Condono edilizio di sei unità abitative: la volumetria è complessiva o singola?

Il limite volumetrico massimo per l'ottenimento del condono edilizio deve essere verificato considerando l’opera abusiva nella sua complessiva unitarietà quando le diverse unità immobiliari fanno capo allo stesso soggetto e derivano da un unico intervento. La presentazione di istanze separate per singoli appartamenti non consente quindi di frazionare artificialmente la volumetria per eludere i limiti di legge. Il TAR Lazio, in una recente sentenza, ha quindi confermato il diniego per sei abitazioni, la cui volumetria complessiva superava il limite regionale di 600 mc.

Condono edilizio: il caso delle 6 abitazioni

Quando si parla di condono edilizio, prima di tutto bisogna ricordarsi che si tratta di una procedura ben diversa dalla sanatoria ordinaria e, quindi, inquadrare il caso a seconda del periodo in cui è stato realizzato l'intervento. Poi si può passare all'esame del tipo di opera da condonare, ed eventualmente alle regole sui limiti volumetrici massimi, individuati a livello statale dal secondo condono (750 mc), o, come nel caso di specie, 'abbassati' da una specifica legge regionale (600 mc).

Nel caso della sentenza 14246/2026 del Tar Lazio, la controversia riguarda il diniego di sei istanze di condono presentate in data 06.12.2004, ai sensi della L.R. 12/2004 (attuativa del DL 269/20023 - Terzo condono), per la realizzazione senza titolo di un edificio.

Condoni e sanatorie: occhio alle differenze

Come accennato sopra, ricordiamo che i condoni edilizi e la sanatoria ordinaria partono da presupposti diversi e, di conseguenza, hanno regole molto diverse tra loro: ciò che contraddistingue i condoni (in Italia ne abbiamo avuti tre, nel 1985, 1994 e 2003) è l'eccezionalità dell'evento, tanto che si tratta di regolarizzare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale (entro una certa data).

La sanatoria classica ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001 è invece una norma cristallizzata che si basa sull'accertamento di conformità e sugli abusi 'formali': serve, quindi, la doppia conformità sincrona o asincrona per ottenere la regolarizzazione.

Quindi, l'eccezionalità del condono risiede nel fatto che, a differenza della sanatoria, è un salvagente temporale per specifici abusi, non un lasciapassare per abusi di qualsiai tipo e con qualsiasi data.

Volumetria eccedente: perché i condoni sono stati negati

L’amministrazione, con la nuova istruttoria, ha:

• ricavato con certezza, l’esatta volumetria dell’edificazione priva di tamponature, risultata eccedente rispetto al massimo consentito (artt. 2, commi 1 e 2, lett. b), della L.R. n. 12/2004);
• ricavato le volumetrie dagli elaborati tecnici prodotti dagli stessi istanti in sede di presentazione delle domande di condono.

Il TAR specifica che, diversamente da quanto sostenuto dai ricorrenti, in tutti i provvedimenti gravati le ragioni del rigetto delle istanze di condono in questione sono riconducibili all’eccesso di volumetria complessivamente realizzata in violazione dei limiti previsti dalla legge.

Orbene, ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria, l’Amministrazione ha correttamente ritenuto gli edifici oggetto di domanda un complesso unitario facente capo ad un unico soggetto legittimato, ritenendo pertanto le singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio riferibili ad un'unica concessione in sanatoria, al fine di evitare l'elusione del limite legale di consistenza dell'opera.

L'opera edilizia va valutata nel suo complesso! No alla tattica delle istanze separate

Il TAR prosegue richiamando la sentenza 883/2022 del Consiglio di Stato, dove si afferma che “…l’opera edilizia abusivamente eseguita va identificata con riferimento all'unitarietà dell'immobile o del complesso immobiliare, ove realizzato in esecuzione di un disegno unitario, essendo irrilevante la suddivisione del complesso in più unità abitative e la presentazione di istanze separate tuttavia tutte imputabili ad un unico centro sostanziale di interesse, poiché tale condotta integra un espediente finalizzato ad aggirare i limiti di volume ammessi ai fini del condono".

Limite volumetrico 'sforato'? Niente condono

Dall’istruttoria pertanto è emersa una volumetria complessiva pari a 1562,70 mc, superiore al limite di 600,00 mc previsto dall’art. 2, commi 1 e 2, lett. b), della L.R Lazio n. 12/2004, a norma del quale, “sono suscettibili di sanatoria, tra le altre, nuove costruzioni residenziali non conformi allo strumento urbanistico, realizzate senza o in difformità dal titolo edilizio che “1) non abbiano comportato la realizzazione di un volume superiore a 450 metri cubi per singola domanda di titolo abilitativo edilizio in sanatoria a condizione che la nuova costruzione non superi, nel suo complesso, 900 metri cubi, nel caso in cui si tratti di unità immobiliare adibita a prima casa di abitazione del richiedente nel comune di residenza”; per le unità immobiliari non adibite a prima casa di abitazione nel comune di residenza, i suddetti limiti sono fissati, rispettivamente, in 300 metri cubi di volume per singola domanda ed in 600 metri cubi massimi di costruzione”.

Contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti, l’amministrazione risulta inoltre aver correttamente rigettato le istanze di condono, ritenendo l’unità immobiliare al momento della domanda di sanatoria ancora non completa, in quanto priva delle necessarie tamponature esterne idonee a poterla considerare opera ultimata e pertanto sanabile.

FAQ TECNICHE: Il condono edilizio frazionato è off limits | Ingenio

Come si calcola il limite volumetrico nel condono quando l’edificio comprende più abitazioni?
Se le unità immobiliari costituiscono un unico complesso edilizio realizzato secondo un disegno unitario e fanno capo allo stesso soggetto, la volumetria va valutata complessivamente. Non è quindi possibile considerare separatamente ogni appartamento per rientrare nei limiti previsti per il condono.

La presentazione di una domanda di condono per ciascun appartamento consente di applicare separatamente i limiti volumetrici?
No. La suddivisione dell’edificio in più unità e la presentazione di istanze distinte non rilevano quando esiste un unico centro sostanziale di interesse. Il frazionamento delle domande non può diventare uno strumento per aggirare il limite massimo di volume condonabile.

Qual è la differenza tra condono edilizio e sanatoria ordinaria?
Il condono è una misura eccezionale, riferita ad abusi realizzati entro una determinata data e disciplinata da specifiche leggi straordinarie. La sanatoria ordinaria prevista dagli artt. 36 e 36-bis del Testo Unico Edilizia opera invece attraverso l’accertamento della conformità dell’intervento alle condizioni richieste dalla normativa.

Cosa succede se la volumetria complessiva dell’opera supera il limite previsto dalla legge regionale?
Il superamento del limite volumetrico impedisce il rilascio del condono. Nel caso esaminato dal TAR Lazio, l’edificio raggiungeva 1.562,70 mc, a fronte del limite regionale di 600 mc: le istanze sono state quindi legittimamente respinte.

Un edificio non ancora completato può essere considerato condonabile?
Dipende dal grado di ultimazione richiesto dalla disciplina applicabile al condono. Nel caso esaminato, la mancanza delle tamponature esterne impediva di considerare le unità come opere ultimate e quindi suscettibili di sanatoria secondo i presupposti previsti dalla normativa.

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