Certificato di agibilità: il comune può dichiararlo inefficace?

Quali sono i presupposti per cui il comune dichiara inefficace una segnalazione certificata di agibilità, che ha sostituito il vecchio certificato di agibilità? E' sempre possibile, quindi, annullare questo tipo di documento? E quali sono i requisiti che una SCA deve rispettare per essere valida?

La questione è sempre attuale, visto che l'agibilità fa rima con conformità urbanistica e salubrità, e che senza agibilità non si può, ad esempio abitare in un edificio o esercitare un'attività commerciale.

Nella sentenza 15369/2025 del Tar Lazio, in tal senso, ci sono diversi spunti interessanti che meritanno una riflessione più approfondita.

Il caso: l'inefficacia dell'agibilità di un edificio si può dichiarare in qualsiasi momento

Un privato ricorre al TAR contro la gravata comunicazione di inefficacia dell'agibilità del comune e contestuale rigetto della stessa, intervenuta - secondo l'appellante - oltre il termine di legge per l'esercizio dei poteri di cui all’art. 19, comma 3, della L.241/1990, con conseguente illegittimità di tale provvedimento, non qualificabile, per altro verso, come esercizio di autotutela, in difetto dei presupposti previsti dall’art. 21 nonies della L. 241/1990.

Il TAR Lazio, quindi, chiarisce i presupposti per la dichiarazione di inefficacia della segnalazione certificata di agibilità (SCA) da parte del Comune, confermando che l'amministrazione può intervenire in qualsiasi momento quando mancano i requisiti previsti dalla legge o da convenzioni urbanistiche vincolanti.

Da certificato di agibilità a SCA: cosa è cambiato?

Il TAR ripercorre le tappe che hanno portato dal 'vecchio' certificato di agibilità all'odierna segnalazione certificata di agibilità: la SCA, ai sensi dell'art. 24 del D.P.R. n. 380/2001, avendo sostituito il certificato di agibilità, conserva la stessa funzione originaria, propria del provvedimento espresso, di verifica di conformità urbanistico-edilizia e di salubrità e sicurezza di quanto realizzato, con l’unica differenza che essa viene ricondotta entro i confini della SCIA. ex artt. 19 e 19-bis della legge n. 241/1990, configurandosi come atto privato, corrispondente nella prassi alla dichiarazione di un professionista abilitato attestante l’agibilità dell’immobile corredata dai documenti già previsti dall'art. 25, del D.P.R. n. 380/2001.

Se la dichiarazione è inesatta, il comune può sempre 'annullare' la SCA

In presenza di una dichiarazione inesatta, incompleta o non veritiera (ossia, per quanto si dirà nel prosieguo, di quanto avvenuto nel caso di specie in relazione al disposto del comma 1 dell'art. 24 del D.P.R. n. 380/2001, come richiamato dal comma 5 della medesima disposizione, che prevede quale oggetto dell’attestazione anche la “conformità dell’opera al progetto presentato”), non si perfeziona la fattispecie di cui all’art. 19 della L. n. 241/1990, cosicché ben può l’Amministrazione accertare e dichiarare, in qualunque momento, l’inefficacia della segnalazione.

Tale potere risulta, infatti, contemplato dall’art. 19, comma 4, della L. n. 241/1990, applicabile anche alla segnalazione certificata di agibilità ai sensi dell'art. 24, comma 6, del D.P.R. n. 380/2001 e risulta comunque coerente con la riconduzione della natura e del modello normativo della segnalazione di agibilità a quello della SCIA, dovendosi ulteriormente osservare che, diversamente opinando, il solo decorso del tempo, successivo alla presentazione di una SCIA, abiliterebbe il privato ad esercitare l’attività o a realizzare un intervento edilizio, pur in mancanza dei necessari presupposti di legge, ciò che, anche con riferimento alle ipotesi di silenzio-assenso, viene pacificamente escluso.

Agibilità e vincoli convenzionali: occhio ai requisiti per l'agibilità

E' interessante rimarcare, inoltre, quanto chiarito dal TAR sui requisiti per l'agibilità: essi, infatti, non derivano solo ed esclusivamente dalla legge, ma anche da convenzioni urbanistiche vincolanti.

Nel caso specifico, la convenzione del 2015 subordinava il rilascio dell'agibilità alla realizzazione e al collaudo delle opere di urbanizzazione primaria e generale.

La violazione di tali obblighi convenzionali impedisce legittimamente il conseguimento dell'agibilità.

Obbligazioni solidali nei consorzi edilizi

Il TAR stabilisce che, in assenza di diversa pattuizione, le obbligazioni relative all'esecuzione delle opere di urbanizzazione si presumono solidali tra tutti i consorziati.

Pertanto, l'inadempimento di alcuni operatori può legittimamente comportare il diniego dell'agibilità per tutti, anche per coloro che abbiano adempiuto alle proprie specifiche obbligazioni.

Limiti dell'agibilità parziale

Infine - ma anche questo aspetto è piuttosto rilevante - si evidenzia che la possibilità di ottenere l'agibilità parziale, prevista dal TU Edilizia, opera solo quando siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio.

Nel caso di specie, questa condizione non ricorreva, rendendo legittimo il diniego dell'agibilità anche parziale.

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