Braga di scarico condominiale: per la Cassazione è di proprietà esclusiva

Nel contesto del condominio degli edifici, la corretta qualificazione giuridica delle singole componenti degli impianti assume un ruolo decisivo ai fini della ripartizione delle spese e dell’individuazione delle responsabilità per danni. Particolari incertezze sorgono con riguardo agli impianti di scarico, nei quali si intrecciano porzioni comuni e segmenti funzionalmente destinati al servizio delle singole unità immobiliari. Tra questi elementi si colloca la braga, raccordo tra la colonna verticale condominiale e la diramazione privata, la cui natura giuridica è stata a lungo oggetto di dibattito. L’analisi della sua qualificazione consente di mettere a fuoco il criterio funzionale quale parametro dirimente per la delimitazione tra proprietà comune ed esclusiva, nonché per l’imputazione delle responsabilità risarcitorie.

INDICE
-INTRODUZIONE
-NOZIONE DI BRAGA E SUA COLLOCAZIONE NEL SISTEMA DEGLI IMPIANTI
-IL QUADRO NORMATIVO: ART. 1117 C.C. E CRITERIO DELLA DESTINAZIONE
La presunzione legale di comunione
La funzione come criterio qualificante
-GLI INDIRIZZI GIURISPRUDENZIALI PREGRESSI
-LA SENTENZA CASS. CIV., SEZ. II, 17 GENNAIO 2018, N. 10127
Il principio di diritto
Coerenza sistematica della decisione
-BRAGA NON CONDOMINIALE E BRAGA CONDOMINIALE: ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI A CONFRONTO
Orientamento sulla natura non condominiale della braga
Orientamento sulla natura condominiale della braga

Nel diritto condominiale, la qualificazione giuridica dei singoli elementi dell’edificio rappresenta un passaggio preliminare imprescindibile per la corretta applicazione delle norme in tema di spese, responsabilità e tutela risarcitoria. Ciò risulta particolarmente evidente con riferimento agli impianti di scarico nei quali la compresenza di porzioni destinate all’uso collettivo e di diramazioni funzionalmente asservite a singole unità immobiliari genera frequenti incertezze interpretative.

In tale contesto si colloca la questione relativa alla cosiddetta braga, ossia il raccordo tra la colonna verticale di scarico condominiale e la tubazione orizzontale di pertinenza della singola unità. La problematica presenta un interesse che trascende la dimensione meramente tecnica assumendo rilievo sistematico sul piano della delimitazione tra proprietà comune ed esclusiva e sul versante della responsabilità civile per danni da cose in custodia.

L’indagine si propone di ricostruire il quadro normativo di riferimento, analizzare l’evoluzione giurisprudenziale con particolare attenzione all’arresto della Cassazione (n. 1027/2018), verificare la coerenza dell’approdo giurisprudenziale e individuare le principali ricadute applicative sul piano sostanziale e processuale.

Nozione di braga e collocazione nel sistema degli impianti

Sotto il profilo tecnico-impiantistico, la braga costituisce l’elemento che consente l’innesto dello scarico orizzontale di una singola unità immobiliare nella colonna verticale comune. Non svolge una funzione autonoma, ma opera quale elemento di raccordo necessario senza il quale l’impianto privato non potrebbe assolvere alla propria funzione di smaltimento dei reflui. Dal punto di vista giuridico la sua natura è stata a lungo oggetto di incertezza poiché è materialmente inserita nella struttura dell’edificio. Inoltre, è fisicamente contigua a un bene pacificamente comune (la colonna), ma è funzionalmente destinata al servizio di una sola unità. Nei beni condominiali la collocazione materiale dell’opera non è criterio sufficiente per determinarne l’appartenenza, dovendosi privilegiare il dato funzionale.

Il quadro normativo: art. 1117 c.c. e criterio della destinazione

La presunzione legale di comunione

L’art. 1117 c.c. individua una serie di beni che si presumono comuni, tra i quali rientrano anche i canali di scarico. Tuttavia, il Legislatore introduce un limite espresso alla presunzione circoscrivendola ai canali «fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva».

E’ stato chiarito che tale previsione non ha valore meramente descrittivo, ma individua un criterio selettivo fondato sulla funzione del bene rispetto all’uso collettivo.

L’inciso «fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva» non ha natura meramente descrittiva, bensì funzione selettiva poiché individua il confine oggettivo entro il quale opera la presunzione di condominialità. In questa prospettiva, la braga - elemento di raccordo tra la colonna verticale comune e la tubazione orizzontale che serve la singola unità immobiliare - si colloca strutturalmente oltre il punto di diramazione segnando il passaggio dall’impianto a servizio della collettività condominiale a quello destinato al singolo condomino.

Ne consegue che la braga non è attratta automaticamente alla comunione ex art. 1117 c.c. in quanto esula dall’àmbito oggettivo della presunzione legale, salvo che risulti diversamente da titolo o da una specifica destinazione funzionale comune. La sua appartenenza va dunque valutata non già in base alla sua inclusione materiale nell’impianto, ma alla funzione che essa svolge rispetto all’uso collettivo.

La funzione come criterio qualificante

Secondo l’impostazione prevalente, la comunione non deriva dalla necessità strutturale né dalla incorporazione del bene nell’edificio, bensì dalla sua destinazione al godimento comune. Applicando tale criterio, risulta evidente come la braga non consenta l’uso del bene comune da parte di tutti i condòmini, ma costituisca un segmento dell’impianto destinato esclusivamente al singolo. La condominialità di un bene non discende dalla sua necessità strutturale né dalla sua incorporazione nell’edificio, ma dalla destinazione funzionale al servizio e al godimento comune.

Applicando tale criterio alla braga, emerge come essa non consenta l’utilizzazione dell’impianto comune da parte di tutti i condòmini, ma assolva alla funzione di collegare esclusivamente la singola unità immobiliare alla colonna di scarico comune. La braga, pertanto, non è funzionalmente preordinata al soddisfacimento di esigenze collettive, bensì all’esercizio del diritto di scarico del singolo, costituendo un segmento dell’impianto ontologicamente distinto dalla colonna condominiale.

In questa chiave funzionale, la braga deve essere qualificata come bene di proprietà esclusiva, con conseguente imputazione al singolo condomino sia degli oneri di manutenzione sia della responsabilità per eventuali danni, salvo che non venga accertata una diversa destinazione comune o un titolo contrario.

Gli indirizzi giurisprudenziali pregressi

Prima dell’intervento chiarificatore della Cassazione del 2018, la giurisprudenza non aveva elaborato una linea univoca. Talune pronunce tendevano ad includere la braga tra le parti comuni accreditandone la contiguità con la colonna verticale e la sua integrazione materiale nel sistema di scarico. In tale prospettiva si colloca Cass. civ., Sez. II, ord. 19 gennaio 2012, n. 778, che aveva ricondotto alla comunione il tratto di collegamento tra colonna e diramazione.

In tale pronuncia la Cassazione adottò un orientamento più ampio, sostenendo che la braga - elemento di raccordo tra la colonna verticale condominiale e lo scarico dei singoli appartamenti - deve essere qualificata come bene condominiale nonostante si innesti oltre il punto di diramazione, in ragione della sua funzione di raccordo strutturale essenziale rispetto all’impianto di scarico comune. Secondo tale impostazione, la braga è parte integrante del sistema di scarico condominiale proprio perché senza di essa non potrebbe realizzarsi il collegamento con la colonna comune: quindi la sua funzione complessiva la renderebbe «utilizzata» in senso condominiale.

La decisione, tuttavia, è stata criticata per non aver adeguatamente distinto tra elementi strutturalmente connessi ed elementi funzionalmente comuni. Prima della riforma sul condominio (2012), in considerazione sia della collocazione materiale della braga (posta dopo la diramazione), sia della sua funzione di raccordo tra la parte comune e quella esclusiva dell’impianto, gli Ermellini ritenevano che tale elemento non potesse essere ricompreso tra i beni condominiali.

La braga, infatti, in quanto elemento di collegamento tra la tubazione orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la colonna verticale di competenza condominiale, è strutturalmente inserita nella diramazione e serve esclusivamente al convogliamento degli scarichi del singolo immobile. Diversamente, la colonna verticale, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, è destinata all’uso e al godimento comune di tutti i condòmini.

Pertanto, indipendentemente dal punto in cui si verifichi la rottura, la braga è funzionalmente riferibile al solo appartamento servito e non rientra nella proprietà comune, come chiarito dalla Cassazione (3 settembre 2010, n. 19045). Ne consegue che, essendo tale parte dell’impianto nella disponibilità del singolo condomino, quest’ultimo deve esserne considerato custode e risponde, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni eventualmente cagionati a terzi in caso di rottura.

La sentenza Cass. civ., Sez. II, 17 gennaio 2018, n. 1027

Il principio di diritto

Con la sentenza n. 1027/2018, la Corte di Cassazione ha affermato che la braga non rientra nella proprietà condominiale poiché serve esclusivamente a convogliare gli scarichi di un singolo appartamento e deve pertanto considerarsi parte dell’impianto di proprietà esclusiva. L’arresto giurisprudenziale segna un momento di svolta poiché recupera il criterio funzionale previsto dall’art. 1117 c.c., supera definitivamente le incertezze precedenti e fornisce un criterio applicativo chiaro per i giudici di merito.

Coerenza sistematica della decisione

La dottrina ha accolto favorevolmente la pronuncia evidenziando come essa si inserisca in una linea interpretativa coerente con i princìpi generali in materia di condominio. La Corte di legittimità, infatti, chiarisce che la colonna verticale è comune perché indispensabile all’uso collettivo e la braga, invece, è solo strumentale alla utilizzazione dell’impianto privato.

Braga non condominiale e braga condominiale: orientamenti giurisprudenziali a confronto

In tema di condominio, l’art. 1117, comma 1, n. 3, c.c. stabilisce che i canali di scarico sono beni comuni soltanto fino al punto di diramazione degli impianti verso i locali di proprietà esclusiva.

Orientamento sulla natura non condominiale della braga

Secondo un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, i canali di scarico sono di proprietà comune solo fino al punto di diramazione, mentre gli elementi che servono esclusivamente il singolo appartamento restano di pertinenza individuale. In tale prospettiva, la braga, quale elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale dell’unità immobiliare e la colonna verticale condominiale, è strutturalmente collocata nella diramazione e, pertanto, non rientra nella proprietà comune.

La braga, infatti, serve unicamente a convogliare gli scarichi del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che raccoglie gli scarichi di tutte le unità e soddisfa un interesse comune. Ne consegue che, indipendentemente dal punto di rottura, la braga non ha natura condominiale (cfr. Cass. civ. n. 1027/2018, n. 19045/2010, n. 5792/2005, n. 583/2001).

Orientamento sulla natura condominiale della braga

Un diverso orientamento interpreta l’art. 1117, comma 1, n. 3, c.c. nel senso che la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condòmini si estende fino al punto di innesto nella colonna verticale, alla altezza di ciascun piano dell’edificio.

Secondo tale impostazione, la porzione della colonna di scarico che, in corrispondenza dei singoli piani, funge da raccordo tra lo scarico dell’appartamento e la colonna verticale (ossia la braga) deve essere qualificata come bene condominiale in ragione della sua funzione e del collegamento strutturale con il tratto verticale dello scarico del quale costituisce parte essenziale (Cass. civ. ord. 19 gennaio 2012, n. 778). Da ciò deriva che, in caso di rottura della braga, il condominio è tenuto a risarcire i danni causati dalle infiltrazioni (Trib. Pescara 1 giugno 2016, n. 948).

LEGGI LA SECONDA PARTE DELL'ARTICOLO
Definiti il quadro normativo e l’orientamento della giurisprudenza di legittimità, nel prossimo articolo vedremo le conseguenze operative: struttura dell’impianto, responsabilità ex art. 2051 c.c., riparto delle spese, possibili deroghe regolamentari e profili processuali connessi alla CTU.

Scarica la GUIDA completa sulla braga nei condomini. (IN ALLEGATO)