Condono pendente da 21 anni su abuso edilizio: demolizione vietata

Se c'è una richiesta di condono 'pendente' su un determinato abuso edilizio, l'amministrazione comunale può comunque emanare un'ordinanza di demolizione o deve attendere l'esito del procedimento di sanatoria?

Domanda interessante, risposta che ci arriva dal Tar Torino che nella sentenza 211/2026, da ragione a un privato affermando che è nulla l’ordinanza di demolizione emanata relativa a un abuso per cui è in corso, da 21 anni, una istanza di condono.

Il caso: ordinanza di demolizione per immobile abusivo

Si disquisisce, nello specifico, sull'ordinanza di demolizione ingiunta dal comune per la rimozione di un fabbricato ad uso residenziale realizzato in assenza di permesso di costruire su un’area di sua proprietà soggetta a vincolo paesaggistico. 

In merito a questa struttura, realizzata nei primi del 2000, era stata presentata nel marzo del 2005 un'istanza per la sanatoria straordinaria del DL 269/2003 (terzo condono edilizio).

Inoltre, lordinanza "riguarderebbe, comunque, anche opere assentite dall’Amministrazione comunale con autorizzazione edilizia del 2023".

Condono pendente? Demolizione illegittima

In particolare, evidenzia il TAR, "deve trovare accoglimento la prima censura con la quale il ricorrente lamenta l’emissione della gravata ordinanza di demolizione nonostante risulti tuttora pendente il procedimento di condono richiesto ex L. 326/2003 sul medesimo fabbricato".

Va infatti richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui sono da ritenersi illegittimi gli ordini sanzionatori di demolizione di opere abusive emessi in pendenza del termine o in presenza della già avvenuta presentazione della istanza di condono edilizio.

Per effetto degli artt. 38, 43 e 44 della L. 47/1985, richiamati dall'art. 32, comma 25, del D.L. n. 269/2003, convertito con modificazioni nella L. n. 326/2003, l'amministrazione ha infatti il dovere di procedere prioritariamente all'esame della domanda di condono, la cui presentazione sospende tutti i procedimenti sanzionatori in materia edilizia, impedendo all’amministrazione di adottare un provvedimento di demolizione prima che tale domanda sia stata definita (cfr., ex pluris, Cons. Stato, Sez. VI, 22.01.2024, n. 704; T.A.R. Campania Napoli, Sez. III, 24.04.2025, n. 3382: T.A.R. Lazio Roma, II Stralcio, 16.12.2024, n. 22666; T.A.R. Puglia Lecce, Sez. I, 15.10.2024, n. 1097). 

Se il condono "non è definito" non si può demolire

Nel caso specifico, dall’archivio informatico delle pratiche edilizie del Comune risulta chiaramente come, in data 22.03.2005, sia stata presentata dall’esponente una domanda di condono, con esito tuttora “non definito”, avente ad oggetto “costruzione/ampliamento residenziale – fabbricato civile abitazione” con ubicazione (quanto a via e numero civico) identica a quella risultante dal provvedimento demolitorio impugnato. 

È evidente quindi che, contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa comunale, la domanda di condono tuttora pendente (per la quale peraltro l’esponente ha dato prova di aver versato l’oblazione e le altre somme dovute) si riferisce allo stesso fabbricato oggetto della gravata ordinanza di demolizione. 

D’altra parte, ciò è confermato anche nelle relazioni istruttorie del 23.11.2022 che hanno preceduto l’emanazione della predetta ordinanza, nelle quali si dà appunto atto della presentazione di una domanda di condono la quale “verosimilmente potrebbe riguardare le opere oggetto della presente segnalazione”, pur sottolineandosi che la stessa “non risulta reperibile presso l’archivio edilizio...ma comunque consiste in un ampliamento in zona vincolata” dunque le relative opere “non sono condonabili”.

Il comune deve prima definire (e nel caso, negare) il condono, poi potrà ingiungere la demolizione

Tra l'altro, prosegue il TAR, l’asserita non condonabilità delle opere in questione non può esimere l’amministrazione dalla previa definizione del pendente procedimento di condono, in quanto l’ordinanza di demolizione non può pacificamente qualificarsi come atto implicito di diniego della relativa istanza, che richiede l'emanazione di un atto espresso e motivato.

In definitiva: l'amministrazione comunale dovrà prima definire con provvedimento espresso il pendente procedimento di condono relativo al fabbricato in questione e, solo in ipotesi di suo eventuale diniego, potrà emettere un nuovo ordine di demolizione.

Condono pendente e demolizione: FAQ tecniche

Il Comune può ordinare la demolizione se è pendente una domanda di condono edilizio?
No. In presenza di una domanda di condono edilizio validamente presentata e non ancora definita, l’amministrazione non può emettere un’ordinanza di demolizione. La pendenza del procedimento di sanatoria sospende infatti i procedimenti sanzionatori edilizi fino alla conclusione del condono.

Vale anche se la domanda di condono è ferma da molti anni?
Sì. Come chiarito dal TAR Torino (sentenza n. 211/2026), la durata particolarmente lunga del procedimento – nel caso esaminato oltre 21 anni – non fa venir meno l’effetto sospensivo della domanda di condono, finché questa risulta formalmente “non definita”.

Se le opere risultano non condonabili, il Comune può demolire senza chiudere il condono?
No. Anche quando l’amministrazione ritenga che le opere non siano sanabili (ad esempio perché realizzate in area vincolata), è comunque tenuta a concludere il procedimento di condono con un provvedimento espresso e motivato. L’ordinanza di demolizione non può sostituire implicitamente il diniego della sanatoria.

La presentazione della domanda di condono sospende automaticamente le sanzioni edilizie?
Sì. In base alla normativa sul condono edilizio (L. 47/1985 e L. 326/2003), la presentazione dell’istanza sospende tutti i procedimenti repressivi e sanzionatori relativi alle opere oggetto della domanda, impedendo l’adozione di provvedimenti demolitori fino alla definizione del procedimento.

Quali sono le implicazioni pratiche per i professionisti tecnici?
Per i tecnici (ingegneri, architetti, geometri) è fondamentale verificare sempre l’esistenza e lo stato delle eventuali domande di condono pendenti prima di assistere un cliente o valutare la legittimità di un’ordinanza di demolizione. In presenza di un condono non definito, l’atto repressivo è contestabile; inoltre, i professionisti possono sollecitare il Comune a concludere formalmente il procedimento di sanatoria, chiarendo in modo definitivo la sorte dell’immobile.

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