regolarizzare interventi realizzati senza titolo o in difformità, ma solo se compatibili con la disciplina urbanistica e paesaggistica. Si applica tipicamente in ambiti vincolati come coste, parchi, aree di pregio o zone soggette a tutela storico-ambientale.

Quali sono i requisiti per la sanabilità degli interventi?
Gli interventi devono essere anteriori al vincolo, conformi agli strumenti urbanistici, di minore rilevanza (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria) e ottenere parere favorevole dell’autorità preposta. La mancanza anche di uno solo di questi requisiti preclude la sanatoria.

Quali interventi non sono sanabili?
Non sono sanabili ampliamenti, incrementi di volumetria e cambi di destinazione d’uso, anche parziali, in aree vincolate. Anche modifiche ai prospetti che alterano l’impatto paesaggistico rientrano tra le esclusioni, come chiarito dalla giurisprudenza.