Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: richiesta da presentare entro 90 giorni dall'ordine di demolizione

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio è una procedura che, a determinate condizioni, consente di 'trasformare' l'ordinanza di demolizione in sanzione pecuniaria (spesso molto salata), evitando così la 'cancellazione totale' dell'opera edilizia.

Ci sono però requisiti stringenti da rispettare sia a livello del tipo di abuso che può essere 'fiscalizzato', sia per quanto concerne le tempistiche per la richiesta, che comunque deve avvenire solo dopo aver ricevuto l'ordinanza di demolizione, e prima, quindi, che scattino le procedure per l'acquisizione del bene al patrimonio comunale.

Il Tar Campania, nella sentenza 645/2026, ci spiega tutto nei dettagli.

Il caso: mancata demolizione e notifica dell'acquisizione gratuita

I ricorrenti contestano la mancata concessione della fiscalizzazione per alcuni manufatti abusivi realizzati in un fabbricato, senza permesso di costruire, e per i quali il comune aveva notificato l'ordinanza di demolizione del maggio 2017. Non solo: a fronte della mancata esecuzione dell'ordine demolitorio, accertato con verbale della Polizia Municipale nell'ottobre 2019, il Comune notificava l'ordinanza di acquisizione gratuita al patrimonio comunale, nel luglio del 2022.

I ricorrenti hanno quindi, inoltrato al Comune, in data 29.07.2022, istanza per l’applicazione dell'art. 34 del D.P.R. n. 380/2001, corredando detta domanda anche di relazione tecnica.

A fronte del silenzio della PA, si arrivava quindi al TAR, deducendo che il Comune non si era pronunciato, così impedendo loro di ottenere la cd. fiscalizzazione dell’abuso, tramite la quale avrebbero potuto preservare la consistenza del manufatto, vista l’oggettiva impossibilità di procedere alla demolizione delle opere abusive, senza pregiudizio per le parti legittime dell’edificio.

Contestualmente, i ricorrenti hanno impugnato anche l’ordinanza di acquisizione sopra indicata, deducendo che essa, illegittimamente e senza motivazione, aveva disposto l’acquisizione al patrimonio comunale di aree ulteriori, rispetto a quella di sedime (ben 100 mq., per consentire il solo transito, ed oltre 169 mq. nel complesso), in contrasto con l’art. 31, comma 2, del dpr 380/2001, che impone di individuare con esattezza e precisione tale area.

L’acquisizione era, dunque, immotivata e sproporzionata.

Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: serve la parziale difformità per le nuove costruzioni

Il Collegio fornisce quindi una road-map abbastanza completa sulla fiscalizzazione dell'abuso edilizio, partendo da quanto disposto dall'art.34 comma 2 del TU Edilizia, il quale prevede, con riferimento agli interventi ed alle opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, che: “Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell'ufficio applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al triplo del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale”.

Fiscalizzazione per le ristrutturazioni anche in totale difformità

Diversamente, invece, la fiscalizzazione è consentita, dall'art. 33, per gli interventi di ristrutturazione edilizia, eseguiti in assenza del permesso di costruire o in sua totale difformità.

Fiscalizzazione: recap delle regole

La giurisprudenza amministrativa ha chiarito, in merito, che “con il termine “fiscalizzazione” dell’abuso, si intende un rimedio alternativo eccezionalmente concesso in luogo della demolizione, del quale si può beneficiare

• sia in caso di mancanza, totale difformità o variazione essenziale dal titolo riferito a ristrutturazione edilizia (art. 33, comma 2, del d.P.R. n. 380 del 2001);
• sia a fronte di accertata difformità solo parziale dal permesso di costruire (art. 34, comma 2, e 2-bis, che ne ha esteso l’applicabilità anche agli interventi soggetti a s.c.i.a. alternativa al permesso di costruire di cui all’art. 23, comma 1);
• sia infine all’esito di un annullamento, giudiziale o in autotutela, del titolo stesso (art. 38);
• ma non nell’ipotesi, più grave, di avvenuta realizzazione di una “nuova opera” in assenza di permesso di costruire o in totale difformità o variazione essenziale dallo stesso (art. 31)” (Cons. Stato, 25.1.2024, n. 806).

Importante: la sanzione pecuniaria prevista dall'art. 34, rappresenta, quindi, una misura del tutto eccezionale e derogatoria rispetto alla regola generale della demolizione degli illeciti edilizi, e può essere applicata, solo quando l’Ufficio comunale accerti l'oggettiva impossibilità di rimuovere l’abuso senza arrecare pregiudizio alla parte eseguita in conformità.

La richiesta è fuori tempo massimo (90 giorni dall'ordinanza di demolizione)

Secondo il Tar conformemente a quanto evidenziato anche dal Comune resistente in sede difensiva, l’istanza di fiscalizzazione è stata presentata dai ricorrenti in data 29.07.2022, ovvero ben oltre il decorso del termine di 90 giorni, previsto per dare esecuzione all’ordine demolitorio e finanche dopo che il Comune aveva disposto l’acquisizione delle opere abusive e dell’area di sedime al proprio patrimonio, con ordinanza del 4.07.2022.

L’ordinanza di demolizione, poi, è stata emessa dal Comune per ingiungere la demolizione di una intera unità abitativa abusiva al primo piano e di un ulteriore volume abusivo, di circa 200 mc., cosicché, una volta accertata la mancata esecuzione dell’ordine demolitorio, il Comune ha disposto l'acquisizione gratuita al suo patrimonio del compendio immobiliare.

La natura perentoria del termine di 90 giorni si evince dalla circostanza che il suo decorso comporta l’automatico trasferimento della proprietà del bene abusivo e dell’area di sedime al patrimonio comunale; è irrilevante l’eventuale adempimento tardivo, al fine di evitare il trasferimento della proprietà a favore del Comune; è illecita la demolizione posta in essere dal privato successivamente a tale passaggio di proprietà, in quanto il Comune potrebbe decidere di non demolire l’opera, esercitando le prerogative attribuitegli dal comma 5 dell’art. 31 del d.P.R. 380 del 2001.

Insomma: proprio come per la richiesta di sanatoria, anche quella di fiscalizzazione deve pervenire al comune entro i fatidici 90 giorni. Se si 'sfora', addio speranze.

Ma qui manca anche la parziale difformità!

Tra l'altro, chiude il Tar, l'art. 34 invocato dai ricorrenti, non sarebbe nemmeno applicabile, avendo essi eseguito interventi sine titulo che soggiacciono al diverso regime previsto dall’art. 31 del D.P.R. n. 380/2001. Siamo in presenza, quindi, di nuove costruzioni per le quali la fiscalizzazione sarebbe prevista solo in parziale difformità.

Acquisizione del bene al patrimonio comunale: per quanto si può estendere

In conclusione, si evidenzia come l’area acquisita non sia sproporzionata, come sostenuto dal ricorrente, essendo ampiamente inferiore al limite, stabilito dall’art. 31 comma 3 del d.P.R. n. 380/2001, il quale prevede che “L'area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita”.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO