Condono edilizio: ok alla demo-ricostruzione con adeguamento sismico in corso d'opera

L'adeguamento sismico previsto dall'articolo 35 della legge 47/1985 (cd. Primo condono) può legittimamente comportare la demolizione e ricostruzione del manufatto abusivo oggetto di sanatoria, purché funzionale al consolidamento sismico.

Riassumendo:

• sono ammessi al condono anche gli interventi di adeguamento sismico effettuati su immobili in corso di sanatoria (cioè per i quali è stato chiesto il condono);
• l'adeguamento sismico nel procedimento di condono deve essere valutato in base all'obiettiva idoneità dell'intervento a raggiungere il consolidamento antisismico, indipendentemente dalle modalità tecniche prescelte, purché comunicate all'amministrazione.

La richiesta di condono e la DIA per adeguamento sismico

E' sicuramente importante per portata tecnica e tipologia concessione, quanto affermato dal Consiglio di Stato nella sentenza 8976/2025 del 17 novembre, che si riferisce alla richiesta di 'secondo' condono (legge 724/1994, art.39) per alcune opere abusive ivi realizzate in assenza di titolo abilitativo, consistenti in una veranda posta in ampliamento della cucina, delle dimensioni di metri 1,92 x 2,96, e in un manufatto in metallo sulla terrazza di copertura delle dimensioni di metri 3,66 x 4,72 adibito a ripostiglio.

Nel luglio del 1996 l’istante depositava alla Regione Emilia-Romagna il progetto di adeguamento sismico del manufatto adibito a ripostiglio, ai sensi dell’art. 35 della legge sul primo condono edilizio, 28 febbraio 1985, n. 47, comportante la realizzazione di una nuova struttura con telaio metallico e di una copertura in latero-cemento in sostituzione di quella esistente.

Nel febbraio 1997 arrivava poi la presentazione della DIA (oggi sarebbe SCIA) finalizzata a dare corso alle previste opere del progetto di adeguamento sismico. Le opere venivano completate nel 2000 con il rilascio della certificazione di idoneità sismica.

Il Comune aveva tuttavia negato il condono nel 2016, ritenendo che il manufatto fosse stato demolito e sostituito da un nuovo corpo di fabbrica con diversa sagoma e volumetria, realizzando un intervento esorbitante dai limiti dell'adeguamento sismico previsto dall'articolo 35 della legge 47/1985. Il TAR competente aveva poi confermato il diniego.

Le indicazioni del primo condono e il motivo fondamentale del ricorso

La sentenza è censurata innanzitutto per violazione dell’art. 35, comma 9, della legge sul primo condono edilizio (47/1985), il quale consente di eseguire le opere di adeguamento sismico sul manufatto abusivo oggetto della domanda di condono e a questo scopo prevede una semplificazione consistente nel deposito del solo progetto di adeguamento sismico dell’opera abusiva.

Nel supporre che l’adeguamento sismico presuppone l’immutata esistenza del manufatto e non già la sua demolizione e successiva ricostruzione la sentenza avrebbe inoltre erroneamente privato di rilievo la DIA presentata dal ricorrente nel 1997, sulla quale l’amministrazione comunale non ha esercitato alcun potere.

Interventi di adeguamento sismico su immobili in condono: ok alla DIA (SCIA)

Il Consiglio di Stato accoglie il ricorso, evidenziando che dal tenore letterale dell'articolo 35 della legge 47/1985 non è possibile inferire alcun divieto di adeguare dal punto di vista sismico gli immobili da condonare, anche quando gli interventi necessari richiedano la presentazione di DIA.

L'assunto contrario si pone in contrasto con la più generale facoltà di eseguire opere di completamento dell'immobile abusivo prevista dal comma 13 dell'articolo 35, previa comunicazione alla competente amministrazione comunale.

Nel caso esaminato, l'amministrazione non aveva mai esercitato alcun potere inibitorio o di autotutela rispetto alla DIA presentata, che pertanto si era consolidata.

L’assunto contrario a base della statuizione di rigetto del ricorso si pone anche in contrasto con la più generale facoltà di eseguire le opere di completamento dell’immobile abusivo, previa comunicazione alla competente amministrazione comunale del suo intendimento (art. 35, comma 13, della legge 28 febbraio 1985, n. 47).

Ciò che invece sulla base della normativa sul condono edilizio è vietato, secondo la consolidata giurisprudenza amministrativa, è di realizzare modificazioni estranee agli scopi tipici da essa previsti e non portate a conoscenza della competente autorità (ex multis: Cons. Stato, IV, 14 marzo 2025, n. 2115; VI, 2 luglio 2025, n. 5699; 1 aprile 2025, n. 2753; 18 novembre 2024, n. 9243; 13 settembre 2024, n. 7568).

La demolizione e ricostruzione come intervento ammissibile di adeguamento sismico

Palazzo Spada precisa quindi che "in assenza di un divieto normativo, non è pertanto ricavabile alcun impedimento rispetto ad un intervento di demolizione e ricostruzione, che il ricorrente assume essere nel caso di specie riconducibile all’ipotesi della ristrutturazione edilizia, quando questa sia comunque funzionale al consolidamento dell’immobile dal punto di vista sismico. Sotto il profilo in esame il già citato art. 35, comma 9, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, richiede unicamente che l’intervento sia obiettivamente idoneo a raggiungere il risultato previsto, e cioè ad adeguare la costruzione dal punto di vista sismico, in vista del rilascio della relativa certificazione la quale costituisce il necessario presupposto per il condono".

Nel caso specifico, il progetto presentato era dichiaratamente finalizzato all'adeguamento sismico e l'amministrazione aveva posto a base del diniego il presupposto erroneo che il ricorrente avesse invece modificato abusivamente il manufatto per scopi diversi.

La sentenza è da cancellare e il condono è legittimo.

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