Abusi edilizi risalenti nel tempo: quando sono ok anche senza permesso di costruire?

Come si prova la regolarità di una vecchia casa, edificata in epoca antecedente al 1967, e quindi realizzabile, in determinate aree, anche senza apposito permesso di costruire?

La domanda è gettonatissima e le bacheche della giustizia amministrativa sono piene di contenziosi che tranno di questo tema, perché sempre più spesso ci si trova di fronte a ordinanze di demolizone emesse dai comuni per edifici molto datati, e realizzati, appunto, prima dell'avvento della Legge Ponte (765/1967).

Legge Ponte: c'è un prima e un dopo

Lo spartiacque è il 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della Legge Ponte. L'articolo 10 della legge 765/1067 ha infatti modificato l'articolo 31 della legge 1150/1942, estendendo l'obbligo di previa licenza edilizia alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano.

Di conseguenza, prima del 1° settembre 1967, ma con tenendo sempre presente che il comune, con appositi regolamenti, avrebbe potuto disporre della necessità del previo ottenimento del permesso di costruire anche in zone fuori dal centro urbano, l'obbligo di licenza edilizia era limitato a zone urbanizzate e centri abitati (nelle aree non regolamentate).

In pratica, una casa o un altro tipo di costruzione poteva ritenersi legittima, in zona periferica, anche se sprovvista di licenza edilizia.

Il caso: abusi edilizi su un vecchio edificio

Nel caso della sentenza 6502/2025 del Tar Campania, ci troviamo di fronte al ricorso di un privato contro un'ordinanza di demolizione comunale emessa per opere edilizie realizzate senza titolo abilitativo e, in particolare: un manufatto con copertura inclinata coibentata di superficie pari a circa 70 mq, frazionato in più ambienti e delimitato da muretto in muratura di tufo di altezza 70 cm circa, posto in adiacenza al fabbricato principale lungo il confine Nord-Ovest (viene descritto come “tettoia aperta”) e un manufatto in muratura chiuso sui tre lati di superficie pari a 15 mq e altezza 2,30 metri circa, utilizzato come deposito, posizionato nell'angolo Nord-Est.

Il ricorso: la casa risale a prima del 1967? Le prove presentate

Il ricorrente lamenta difetto di istruttoria per omessa verifica dell'epoca dell'edificazione, che prospetta essere antecedente al 1967 e pertanto non soggetta all'obbligo di licenza edilizia.

Secondo la prospettazione del proprietario, la tettoia sarebbe stata realizzate contestualmente al fabbricato principale nell’anno 1957, oggetto di concessione edilizia, e anche fuori dall'allora perimetro del centro urbano.

Ma a fondamento di questa asserzione, il ricorrente produce documenti non solo successivi a tale epoca (Licenza edilizia del 21.05.1977 e Concessione edilizia del 06.11.1985 rubricata “Copertura a tetto dell’esistente fabbricato”), ma dai quali non si evince la preesistenza della tettoia di circa 70 mq, essendo anche l'originaria concessione priva di grafici e progetti allegati.

Se l'onere probatorio non è assolto, niente salvataggio in corner

Il TAR stoppa tutto evidenziando come, in mancanza dell’assolvimento del relativo onere probatorio, incombente sul medesimo ricorrente, la censura non può essere accolta.

Infatti, spiega il giudice, l'orientamento consolidato relativo alla ripartizione dell’onere probatorio afferma che “in caso di contestazione dell'abusività di un'opera grava sul proprietario l'onere di dimostrare l'esistenza di un titolo edilizio oppure di fornire la prova della risalenza dell'immobile a un periodo precedente alle previsioni normative che hanno imposto la necessità del titolo abilitativo edilizio, in linea generale coincidente con la c.d. legge ponte n. 761 del 1967, che ha imposto l'obbligo generalizzato di previa licenza edilizia per le costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano" (Cons. St., sez. II, 22 giugno 2022, n. 5132).

Il ricorrente non ha fornito dimostrazione documentale dell'asserita edificazione ante 1967, limitandosi a generiche affermazioni sulla presenza del manufatto nell'aerofotogrammetria del 1973 e nel permesso per ampliamento del 1977.

Tale allegazione risulta peraltro anche smentita dai grafici allegati alla licenza del 1977 e alla concessione del 1985, dai quali emerge chiaramente l'assenza dei manufatti contestati alla data di rilascio dei titoli edilizi.

Torniamo un attimo indietro: quali prove servono per la regolarità senza permesso?

Pescando in una serie di sentenze precedenti sul tema, possiamo ormai con assoluta certezza affermare che
la prova della risalenza ante 1967 deve essere "rigorosa" e basarsi su "documentazione certa e univoca e comunque su elementi oggettivi, dovendosi, tra l’altro, negare ogni rilevanza a dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà o a semplici dichiarazioni rese da terzi, in quanto non suscettibili di essere verificate".

Infatti, sempre secondo quanto affermato dal giudice amministrativo, "i principi di prova oggettivi concernenti la collocazione dei manufatti tanto nello spazio, quanto nel tempo, si rinvengono nei ruderi, fondamenta, aerofotogrammetrie, mappe catastali".

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO