Estensione del balcone sul lastrico di copertura: edilizia libera o ristrutturazione col permesso?

Qual'è il corretto titolo abilitativo per realizzare l'estensione di un balcone affacciato sul lastrico di copertura di immobile adiacente?

Di recente abbiamo 'parlato' di veranda sul balcone ma il caso della sentenza 43/2026 del Consiglio di Stato è un po' diverso: vediamo perché.

L'opera edilizia del contendere

Si dibatte sul ricorso - respinto dal TAR competente - contro l'ordinanza di demolizione emessa dal comune riferita all'estensione di un balcone con una struttura piana dalle dimensioni di circa mt. 3,00 x 5,00, costituita da profilati in ferro e doghe in polimero estruso, in modo da formare una pedana rialzata di mt. 1,00, in appoggio sul predetto lastrico con ritti metallici, e cinta da ringhiera in ferro.

A seguito di sopralluogo della Polizia Municipale veniva disposto il sequestro della struttura ed il Comune, qualificato l’intervento come ristrutturazione edilizia, ne ordinava la demolizione perché effettuato senza titolo edilizio.

Il TAR competente ha respinto il ricorso ritenendo che l’intervento effettuato non rientrasse nell’edilizia libera, e che pertanto non potesse applicarsi una sanzione pecuniaria.

Edilizia libera? Impossibile: ecco perché

Secondo i ricorrenti, l’intervento contestato rientra nell’edilizia libera ai sensi dell'art. 6 D.P.R. 380/2001, in particolare della lettera e-quinquies rifacendosi in merito alla relazione tecnica di parte.

Niente da fare. Palazzo Spada ribadisce infatti quanto affermato dal TAR: l'intervento realizzato non rientra nell'ambito dell'edilizia libera poiché esso consiste in una struttura piana di 15,00 mq, realizzata in ampliamento a uno sporto balcone preesistente con suo permanente ampliamento.

Oltretutto si tratta di una struttura poggia con ritti in ferro su un lastrico solare di proprietà aliena e che quindi coinvolge la proprietà di terzi e non può certo classificarsi come "elementi di arredo delle aree pertinenziali" di cui alla lettera e-quinquies dell’art. 6 d.P.R. 380/2001.

Ristrutturazione edilizia con permesso: senza titolo si demolisce

Insomma, questa è una ristrutturazione edilizia senza permesso di costruire e quindi va demolita.

In merito alle possibilità di fiscalizzazione (teoricamente, essendo una ristrutturazione edilizia, ci potrebbero essere i margini), la valutazione circa la possibilità di dare corso all'applicazione della sanzione pecuniaria in luogo di quella ripristinatoria costituisce una mera eventualità della fase esecutiva, successiva alla ingiunzione a demolire di talché tale profilo non influisce sulla legittimità dell'ordinanza di demolizione.

L’applicabilità della sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria presuppone la dimostrazione dell'oggettiva impossibilità di procedere alla demolizione delle parti difformi senza incidere, sul piano delle conseguenze materiali, sulla stabilità dell'intero edificio.

Inoltre tale facoltà di sostituzione di cui all'art. 34 d.P.R. 380/2001 è applicabile solamente agli abusi che sostanziano parziale difformità dal titolo abilitativo, circostanza che non si verifica nel caso di specie.

In definitiva, è corretta la qualificazione dell'intervento come ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. d, d.P.R. 380/2001, in quanto vengono modificati sagoma, prospetti e superfici dell'edificio.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO