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Cappotto termico in condominio: serve il consenso del vicino e bisogna rispettare il decoro architettonico

Cassazione: nel condominio le realizzazioni tecniche devono rispettare il decoro dell'edificio, anche se si tratta di cappotto termico per l'efficientamento energetico.

Un cappotto termico (copertura con intonaco della metà superiore della palazzina) in condominio necessita del nulla osta del vicino di appartamento, altrimenti scatta la messa in pristino per non rispetto del decoro dell'edificio.

Lo si evince dalla interessante sentenza 17920/2023 del 22 giugno della Corte di Cassazione, relativa a una diatriba non semplice da sbrogliare. Vediamo perché.

La copertura della palazzina

Una condòmina citava in giudizio il vicino chiedendo che fosse disposta la rimessione in pristino, in ordine alle opere abusivamente realizzate e segnatamente:

  • a) alla trasformazione di luci in vedute;
  • b) all’abusiva eliminazione di una colonna fognaria a servizio dell’immobile dell'attrice;
  • c) all’abusivo allargamento di uno spazio di isolamento in danno dell’attrice, con altrettanto illegittimo utilizzo di detto spazio.

Il condòmino citato in giudizio si opponeva alle domande avversarie, negando di aver apportato alcuna modifica all’immobile, in quanto le opere contestate erano già presenti al momento in cui egli lo aveva acquistato.

Anzi, a suo dire era stata l'attrice a realizzare opere abusive e, in particolare, ad innalzare il muro di confine tra le proprietà e a stravolgere sul piano architettonico la facciata attraverso la copertura con intonaco e il cambiamento degli infissi, opere di cui richiedeva, in via riconvenzionale, la riduzione in pristino.

Il problema del decoro architettonico

Il Tribunale ordinario dava ragione al primo condòmino, mentre la Corte d'Appello, accogliendo parzialmente il ricorso del secondo attore, ordinava la riduzione in pristino dell'esterno del fabbricato, mediante rimozione della copertura con intonaco e ripristino dell’originario stato con pietre a vista.

Per la Corte, infatti, la copertura con intonaco della metà superiore della palazzina – in cui insistevano entrambe le proprietà – integrava sicuramente gli estremi dell’innovazione, che avrebbe richiesto comunque il consenso dell’altro condòmino, essendo tale da alterare il decoro architettonico dell’edificio, atteso che il risultato finale appariva antiestetico, caratterizzandosi per una rilevante e immediatamente percepibile differenza di finitura tra le due parti dell’edificio, la cui parte inferiore continuava ad avere le pietre a vista mentre quella superiore presentava, invece, l’intonaco bianco.

Il limite del decoro architettonico per la realizzazione del cappotto termico in caso di Superbonus 110%

Con l’avvento degli interventi Superbonus 110% una delle questioni di maggior dibattito ha riguardato il rischio della compromissione del decoro architettonico nel caso di installazione del cappotto termico. Ecco l’impatto che può avere l’installazione del cappotto sul decoro architettonico condominiale.


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Niente da fare anche se si tratta di cappotto termico per l'efficientamento energetico

La prima attrice, infine, proponeva ricorso in Cassazione, che rigettava l'appello finale confermando le statuizioni della Corte d'Appello.

La ricorrente rileva tra l'altro che il rifacimento dell’intonaco aveva riguardato le sole pareti del fabbricato su cui insisteva la sua abitazione, con la costituzione di un rivestimento mediante apposito cappotto termico per il contenimento energetico della struttura.

Tra l'altro, sempre secondo la prima attrice, le facciate dei due piani dell’immobile oggetto di causa si sarebbero presentate sin dall’origine, sotto il profilo architettonico, assolutamente disomogenee, poiché il piano terra sarebbe stato rivestito da una muratura di pietrame mentre le facciate del primo piano e del sottotetto sarebbero state costituite da mattoni pieni.

Per la Corte suprema, non conta che si tratti di cappotto termico giustificato dalla necessità di efficientare a livello energetico l'edificio o parte di esso, in quanto l'esplicito riferimento allo stravolgimento architettonico delle facciate, con il pregiudizio arrecato all'aspetto estetico dell'edificio, costituisce in sé un chiaro indice del 'nocumento' arrecato al decoro architettonico, inteso quale armonia ed unità di linee e di stile, rilevante anche per i fabbricati che non rivestano particolare pregio artistico ed estetico, suscettibile di compromissione o turbativa appariscente ed apprezzabile e tale da risolversi in un deprezzamento del bene.

"L'alterazione architettonica delle linee decorative e del carattere estetico - chiude la Cassazione - non necessariamente deve implicarne la radicale deturpazione, che rappresenta un 'quid pluris' rispetto alla semplice e rilevante menomazione o deterioramento".


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