Decreto ministeriale 154/2022, polizza decennale postuma a tutela degli acquirenti di immobili da costruire

Dalla Legge 210/04 al DM 154/22

Per comprendere la portata del DM 154/22, è opportuno rivedere brevemente l’excursus delle norme.

Il 13 agosto 2004 viene approvata la Legge 210/04 “Delega al Governo per la tutela degli acquirenti di immobili da costruire”, si compone di 3 articoli e rimanda ad uno o più decreti, i quali devono seguire i criteri fissati dall’articolo 3.

In data 06 luglio 2005 viene pubblicato il D.Lgs 122/05 “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della Legge 210 del 02 agosto 2004”. Tale decreto oltre ad introdurre l’obbligo dell’assicurazione all’immobile di cui all’articolo 4, rende obbligatoria anche una fideiussione a garanzia delle somme, e di ogni altro corrispettivo versato, anteriormente all’atto di trasferimento della proprietà o altro diritto reale di godimento.

In pratica il legislatore ha ritenuto che gli acquirenti di immobili da costruire, rispetto alla crisi/fallimento del costruttore e gravi difetti dopo il termine dei lavori, fossero meritevoli di tutela.

La norma avrebbe dovuto obbligare il costruttore a presentare una fideiussione alla firma del preliminare, art. 3 comma 7bis, e una garanzia postuma decennale per gravi difetti all’immobile, all’atto del trasferimento della proprietà, che si manifestassero nei dieci anni successivi al completamento dell’opera ai sensi dell’articolo 4, di fatto questa norma finora è quasi sempre stata elusa, perché fino ad oggi non erano previste sanzioni.

Cosa cambia

Come detto in precedenza il DM 154/22 introduce il testo standard, per quanto riguarda la garanzia decennale postuma per gravi difetti dopo l’ultimazione delle opere, ma per comprendere gli effetti è necessario valutarlo unitamente al DM 125/22 relativo alla fideiussione a tutela degli acquirenti di immobili da costruire, pubblicato il 24 agosto e vigente dal 08 settembre 2022, prevista dall’articolo 3 del D.Lgs 122/05.

Originariamente il comma 3 prevedeva che la fideiussione potesse essere escussa esclusivamente nel caso di crisi/fallimento del costruttore, con il DM 125/22 viene introdotta la lett. “b”, che prevede l’escussione anche nel caso in cui il notaio attesti, che alla data dell’atto di trasferimento non ha ricevuto copia della polizza prevista all’art. 4 del D.Lgs. 122/05 conforme al testo standard, quando l’acquirente ha comunicato la volontà di recedere.

Devo però evidenziare che l’articolo 2 comma 3 dice che la garanzia fideiussoria cessa automaticamente, se alla stipula dell’atto il costruttore è inadempiente all’obbligo assicurativo previsto all’articolo 4 (postuma decennale), su questo ed altri temi sì è espresso anche il notariato con lo studio “Modello standard di fideiussione TAIC: piena operatività dal 23 settembre 2022” (il pdf nella sezione Allegati in fondo all'articolo).

Con la nuova norma (al netto dei dubbi su espressi) il costruttore è obbligato a restituire le somme e gli altri corrispettivi al committente, ricordo che il “garante” pagherà quanto richiesto e documentato ma poi andrà ad escutere dal costruttore.

Testo standard “Allegato A”

Prima di vedere gli articoli di cui si compone, è opportuno analizzare i punti salienti del decreto.

Art. 1:

• punto 3, recita che tenuto conto di limitazioni franchigie ed esclusioni, le parti determinano la somma assicurata, a copertura dei rischi ai sensi dell’art.1669 Codice civile e art. 4 D. Lgs.122/05;
• punto 4, resta salvo il diritto dell’acquirente di agire in giudizio contro il costruttore, per il risarcimento del danno non coperto dalla polizza;
• punto 5, il contraente e l’assicuratore compilano la “Scheda tecnica all. B” e l’attestazione di conformità “Allegato C”;
• punto 6, all’atto del rogito il contraente presenta copia della polizza, dell’attestazione di conformità rilasciata dall’assicuratore

Il testo si compone di tre sezioni:

• A. Danni all’immobile la quale prevede sei partite

1. Immobile articolo 1.1
2. Spese di demolizione e sgombero articolo 1.2
3. Involucro articolo 1.3
4. Impermeabilizzazione delle coperture articolo 1.4
5. Pavimentazioni e rivestimenti interni articolo 1.5
6. Garanzia intonaci e rivestimenti esterni articolo 1.6

Per ognuna delle partite sopra elencate bisogna far riferimento alle definizioni riportate in polizza.

• B. Responsabilità civile verso terzi
  Unica previsione è che abbia un massimale minimo di € 500.000.

• C. Norme comuni per le sezioni A e B.

La garanzia come indicato al punto 3, viene prestata ai sensi dell’art. 1669 del Codice civile “Rovina e
difetti di cose immobili” il quale recita:

“Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.”

Se ci atteniamo al senso letterale dell’art. 1669 la sezione “A” dovrebbe prevedere solo le partite 1 e 2, perché eventuali difetti su involucro, impermeabilizzazione, pavimenti e rivestimenti, intonaci e rivestimenti esterni, non comportano pericolo di rovina e conseguente inagibilità del fabbricato. L’inserimento delle partite da 3 a 6 è conseguenza dell’orientamento della giurisprudenza, che, nel corso degli anni ha esteso il concetto di gravi difetti anche a quelle parti che non ne pregiudicano la stabilità.

Questa non è l’unica criticità, ce ne sono altre, tanto di carattere tecnico quanto al livello operativo, ben esplicitate dai relatori intervenuti al webinar patrocinato da ANRA di cui InGENIO era media partner e l’ing. Andrea Dari moderatore, dal titolo “Decreto 154/22: nuova polizza di assicurazione per il mondo immobiliare. Il ruolo del controllo tecnico”.

Anche il Notariato attraverso lo studio “Il modello standard di decennale postuma – Primo commento al Decreto 20 luglio 2022, n. 154” (il pdf nella sezione Allegati in fondo all'articolo), ha evidenziato diverse criticità, io mi limito a segnalare la difficoltà del notaio di valutare l’adeguatezza delle clausole, somme assicurate e massimale di Responsabilità civile al caso concreto.

Cosa prevede

Si apre con una premessa segue l’elenco delle partite assicurate, poi le definizioni, a cui va prestata particolare attenzione perché serviranno per capire cosa è assicurato e come.

È interessante notare che dalla lettura delle definizioni di immobile, pavimentazioni e rivestimenti esterni e degli articoli 5 e 6 emerga che la polizza oltre alle nuove costruzioni sia estesa anche le ristrutturazioni integrali ma nel decreto non siano menzionate, tantomeno sono state apportate modifiche al D. Lgs. 122/05.

È suddivisa in tre sezioni:

Condizioni generali di assicurazione sezione A danni all’immobili

• Art. 1 Oggetto dell’assicurazione
  Descrive qual è l’obbligazione che si assume l’assicuratore e quali sono i danni indennizzati per ogni singola partita.
• Art. 2 Esclusioni
  Elenco e descrizione dei rischi non assicurati.
• Art. 3 Condizioni essenziali per l’operatività della garanzia assicurativa
  La polizza opera, se l’immobile è costruito in base alle norme vigenti all’epoca della costruzione, è conforme a capitolato e varianti dettate da ragioni esecutive, costruttive o rispetto di norme (quindi non quelle volute dall’acquirente) allegato al contratto di vendita, tutte le prove e i collaudi previsti da normative abbiano avuto esito favorevole, così anche per il controllo tecnico di cantiere.
• Art. 4 Effetto e durata della polizza
  La polizza ha la durata indicata nella scheda tecnica e decorre dalle ore 24 del giorno di ottenimento del certificato.
• Art. 5 Valore delle cose assicurate e determinazione dell’indennizzo
  Descrive la procedura della quantificazione del danno e di come viene liquidato.
• Art. 6 Somma assicurata Assicurazione parziale
  Tutte le partite devono essere assicurate al costo di ricostruzione a nuovo, se al momento del sinistro la somma assicurata risultasse inferiore al costo di ricostruzione, il danno verrà liquidato in proporzione.
• Art. 7 Deroga alla regola proporzionale
  Non si applica quanto previsto all’articolo 6, se la differenza tra somma assicurata e costo di ricostruzione non è superiore al 10%, in caso contrario si applica solo sulla parte eccedente il 10%.
• Art. 8 Pagamento dell’indennizzo
  L’indennizzo del danno viene risarcito ai singoli beneficiari in proporzione alle quote detenute. La franchigia o scoperto è a carico del Contraente (costruttore) o beneficiario (acquirente), in funzione delle rispettive quote.
• Art. 9 Interventi provvisori e modifiche non relativi ad operazioni di salvataggio
  I costi di interventi provvisori che non rientrino ai sensi dell’articolo 1914 del C.c. nelle spese di salvataggio, sono indennizzati solo se sono parte di interventi definitivi, tutti i costi aggiuntivi non sono indennizzati.
• Art.10 Procedure per la valutazione del danno. Stima peritale sull'adeguatezza dei massimali e delle somme assicurate
  La stima è concordata tra Società (assicuratore) e beneficiari nominando un perito di comune accordo. In caso di disaccordo verrà nominato un collegio composto da tre periti, uno per parte ed il terzo di comune accordo, ognuna sostiene le spese del perito di parte, mentre per il terzo la spesa è suddivisa in parti uguali.
• Art. 11 Mandato dei periti
  Regola cosa devono fare e come.
• Art. 12 Aggiornamento della somma assicurata e delle franchigie
  Tanto le somme assicurate delle singole partite quanto le franchigie previste vengono aggiornate in base all’indice nazionale ISTAT del costo di costruzione di un edificio residenziale con il massimo del 5%.
• Art. 13 Limite di indennizzo
  Il limite di indennizzo non potrà essere inferiore al 30% della somma assicurata rivalutata delle singole partite, salvo in caso di crollo totale, in questo caso l’indennizzo della partita 1 Immobile sarà pari al 100%.
  Sezione B responsabilità civile verso terzi
• Art. da 14 a 17
  Per questa sezione mi limito a segnalare che il massimale minimo previsto è di 500.000 euro e andrebbe adeguato in funzione del tipo di costruzione. La garanzia opera esclusivamente a seguito di sinistro indennizzabile della Sezione A “Danno all’immobile”. La garanzia opera, inoltre, per danni materiali e diretti a terzi al preesistente, in caso di ampliamento e sopraelevazione se non assicurato alla Partita 1 Immobile.

Sezione Norme comuni per le sezioni A e B

• Art. da 18 a 30
  Trattandosi di norme standard, al momento non trovo nulla da evidenziare, ma mi riservo di tornarci in altro momento.