Trasformazione di balcone in veranda: il Salva Casa ha aumentato le tolleranze

Siamo certi che il Salva Casa non abbia mai valenza retroattiva? In linea di massima sì, ma ci sono anche pronunce che 'fanno salve' le norme sopravenute di maggior favore, come appunto è il DL 69/2024.

Sappiamo, ad oggi, che non si può valutare un caso urbanistico-edilizio precedente all'entrata in vigore della legge 105/2024 (28 luglio 2024) con le regole del 'post' Salva Casa, ma il Tar Puglia, nella sentenza 584/2025, ci spiega che in alcuni casi "in materia di piccole difformità edilizie, è subentrata più favorevole normativa, applicabile, in virtù di espresse disposizioni, anche in via retroattiva".

Il caso: box window e veranda sanabili col Salva Casa?

Tutto parte dalla presentazione di un'istanza di condono (il terzo, DL 269/2003) per la realizzazione, in assenza di permesso di costruire, della “trasformazione di un balcone in box-window e realizzazione di una veranda coperta”, accessorio a servizio dell'appartamento.

Il ricorrente, avendo pagato l'oblazione prevista, attende inutilmente una risposta del comune per 20 anni: nel 2004 la PA locale dice no al condono sostenendo carenze documentali e mancato pagamento di conguagli richiesti con raccomandata nel 2016, ordinando poi la demolizione.

Secondo il TAR, il ricorso è fondato.

La richiesta di integrazione dell’oblazione - infatti - è pervenuta oltre il termine di prescrizione (36 mesi, come previsto dall'art.32 della legge 326/2003), in quanto non v’è affatto prova che la richiesta di integrazione, contenuta nella opinata lettera raccomandata a/r del 17 febbraio 2016, sia pervenuta al destinatario indicato.

Come affermato dalla giurisprudenza, peraltro, quando il destinatario contesta la ricezione, spetta al mittente provare l'avvenuta consegna. Non essendovi prova certa della notifica, non si è prodotto alcun effetto interruttivo della prescrizione, che è quindi maturata integralmente.

Superfici utili o accessorie? Attenzione, fa differenza! L'intervento 'in itinere' del Salva Casa

Per il TAR, "la domanda di condono pende oramai da quasi un ventennio" e "in materia di piccole difformità edilizie, è subentrata più favorevole normativa, applicabile, in virtù di espresse disposizioni, anche in via retroattiva".

Così - proseuogno i giudici - il recente decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, conv., con mod., dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (c.d. decreto salva-casa), il quale ha in più punti modificato il d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (t. u. edilizia), ampliando, in presenza di tassativi presupposti e previa domanda di parte, le fattispecie di sanatoria di talune difformità e ha meglio specificato le c.d. tolleranze costruttive.

Anche, quindi, in virtù di quanto introdotto dal DL Salva Casa, l’intervento oggetto del contendere (e del condono) può dirsi rientri, in quanto veranda-box window, tra le “superficie di servizi e accessori”, ai sensi del D.M. 10 maggio 1977, n. 801.

Il TAR spiega infatti che la veranda, se realizzata in materiale rimovibile e sostituibile, "assicura alla struttura principale la fruizione di un ambiente che rimane esterno, completamente separato dal resto degli ambienti, seppur collegato con essi da un’entrata".

Essendo, questa struttura, installata con vetrate trasparenti sui lati e con illuminazione naturale, va a integrare un ambiente accessorio adibito a vari servizi, tanto da creare ulteriore ma 'semplice' comfort sul balcone preesistente, che resta peraltro identico alla sua precedente versione.

VePA: rientrano in edilizia libera

Ancor più recentemente, chiude il TAR, il decreto-legge 115/2022, conv., con mod., dalla legge 142/2022, ha introdotto la lett. b-bis) all’art. 6, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, per effetto del quale le c.d. verande, qualora consistano in vetrate panoramiche amovibili e trasparenti, sono state ricomprese nell’ambito della c.d. edilizia libera, ossia nell’alveo di quegli interventi edilizi, la cui realizzazione non necessita di titoli edilizi, purché non costituiscano, secondo la definizione del RET (“Regolamento edilizio tipo”), spazi stabilmente chiusi, e non comportino la variazione architettonica dell’immobile.

Di conseguenza, l’indirizzo tralatizio della giurisprudenza sull’automaticità della realizzazione di c.d. volumetria, con riferimento alla realizzazione di verande et similia, va rimeditato.

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