Balcone verandato con aumento del volume dell'appartamento: edilizia libera, SCIA o permesso?

Una veranda posta sul balcone di circa mq. 3 ed un muro di tompagno, con creazione di un nuovo vano di circa mt. 1,80 x 1,60, richiedono il permesso di costruire o possono essere assentiti anche con SCIA (prima DIA) o in edilizia libera?

Chiarire quale titolo abilitativo serva per questo tipo di intervento, piuttosto comune, è sicuramente utile e prendiamo spunto dalla sentenza 8349/2025 dello scorso 22 dicembre del Tar Campania per riepilogare le regole e fornire una sorta di vademecum a chi intende realizzare opere simili, onde evitare di incorrere in abuso edilizio.

La veranda del contendere e il ricorso contro l'ordinanza di demolizione

Per la veranda sopracitata il comune aveva intimato la demolizione (in assenza di permesso di costruire) e il proprietario dell'abitazione aveva presentato ricorso, deducendo che le opere sanzionate erano legittime, in quanto la precedente proprietaria dell’immobile le aveva realizzate, in virtù di una denuncia di inizio attività, del 22.02.2000, mai opposta dall’Amministrazione. 

Per tali opere, il tecnico incaricato aveva anche presentato il certificato di fine lavori e collaudo, attestando che l’esecuzione delle stesse era avvenuta in conformità al progetto presentato.

Il Comune, poi, secondo il ricorrente, non aveva valutato l’impossibilità, e/o comunque la non obbligatorietà, del ripristino, considerato anche il Decreto Salva Casa di cui al D.L. 69/2024, vigente al momento dell’adozione dell'ordinanza gravata. Il ripristino dello stato dei luoghi, infatti, non sarebbe più stato dovuto, dal momento che le opere descritte, a prescindere dal fatto che erano state regolarmente autorizzate, avrebbero potuto comunque essere eseguite senza titolo, rientrando nella nozione di edilizia libera.

La veranda, in particolare, costituiva un semplice volume tecnico per alloggio caldaia e servizi igienici e rientrava pienamente anche nelle c.d. tolleranze costruttive.

Ed infine, la demolizione del muro e la presunta creazione di un nuovo vano, a parità di spazi e volumi e superfici, rientrava nell’ambito dei lavori legittimati con la DIA e non poteva essere considerata come ampliamento di volumi, dal momento che rientrava tutto all’interno dell’appartamento.

Occhio: se c'è creazione di nuovo volume, si tratta di ristrutturazione

Secondo il comune, le opere non sono legittime.

Più nel dettaglio, anche se una parte degli interventi realizzati era già prevista nella predetta DIA del 2000, la loro esecuzione, oltre 20 anni dopo, faceva si che, nel frattempo, la DIA aveva perso ogni efficacia, per decorrenza del termine triennale entro cui ultimare le opere (cfr. il comma 9 dell’art. 4 del D.L. n. 398/1993 come modificato dal comma 60 dell’art. 2 della L. n. 662/1996).

Ad ogni modo, la "creazione di un nuovo vano" sarebbe stata indubbiamente inquadrabile fra le opere di ristrutturazione edilizia e non di edilizia libera, come sostenuto in ricorso, avendo determinato un aumento volumetrico e, comunque, una modifica del prospetto.

Il TAR concorda col comune, in quanto qui vengono sanzionate opere diverse ed ulteriori, rispetto quelle realizzate in della 'famigerata' DIA. Si è trattato, in particolare, della creazione di un nuovo vano, non ricompreso nei lavori assentiti mediante DIA, risultante dall'inglobamento della veranda esistente sul balcone all'appartamento principale, tramite l'edificazione di un muro sullo stesso balcone e la copertura della relativa superficie. In tal modo si è proceduto alla creazione di una nuova volumetria, inglobata nell'appartamento principale tramite nuove tramezzature.

Balcone verandato con aumento di volume: non si scappa dal permesso

La determinazione assunta dal Comune - prosegue il TAR - è corretta, atteso che l’intervento in esame costituiva una vera e propria ristrutturazione, che necessitava del titolo abilitativo del permesso di costruire.

In tal senso, sul piano della qualificazione giuridica, precipuo rilievo assume la creazione di un nuovo volume, incidente anche sotto il profilo dell’alterazione dei prospetti e della sagoma dell’edificio.

In senso analogo, questo Tribunale ha ritenuto che “la realizzazione di una veranda rappresenta un intervento di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio con incremento delle superfici e dei volumi, come tale, subordinato a permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, co., D.P.R. n. 380 del 2001, non essendosi, al riguardo, in giurisprudenza mai dubitato che gli interventi edilizi che determinano una variazione planovolumentrica e architettonica dell'immobile nel quale vengono realizzati, quali le verande edificate sulla balconata di un appartamento, sono soggetti al preventivo rilascio del permesso di costruire. Ciò in quanto, in materia edilizia, una veranda è da considerarsi, in senso tecnico - giuridico, un nuovo locale autonomamente utilizzabile e difetta normalmente del carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata a non sopperire ad esigenze temporanee e contingenti con la sua successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell'immobile” (T.A.R. Napoli sez. IV, 17 aprile 2019, n. 2318).

Opere pertinenziali? No. Ecco perché

Non tengono neppure le rimostranze del ricorrente in merito alla presunta pertinenzialità delle opere sopracitate.

Infatti, spiega il TAR, "dalla documentazione prodotta in giudizio e tenuto conto delle caratteristiche dell’intervento abusivo realizzato, come risultanti anche dalla parte motiva dell’ordine di demolizione, emerge che l’intervento posto in essere costituisce, a tutti gli effetti, una nuova costruzione, avendo comportato un aumento volumetrico ed un mutamento del prospetto e della sagoma dell’edificio".

Non influiscono, poi, in senso favorevole alla tesi del ricorrente la natura meramente interna dei lavori e le loro modeste dimensioni, né è utilmente evocabile il richiamo alla soglia di tolleranza del 2% delle misure progettuali, perché, nel caso di specie, non si è in presenza di costruzione in difformità del titolo abilitativo, ma di una superfetazione, realizzata in assenza di un (nuovo) titolo edilizio.

Ad ogni modo, il ricorrente si è limitato a richiamare le c.d. tolleranze costruttive, senza fornire alcun dato numerico, relativo alle dimensioni del manufatto e dell’immobile principale cui esso afferisce.

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