Cambio d'uso da lavatoio a residenziale: serve ancora il permesso di costruire?

Partiamo da una considerazione: tutti i mutamenti d'uso, anche quelli rilevanti, possono essere effettuati con o senza interventi edilizi, e, allorquando siano presenti delle opere, esse possono essere assentite con vari titoli abilitativi a seconda della loro rilevanza (CILA, SCIA, permesso di costruire).

Il Decreto Salva Casa ha liberalizzato in maniera evidente i cambi di destinazione d'uso, consentendo di effettuare anche quelli urbanisticamente rilevanti - cioè tra categorie non omogenee, ad es. da vano tecnico a residenziale - con una semplice SCIA allorquando non siano previste opere edilizie oppure le opere siano assentibili tramite CILA o SCIA.

Allora la domanda che ci si pone leggendo la sentenza 17871/2025 del Tar Lazio è: serve il permesso di costruire per il passaggio da lavatoio/locale lavanderia a residenziale?

Occhio alle tempistiche: Salva Casa in vigore dal 28 luglio 2024

La risposta è: fino al 28 luglio 2024 (data di entrata in vigore della legge 105/2024, di conversione del DL 69/2024) sempre, per cambi d'uso in vigenza di Salva Casa è necessaria un'attenta valutazione.

Da lavatoio a residenziale: i lavori del contendere

La Polizia, in seguito ad un sopralluogo, rilevava, presso un immobile con destinazione d’uso lavatoio l’esecuzione di opere realizzate in difformità dal permesso di costruire consistenti nella “installazione di porta blindata in corrispondenza del vano di accesso, di impianto videocitofono, di impianto elettrico e TV, di impianto idrico e di scarico, di impianto di riscaldamento. All’interno, è stato ricavato un vano con pareti rivestite di maioliche, un lavandino, un termosifone da muro e, per una porzione di superficie pari a cm 90 x cm 90, la quota di calpestio risulta rialzata di cm 15 circa rispetto al piano del pavimento. Nella parte esterna di pertinenza, con destinazione d’uso stenditoio stamponato, in corrispondenza di una rientranza della parete perimetrale munita di chiusura in materiale metallico, risultano installate una caldaia a gas e una lavatrice”.

Secondo i ricorrenti, non è stato posto in essere alcun cambio di destinazione d’uso dell’immobile, giacché l’immobile sarebbe stato acquistato nello stato di fatto e di diritto come accertato dalla Polizia Locale, salve la caldaia e l’installazione della lavatrice, le quali sarebbero state collocate dalle odierne ricorrenti per provvedere al lavaggio del bucato ed all’asciugatura della biancheria nel rispetto della destinazione d’uso a lavatoio dell’immobile.

Cambio d'uso tra categorie non omogenee: cosa dice la giurisprudenza?

Il TAR - riferendosi ad un caso del 2021 - non fa altro che ricordare le regole del 'gioco'.

Infatti, solo il cambio di destinazione d'uso fra categorie edilizie omogenee non necessita di permesso di costruire (in quanto non incide sul carico urbanistico) mentre, allorché lo stesso intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, così come tra locali accessori e vani ad uso residenziale, ciò integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire, indipendentemente dall'esecuzione di opere che, comunque, nel caso in esame sono presenti (cfr. ex multis, TAR Lazio, 7739/2018)

Cambio destinazione d'uso: quando si verifica? Serrve una valutazione unitaria

Ma quando si verifica il cambio d'uso?

Se il proprietario esegue degli interventi che sono tali da alternare l'originaria funzione del locale, allora scatta il mutamento d'uso.. In particolare, il mutamento di destinazione d’uso di un immobile in “abitativa” può essere desunto da una serie di indicatori volti a soddisfare le esigenze abitative di chi lo occupa.

Fra questi rientrano senza dubbio l’installazione di impianti o infissi che hanno per loro stessa natura vocazione di protezione dell’incolumità dell’abitante (quali, nel caso di specie, la porta blindata e il videocitofono) oltre a quelli che agevolano le condizioni di vita di chi occupa l’immobile (quale la presenza di un impianto di riscaldamento a parete ovvero la piastrellatura di alcune superfici o, ancora la presenza di una caldaia o l’impianto elettrico e TV).

Ciascuno di tali interventi, se isolatamente considerato, potrebbe non determinare la mutazione della destinazione d’uso dell’immobile. È per questo che la valutazione viene compiuta dall’Amministrazione avendo riguardo al complesso degli interventi eseguiti e al risultato che questi hanno prodotto sull’immobile.

Col Salva Casa sarebbe cambiato qualcosa?

Ipotizziamo che questo caso si fosse verificato in vigenza di Decreto Salva Casa, che - come accennato sopra - ha modificato la disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti, di cui all’art. 23-ter del DPR 380/2001.

Oggi, quindi, i cambi d'uso sono sempre ammessi, anche tra diverse categorie funzionali (ad es., da locale accessorio a residenziale) e anche quando comportano opere edilizie, purché siano rispettate alcune condizioni. In particolare, è possibile utilizzare la SCIA in luogo del permesso di costruire se gli interventi edilizi previsti sono realizzabili con semplice CILA o al massimo con la SCIA, mentre serve il permesso di costruire quando i lavori collegati al mutamento di destinazione lo ritengono necessario.

Quindi vanno valutati i lavori edilizi contestuali al cambio d'uso: qui siamo veramente al limite perché non sembrano esserci effettivamente interventi che aumentano la volumetria dell'immobile, anche se la valutazione complessiva di tutti i lavori porta il Tar a propendere per la necessità di permesso di costruire (e l'installazione di una porta blindata non aiuta...)

Diciamo che andrebbero valutate in maniera certosina tutte le modifiche, perché il senso del Salva Casa è proprio quello di consentire un cambio d'uso con opere (es. da lavatoio a residenziale) presentando una semplice SCIA, purché non siano necessari interventi che richiedono il permesso di costruire.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO