Ampliamento locale commerciale: è sanabile in zona vincolata?

Si può ottenere un condono edilizio, con le regole del DL 269/2003 (terzo condono), per l'ampliamento di un locale commerciale in zona vincolata?

Sappiamo che il Terzo condono ha ristretto le maglie rispetto ai primi due datati 1985 e 1994, prevedendo requisiti più stretti e un perimetro decisamente minore per poter ottenere la sanatoria straordinaria dell'abuso edilizio.

I due condoni richiesti

Nel caso della sentenza 17098/2025 del Tar Lazio, è stato espresso parere paesaggistico sfavorevole in ordine alla compatibilità dell'avvenuta realizzazione di opere - un manufatto di legno a uso residenziale e un ampliamento di un locale commerciale - che formano oggetto delle (due) pratiche di condono edilizio avviate dal ricorrente, nel 2004, in forza dell'art. 32, legge n. 326/2003.

Il ricorso: silenzio assenso e tipologia delle opere

Il ricorrente ha dedotto l'illegittimità del parere negativo del comune per:

carenza di istruttoria e violazione e falsa applicazione dell’art. 6, comma 3, L.R. n. 12/2004, a mente del quale la mancata adozione di un provvedimento negativo del Comune sulle denunce ex art. 32, c.37, D.L. n. 269/2003 (conv. in L. n. 326/2003) entro i 36 mesi successivi alla data del 31 dicembre 2005 equivale “a titolo abilitativo edilizio in sanatoria”, con conseguente illegittimità, per incompatibilità, dell’impugnato parere negativo (motivo sub I);
erroneità, nel merito, del parere della Soprintendenza, sul quale poggia quello comunale, quanto alla qualificazione delle opere come “precarie”, siccome realizzate, di contro, obietta il ricorrente, “in cemento armato ed aventi anche un’idoneità sismica” e, quanto alla compatibilità paesaggistica, venendo in rilievo “un’area completamente urbanizzata e compromessa”.

Niente silenzio assenso: ecco perché

Il TAR precisa in primis che, quanto alla pretesa formazione del silenzio assenso, deve escludersi che sulle domande di condono possa ritenersi, nella specie, tacitamente formato il titolo abilitativo in sanatoria ai sensi dell’art. 6, co. 3, L.R. Lazio n. 12/2004, dovendo sul punto richiamarsi il consolidato orientamento secondo il quale nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico – imposto nel caso in esame dal P.T.P.R. entrato in vigore nel 2008 – il termine per la formazione del silenzio assenso, previsto dall’art. 35, comma 18, L. n. 47/1985 non decorre, essendo necessario, a tal fine, ove richiesto, il favorevole parere da parte dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo (ex plurimis, di recente, T.A.R. Roma, sez. IV-ter, n. 10228/2025), nel caso di specie come visto insussistente.

Gli abusi 'maggiori' in zona vincolata non si possono sanare

Il TAR lo dice chiaramente: è escluso che un abuso come questo, realizzato in zona tutelata da disposizioni di carattere paesistico, sia suscettibile di sanabilità.

Infatti, trova qui applicazione la costante giurisprudenza da cui non si ravvisano ragioni per discostarsi, secondo cui “ai sensi dell’art. 32 comma 27 lett. d), d.l. 30 settembre 2003, n. 269, convertito in l. 24 novembre 2003, n. 326, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni: a) si tratti di opere realizzate prima della imposizione del vincolo; b) seppure realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche; c) siano opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria); d) vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo; in ogni caso non possono essere sanate le opere che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta, o comunque di inedificabilità, anche relativa (Cons. Stato, sez. IV, n. 4007/2017).

Il perimetro del terzo condono: restauro, risanamento, manutenzione straordinaria

In sintesi, secondo la costante giurisprudenza l’applicabilità del terzo condono in riferimento alle opere realizzate in zona vincolata è limitata alle sole opere di restauro e risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria, su immobili già esistenti, se e in quanto conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (Cons. Stato, Sez. VI, n. 4991/2019; T.A.R. Roma, sez. II-quater, n. 3653/2025).

In questo caso, in ipotesi di abuso “maggiore” realizzato su area vincolata, il carattere ostativo del vincolo è, dunque, insuperabile.

L'opera abusiva oggetto dell’istanza di condono è infatti da ascriversi alla categoria degli interventi di nuova costruzione. Di conseguenza, trattandosi di un’opera realizzata su immobile soggetto a vincolo, insistendo lo stesso su area sottoposta a tutela dei Beni paesaggistici, è corretta la valutazione dell’Amministrazione nella parte in cui ha ritenuto l’opera non sanabile (“[…] è esclusa la possibilità di condonare opere di tale tipologia, ricadenti in ambito vincolato […]”).

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