Cambio d'uso da garage a residenziale: il permesso di costruire è obbligatorio?

I cambi di destinazione d'uso, oggi regolati dall'art.23-ter del Testo Unico Edilizia, sono stai semplificati in maniera piuttosto evidente dal Decreto Salva Casa, che a differenza del passato, oggi consente la possibilità di passare da una categoria all'altra (es., da commerciale a residenziale e viceversa) anche senza dover richiedere il permesso di costruire, laddove si proceda al mutamento senza opere edilizie o con opere che possono essere assentite con CILA o al massimo con SCIA.

E' però evidente che alcune 'trasformazioni' vanno analizzate davvero nel dettaglio, per non trovarsi a dover far fronte alla contestazione di un abuso edilizio con conseguente ordinanza di demolizione da parte del comune.

Un caso interessante è quindi quello della sentenza 8185/2025 del Consiglio di Stato, che deve dirimere una questione inerente il cambio di destinazione d'uso da garage a residenziale (abitazione).

Il caso: da garage ad uso abitativo

Il ricorrente aveva presentato una DIA (oggi sarebbe SCIA) per lavori di ristrutturazione edilizia in un edificio, finalizzati, in particolare, al parziale mutamento della destinazione d’uso del piano terra - da vano garage ad uso residenziale e abitativo - e al rifacimento della facciata del fabbricato.

Il comune aveva quindi emesso un'ordinanza di demolizione per cambio d'uso illegale (senza permesso di costruire). che il TAR competente aveva poi confermato.

Il fabbricato - sostengono i ricorrenti - è preesistente rispetto all’avvio dei lavori e sullo stesso non sono state realizzate nuove opere, tali da comportare un aumento di volumi o superfici utili, con conseguente aumento di cubatura, né è stato incrementato il carico urbanistico della zona per effetto del cambio di destinazione d’uso del vano garage (che determinerebbe anzi un minor utilizzo degli standard urbanistici); inoltre, la trasformazione edilizia in questione non ha determinato una variazione della sagoma del fabbricato; per tali ragioni il titolo edilizio richiesto con la DIA deve ritenersi legittimo, con conseguente regolarità dell’intervento realizzato.

Cosa è cambiato per i mutamenti d'uso col Salva Casa

Prima di esaminare la decisione di Palazzo Spada, ricordiamo brevemente le novità apportate dal DL 69/2024, convertito in legge 105/2024, sui cambi d'uso.

Il comma 1-ter, aggiunto all'art.-23-ter del Testo Unico Edilizia, ammette sempre il mutamento di destinazione d'uso tra diverse categorie funzionali per singole unità immobiliari nelle zone A, B e C, rispettando specifiche condizioni e le normative di settore.

Il nuovo comma 1-quinquies, lett. b) stabilisce che nei casi diversi da quelli di edilizia libera, il mutamento d'uso richiede "il titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso".

Riassumendo, quando il cambio d'uso è contestuale a opere che incidono su sagoma, volumi e superfici (non rientranti nell'art. 6 del dpr 380/2001), è necessario il permesso di costruire, mentre basta una SCIA solo per opere minori non incidenti su tali parametri.

Ristrutturazione con variazioni essenziali: non basta la SCIA!

Torniamo quindi al 'nostro' caso.

L’amministrazione aveva rilevato che le ristrutturazioni realizzate sull’immobile, oltre ad essere in contrasto con il contenuto della DIA, configurano delle cd. “variazioni essenziali”, le quali hanno comportato un aumento di superficie lorda utile e una conseguente maggiorazione di cubatura, arrecando un complessivo appesantimento del carico urbanistico sulla struttura preesistente.

Insomma, si tratta di variazioni edilizie - in particolare, la trasformazione di un garage in civile abitazione - che, per loro natura, caratteristiche e consistenza, non potevano essere realizzate mediante DIA, ma necessitavano di un apposito permesso di costruire, mai richiesto dai ricorrenti.

A rinforzo arriva anche l’articolo 16 della legge regionale del Lazio n. 15/2008 (“Interventi di ristrutturazione edilizia e cambi di destinazione d’uso in assenza di titolo abilitativo, in totale difformità o con variazioni essenziali”), il quale dispone la sanzione della demolizione dell’opera e del ripristino dello stato dei luoghi ogni qual volta l’Amministrazione accerti l’esistenza di interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c), del D.P.R. n. 380/2001 e successive modifiche, nonché cambi di destinazione d’uso da una categoria generale ad un’altra ovvero realizzati in totale difformità dal permesso di costruire, nonché con variazioni essenziali ai sensi del successivo articolo 17 della legge citata.

Aumento del carico urbanistico

Le modifiche attuate all'immobile hanno, di fatto, aumentato il carico urbanistico della zona, così come emerge dal contenuto della nota prot. n. 37080 del 11 maggio 2011 del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica di Roma Capitale, dalla quale risulta che “dalla concessione in sanatoria allegata n. 83280 del 13/01/1998, si evince che l’immobile di cui trattasi è stato oggetto di condono edilizio per una superficie utile di mq. 76,74 e una superficie non residenziale di mq. 90,33. Quest’ultima essendo superficie non residenziale, valutata al 60 %, fa sì che l'intervento proposto come cambio d'uso da garage a residenziale, si profila come incremento di superficie utile e conseguente aumento di cubatura. Pertanto, non è verificato l'indice di edificabilità di 0,60 mc/mg. art.8 N.T.A, del P.P. zona A " Due Torri Villa Verde”.

Tradotto: questo mutamento d'uso da garage a civile abitazione non poteva essere realizzato con una semplice SCIA, e questo neppure in vigenza di DL Salva Casa, ma serve in ogni caso il permesso in quanto si profilano sia l'incremento della superficie utile dell'edificio che l'aumento di cubatura, con aggravio del carico urbanistico.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO