Deroghe e incentivi per favorire l'efficienza energetica

Il legislatore (a livello statale e regionale) guarda con favore all’adozione di misure per l’incremento dell’efficienza energetica degli edifici, ad esempio con previsioni in deroghe alle norme ordinarie edilizie e con misure di incentivo.

L'evoluzione della normativa

L’ordinamento europeo e italiano guarda con favore all’adozione di misure per l’incremento dell’efficienza energetica degli edifici. Il “favor” del legislatore (a livello statale e regionale) si riflette in previsioni in deroga alle norme ordinarie edilizie che rischierebbero di ostacolare l’attuazione di interventi di miglioramento delle performance energetiche degli edifici privati, oppure in misure di incentivo che rendano più convenienti dal punto di vista edilizio ed economico interventi virtuosi sotto tale profilo.

A livello nazionale, già la legge 10/1991 affermava all’articolo 26 il principio per cui agli interventi «relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all’uso razionale dell’energia» non potesse applicarsi alcun contributo di costruzione e l’installazione dei relativi impianti in edifici e impianti industriali fosse da considerarsi manutenzione straordinaria non assoggettabile ad autorizzazione specifica.

Nello stesso senso, l’installazione di impianti solari e pompe di calore per il riscaldamento e il raffreddamento dovevano essere considerate estensione degli impianti idrico-sanitari esistenti (con il conseguente regime amministrativo semplificato rispetto a una nuova installazione).

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All'interno di questa collaborazione una serie di articoli sul tema dell'EFFICIENZA ENERGETICA E SOSTENIBILITA’ NEL SETTORE DELLE COSTRUZIONI, con l'obiettivo di fornire una "Guida agli interventi di nuova costruzione, ristrutturazione e riqualificazione nell’ottica della sostenibilità" a cura di degli avv. Michele Rizzo e Marco Fontana

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Altre disposizioni “di favore” per interventi inerenti all’efficienza energetica sono contenute nell’articolo 14 del Dlgs 102/2014.

Tale articolo prevede, ai commi 6 e 7, puntuali deroghe ad alcuni parametri edilizi fondamentali, in relazione al calcolo delle volumetrie, alle distanze minime e alle altezze massime degli edifici.

Il recente Dl 16 luglio 2020, n. 76 (c.d. "decreto Semplificazioni"), convertito dalla legge 11 settembre 2020, n. 120, ha introdotto previsioni con la stessa ratio di favorire l'esecuzione di interventi di efficientamento energetico o comunque rispondenti a criteri di sostenibilità.

Per esempio, tale decreto modifica l'articolo 2 bis del Tu edilizia, prevedendo che – in caso di interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici (c.d. "ristrutturazione ricostruttiva") – gli incentivi volumetrici riconosciuti (spesso legati anche all'incremento dell'efficienza energetica o comunque a progetti sostenibili e virtuosi) possano essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell'altezza massima dell'edificio demolito, anche se nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti.

Allo stesso modo, nell'articolo del Tu edilizia dedicato alla definizione di ristrutturazione edilizia (articolo 3, comma 1, lettera d), viene specificato che rientrano nella categoria di ristrutturazione (soggetta a forme di autorizzazione maggiormente semplificate) anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici con sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche diverse, se con le innovazioni necessarie per migliorare, tra l'altro, l'efficientamento energetico.

Disposizioni simili si possono rinvenire anche nelle norme sul governo del territorio a livello regionale. Per citare alcuni esempi: la Lr 12/2005 di Regione Lombardia (articolo 11 – recentemente modificato dalla Lr 18/2019) prevede la possibilità per i piani urbanistici comunali di premiare con un bonus di volumetria (aumento fino al 20 per cento dell’indice, da quantificare sulla base di criteri fissati dalla Giunta regionale) interventi che perseguano finalità virtuose attinenti anche alla sostenibilità ambientale e riguardanti – tra le varie ipotesi – la riduzione del fabbisogno energetico dell’edificio o l’installazione di coperture (tetti) “verdi” (comma 5 bis), con possibilità anche di derogare alle altezze minime dei locali o alle altezze massime degli edifici (comma 5 ter e 5 sexies).

L’articolo 43 della Lr lombarda 12/2005, peraltro, prevede incentivazioni anche sotto forma di riduzione degli oneri di urbanizzazione e del contributo sul costo di costruzione, anche qui da quantificare dai Comuni sulla base degli indirizzi dettati dalla Giunta regionale. Con le stesse finalità, la Lr 21/2010 di Regione Calabria, come modificata nel 2016, prevede all’articolo 4 bis l’applicazione di un incentivo volumetrico o di superficie lorda di pavimento (aumento fino al 25 per cento dell’indice) in ragione di interventi rispondenti ai criteri di edilizia sostenibile stabiliti ai sensi della Lr 41/2011 (norme per l’abitare sostenibile). Infine, la Lr 17/2015 di Regione Marche riprende, all’articolo 11, alcune delle norme statali esaminate in questa sede, con particolare riguardo alle norme “di favore” in materia di calcolo della volumetria e di rispetto delle distanze nelle costruzioni.

A livello civilistico, sono previste maggioranze particolari per l’approvazione delle delibere condominiali relative a interventi di efficientamento energetico dell’edificio: l’articolo 1120, secondo comma, del codice civile (introdotto nel 2012), prevede la possibilità di approvare delibere per interventi volti, tra l’altro, al «contenimento del consumo energetico degli edifici» con la maggioranza “ordinaria” (maggioranza intervenuti in assemblea, rappresentanti almeno metà in prima convocazione o un terzo in seconda convocazione del valore dell’edificio). L’articolo 26 della legge 10/1991 prevede l’applicazione della soglia di un terzo del valore dell’edificio già in prima convocazione, per deliberazioni basate su attestato di prestazione energetica o diagnosi energetica.

La previsione di cui alla legge 10/1991 sembra poter essere considerata tuttora vigente (anche perché modificata nel 2013), nonostante in parte sovrapponibile con la previsione generale del codice civile e nonostante la “trasposizione” della stessa nell’articolo 123 del Tu Edilizia.

Sempre nell'ambito dell'approvazione condominiale di interventi per l'efficienza energetica, il già citato Dl Semplificazioni 76/2020 ha precisato che interventi volti all'efficientamento energetico ai sensi dell'articolo 119 del Dl 34/2020 (di cui parleremo fra poco) possono anche essere realizzate da un singolo condòmino a sue spese: a tale fine, il condòmino può anche servirsi delle cose comuni, nel rispetto dei limiti di conservazione delle stesse previsti dal Codice civile.

Gli incentivi economici

Dal punto di vista degli incentivi economici, rivestono ovviamente particolare importanza nel sistema italiano le agevolazioni di imposta previste sulle spese affrontate da proprietari di immobili per interventi volti all'incremento dell'efficienza energetica: come noto, nell'ambito delle misure per lo stimolo dell'economia nel corso della pandemia, il Governo ha previsto agli articoli 119 e 121 del Dl 34/2020 (convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77) una detrazione fiscale straordinaria pari al 110% (cd. "superbonus") delle spese sostenute per l'esecuzione di determinate categorie di interventi che comportino un miglioramento pari a due classi energetiche (o comunque la classe più alta raggiungibile) nella prestazione energetica dell'immobile.

Più nel dettaglio, gli interventi di efficientamento che danno diritto alla "super-detrazione" (cd. interventi "trainanti"), ai sensi dell'articolo 119, sono i seguenti:

• interventi di isolamento termico sull'involucro dell'edificio interessato (con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare indipendente parte di edificio plurifamiliare);
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali con impianti centralizzati per il riscaldamento, raffreddamento o fornitura di acqua calda sanitaria, che comportino interventi sia in parti comuni di edifici sia in un edificio unifamiliare o in un'unità immobiliare indipendenti (il nuovo impianto può essere a condensazione di classe A; a pompa di calore – anche ibridi o geotermici, o abbinati a fotovoltaico con sistema di accumulo; a microcogenerazione o a collettori solari; la "sostituzione" può consistere – per i soli comuni montani non interessati dalle procedure di infrazione europee sulla qualità dell'aria – anche nell'allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente).

La stessa detrazione spetta anche ad interventi volti alla riduzione del rischio sismico, nelle zone di rischio 1, 2 e 3, come individuati dall'articolo 16 del Dl 4 giugno 2013, n. 63.

Le spese per gli interventi di cui sopra devono essere effettuate tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021 (30 giugno 2022 nel caso in cui siano sostenute da istituti autonomi case popolari o enti con stessa finalità), entro i limiti di importo previsti dalla disposizione sulla base del tipo di intervento e delle caratteristiche dell'edificio: edificio unifamiliare o condominio e – in quest'ultimo caso – numero di unità immobiliari da cui è composto. Per gli interventi sull'involucro, i materiali isolanti devono rispettare i criteri ambientali minimi previsti dal Dm sui "Cam edilizia" (ai quali dedicheremo il prossimo contributo).

Gli interventi "trainanti" possono abbinarsi ad altri interventi previsti dalla normativa sulle detrazioni fiscali per l'efficienza energetica già preesistente, di cui al Dl 63/2013 (interventi "trainati"), che così godono della stessa detrazione al 110%. Possono perciò rientrare nell'agevolazione, ad esempio, l'acquisto di schermature solari o di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti. Nel caso in cui l'edificio sia vincolato o gli interventi "trainanti" non possano essere realizzati per limitazioni derivanti dalle regole edilizie, urbanistiche o ambientali, gli interventi "trainati" danno comunque diritto alla detrazione al 110%. Oltre agli interventi di efficientamento, possono accedere alla detrazione, se abbinati con gli interventi "trainanti", anche l'installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici, di impianti solari fotovoltaici o di sistemi di accumulo connessi (in questi ultimi due casi, gli interventi possono anche essere abbinati a quelli per la riduzione del rischio sismico).

La detrazione può essere richiesta da condomini, persone fisiche al di fuori dell'esercizio dell'attività di impresa o di libera professione, istituti autonomi case popolari (o enti con medesime finalità), cooperative di abitazione a proprietà indivisa, onlus e altre associazioni senza scopo di lucro, organizzazioni di volontariato, associazioni e società sportive dilettantistiche.

Un'altra novità importante riguarda la possibilità generalizzata per il beneficiario di cedere la detrazione come credito di imposta o optare per uno sconto sul corrispettivo dovuto all'impresa esecutrice fino ad un massimo pari all'intero corrispettivo. Le opzioni di cui sopra vengono estese – oltre alle ipotesi di interventi "trainati" e quelle connesse – anche ai casi di recupero del patrimonio edilizio, interventi di efficienza energetica "trainati", misure antisismiche, recupero o restauro della facciata degli edifici (cd. "bonus facciate"), installazione di impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica per veicoli elettrici.

Per potere usufruire della detrazione, è necessario che il miglioramento della performance risulti da un attestato di prestazione energetica rilasciato da un tecnico abilitato in forma di dichiarazione asseverata. Inoltre, gli interventi devono corrispondere ai requisiti tecnici minimi previsti già dal Dl 63/2013 ma definiti da un decreto attuativo emanato solo nell'ultimo mese: anche in questo caso la conformità ai requisiti deve essere asseverata da un tecnico abilitato, che attesta anche la congruità delle spese sostenute. Infine, per poter optare per lo sconto del corrispettivo o la cessione del credito, occorre un visto di conformità sui dati da parte di un intermediario fiscale abilitato.

Ad agosto sono stati pubblicati i decreti del ministero dello Sviluppo Economico che dispongono le previsioni attuative relative, rispettivamente, all'asseverazione sul possesso dei requisiti e sulla congruità delle spese e ai requisiti minimi per gli interventi.

Il provvedimento del Direttore dell'agenzia delle Entrate dell'8 agosto 2020 ha invece dato attuazione alle disposizioni di legge relative alle opzioni sullo sconto del corrispettivo e sulla cessione del credito. L'agenzia delle Entrate ha anche emesso una circolare (sempre dell'8 agosto 2020) e una guida con indicazioni pratiche sulla disciplina.

L'articolo 119 del Dl 34/2020, nella sua versione definitiva approvata con la conversione in legge del decreto, coordina la misura del "superbonus" con le novità in materia di autoconsumo collettivo e comunità di energia rinnovabile (cui si è accennato sopra).

La norma precisa infatti che l'installazione di impianti da parte di comunità energetiche rinnovabili (costituite in forma di enti non commerciali) o da parte di condomini che aderiscono ai sistemi di autoconsumo collettivo previsti dal già citato articolo 42 bis del Dl 162/2019 può accedere alla detrazione del "superbonus". In particolare, l'aliquota al 110% è riconosciuta per la quota di spesa corrispondente alla potenza massima di 20 kw, mentre per la quota corrispondente alla potenza eccedente (e comunque con limite massimo di spesa paria a 9 mila euro) si applica la detrazione già prevista dal Testo unico delle imposte sui redditi (36%).

Come accennato sopra, ai sensi dell'articolo 42 bis del Dl 162/2019 gli impianti alimentati da fonti rinnovabili per la produzione di energia condivisa nell'ambito dell'autoconsumo collettivo o di comunità energetiche possono comunque avere una potenza massima di 200 kw. Nel caso di autoconsumo collettivo, i consumatori si "associano" nell'ambito dello stesso edificio o condominio, purché non abbiano come attività commerciale o professionale principale la produzione o condivisione di energia elettrica. Le comunità energetiche rinnovabili sono invece costituite tra clienti finali nell'ambito di reti a bassa tensione con la medesima cabina di trasformazione media tensione/bassa tensione: i partecipanti possono essere persone fisiche, enti territoriali o autorità locali (incluse le amministrazioni comunali) o anche piccole e medie imprese, purché la partecipazione alla comunità non sia la loro attività commerciale e industriale principale.

In entrambi i casi (autoconsumo o comunità) l'obiettivo è di fornire benefici ambientali, economici o sociali ai partecipanti, piuttosto di profitti finanziari.

Il rapporto tra i partecipanti all'autoconsumo collettivo e alle comunità energetiche è regolato da un contratto di diritto privato che prevede un "delegato" per il riparto dell'energia condivisa: i soggetti mantengono però i propri diritti di cliente finale (anche in merito all'individuazione del venditore di energia) e la facoltà di recedere dalla configurazione di autoconsumo.

L'energia prodotta con autoconsumo collettivo e comunità energetiche può usufruire di uno specifico incentivo, disciplinato da un decreto del ministero dello Sviluppo Economico non ancora adottato. Il decreto dovrebbe anche disciplinare il coordinamento tra tale incentivo e la detrazione di cui al "superbonus".

L'Autorità di settore (Arera) ha comunque emesso, il 4 agosto 2020, la delibera 318/2020/R/eel, in cui viene già prevista la possibilità per gli "autoconsumatori" di ottenere un versamento da parte del Gestore dei Servizi Energetici (GSE) sulla base dell'energia condivisa, in ragione della riduzione dei costi di sistema imputabile all'autoconsumo.

Da ultimo, segnaliamo che alcune normative regionali prevedono misure incentivanti anche per l’esecuzione di interventi edilizi caratterizzati dal recupero dei materiali derivanti dalla demolizione delle costruzioni preesistenti oppure da significative misure volte al risparmio idrico.

Il riferimento è in particolare alla sopra richiamata alla Lr 12/2005 di Regione Lombardia, la quale – per effetto della novella operata dalla recente legge di rigenerazione territoriale del 2019 – prevede il riconoscimento di bonus volumetrici (articolo 11) e la riduzione degli oneri di urbanizzazione e contributi di costruzione (articolo 43) anche a interventi caratterizzati dal recupero dei materiali derivanti dalla demolizione (selettiva) di edifici esistenti o dal «rispetto del principio di invarianza idraulica e idrologica, gestione sostenibile delle acque meteoriche, risparmio idrico, conseguimento del drenaggio urbano sostenibile».

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Per approfondire:

Sulla rivista Consulente Immobiliare gli approfondimenti degli Esperti de
Il Sole 24 ORE sul Superbonus 110%.

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Lo speciale:

EFFICIENZA ENERGETICA E SOSTENIBILITA’ NEL SETTORE DELLE COSTRUZIONI

Guida agli interventi di nuova costruzione, ristrutturazione e riqualificazione nell’ottica della sostenibilità

A cura di Michele Rizzo e Marco Fontana

Piano Editoriale dello Speciale

• Il quadro normativo sull'efficienza energetica:
  
  • il diritto europeo;
  • la normativa statale;
  • la normativa regionale.
• Efficienza energetica e titoli abilitativi edilizi;
• Deroghe e incentivi per favorire l'efficienza energetica;
• L'edilizia pubblica sostenibile e i Cam edilizia;
• La ristrutturazione del patrimonio immobiliare: osservazioni conclusive.