Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: servono valutazioni tecniche plausibili

Attenzione alle 'valutazioni tecniche plausibili' che il Testo Unico Edilizia richiede per poter procedere alla valutazione di un'eventuale fiscalizzazione dell'abuso, procedura che serve ad evitare la demolizione ottenendo una sanzione pecuniaria, a volte molto salata, che però consente di mantenere 'in vita' l'opera.

La sentenza 2202/2026 del Tar Lazio è interessante perché non si sofferma tanto sui requisiti prioritari della fiscalizzazione - parziali difformità o ristrutturazioni anche in totale difformità -, quanto sulla questione 'a monte', cioè la prova dell'effettivo danno collaterale che una demolizione comporterebbe a quelle parti non abusive dell'edificio. Ricadendo sui privati, è evidente come sia di assoluto interesse capire che tipo di prove servano per evitare la 'ruspa'.

Abusi edilizi in difformità (parziale o totale?)

L'illecito riguarda la difformità tra il progetto allegato alla licenza edilizia e l'effetivo stato dei luoghi inerente le seguenti opere:

• a) ampliamento dell’unità immobiliare di circa 15,00 mq generato da varie sporgenze dei prospetti tali da modificare l’impronta dell'edificio che risulta completamente difforme sull'area di sedime con conseguente aumento della consistenza e quindi anche diversa posizione delle bucature infissi e della distribuzione interna delle tramezzature degli ambienti interni;
• b) La corte esterna di pertinenza risulta ampliata mediante costruzione di solaio coincidente con copertura di parte della sottostante autorimessa per un totale di circa 24,00 mq;
• c) Sul muro di cinta della corte esterna di pertinenza vi é un cancelletto pedonale ad uso esclusivo;
• d) All'interno dell'unità immobiliare risulta realizzato un vano adibito a cameretta inferiore a 9,00 mq (non previsto in progetto);
• e) All’interno dell'unità immobiliare risulta disimpegno con altezza di circa 2,20 m con sovrastante soppalco, non praticabile”.

Il comune, quindi, ha ordinato la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi.

C'è un rischio per tutto il fabbricato?

Tra i vari motivi di ricorso, si evidenzia come attenendo le predette difformità all’intero fabbricato, e non esclusivamente al proprio appartamento, non sarebbe possibile procedere alla relativa “rimozione ai fini della rimessa in pristino” pena lo stravolgimento, se non addirittura l’impensabile demolizione, dell’intero fabbricato.

Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: i paletti

Il Testo Unico Edilizia ci ricorda che si può 'trasformare' la demolizione in ammenda pecuniaria solo a determinate condizioni:

• si deve trattare di parziale difformità dal titolo abilitativo (art.34);
• si può trattare di totale difformità dal permesso di costruire o ristrutturazione in assenza di permesso di costruire (art.33);
• deve sussistere l'oggettiva impossibilità di demolire l'abuso edilizio (ripristino dello stato dei luoghi, art.33) o, nel caso dell'art.34, l'impossibilità di demolire la parte non conforme senza pregiudizio della parte conforme (cio deve sussistere il concreto rischio di danneggiare la parte realizzata in conformità).

Ordine di demolizione anche per il proprietario non responsabile dell'abuso

In merito alla responsabilità per abuso - e quindi per la messa in pristino - il TAR evidenzia come “Le sanzioni ripristinatorie o demolitorie, avendo carattere reale, prescindono dalla responsabilità del proprietario o dell'occupante l'immobile... Tali misure prescindono dalla valutazione dei requisiti soggettivi del trasgressore ed applicandosi anche a carico di chi non abbia commesso la violazione, ma si trovi al momento dell'irrogazione in un rapporto con la res tale da assicurare la restaurazione dell'ordine giuridico violato, sono imprescrittibili e possono avere carattere retroattivo. Ne discende che la repressione degli abusi edilizi attraverso misure ripristinatorie può essere disposta nei confronti del proprietario attuale dell'immobile interessato dall'intervento abusivo anche se non responsabile dell'abuso, perché questo costituisce illecito permanente, senza che sia necessario l'accertamento del dolo o della colpa del destinatario della sanzione, trattandosi di sanzione di carattere reale".

La demolizione è selettiva o comprende tutto il fabbricato?

Quanto alla ritenuta impossibilità sia di eliminare gli abusi di che trattasi senza la contestuale demolizione anche di parti strutturali dell’edificio sia di farlo entro il termine di 60 (sessanta) giorni assegnato dal comune, il Collegio sottolinea in primo luogo che l’ingiunzione di demolizione riguarda esclusivamente l’ampliamento di ben 15 mq (con conseguente diversa posizione delle bucature per infissi e delle tramezzature interne) realizzato a beneficio dall’u.i. della ricorrente (oltre al soppalco interno), mentre non v’è alcuna prova dell’eventuale pregiudizio derivante dalla demolizione alla parte conforme dell’edificio (cfr. T.A.R. Umbria, Perugia, Sez. I, 20/03/2025, n. 321).

Infatti:

• nell’impianto del sistema sanzionatorio del TU Edilizia, la repressione degli illeciti edilizi deve essere attuata applicando, di regola, la sanzione demolitoria, stante l’interesse prioritario dell’ordinamento al ripristino dell’ordinato assetto del territorio, mediante l’eliminazione delle opere abusive (articolo 31, comma 2, del d.P.R. n. 380 del 2001);
• l’irrogazione di una mera sanzione pecuniaria è consentita soltanto in via residuale, laddove il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, e la relativa previsione, contenuta all’articolo 33, comma 2, del d.P.R. n. 380 del 2001, deve essere interpretata perciò in senso restrittivo.

Chi deve provare l'impossibilità della demolizione?

Ne deriva che, come è stato efficacemente osservato: “(...) è la possibilità di ingiungere il pagamento di una sanzione pecuniaria in luogo dell'ordinaria misura della rimessione in pristino a essere subordinata a una motivata valutazione del competente ufficio comunale, e non viceversa. L’obbligo di un’espressa motivazione risulta circoscritto all’ipotesi in cui occorre giustificare il ricorso all’opzione residuale dell’irrogazione delle sanzioni pecuniarie e, comunque, deve ritenersi configurabile a carico dell’interessato, sia in sede procedimentale che in giudizio, l'onere di allegare elementi idonei ad accreditare come verosimile la dedotta situazione di oggettiva impossibilità di una riduzione in pristino.” (T.A.R. Campania, Napoli, Sez. IV, 3 febbraio 2015, n. 759).

E' quindi il privato a doversi attivare per dimostrare gli eventuali danni collaterali della demolizione anche sulle parti legittime dell'edificio.

Multa alternativa: servono valutazioni tecniche plausibili

In definitiva, spetta alla parte interessata comprovare l’impossibilità della demolizione, fornendo una seria e idonea dimostrazione del pregiudizio che verrebbe arrecato alla struttura e all’utilizzazione della parte residua (e legittima) del bene.

Soltanto a fronte dell’allegazione di valutazioni tecniche plausibili, volte a prospettare l’impossibilità della demolizione, l’Amministrazione è tenuta a compiere un “motivato accertamento” - ai sensi dell’articolo 33, comma 2, del d.P.R. n. 380 del 2001 - al fine di pervenire, eventualmente, alla determinazione di ricorrere alla c.d. fiscalizzazione dell’abuso.

Nel caso in esame, non risulta agli atti del giudizio che, nel corso del procedimento che ha condotto all’emanazione dei provvedimenti impugnati, la ricorrente abbia comprovato alla resistente Amministrazione comunale l’impossibilità della demolizione mediante una consulenza tecnica.

Peraltro, anche nel corso del presente giudizio la ricorrente si è limitata ad affermare l’impossibilità della demolizione della sola parte conforme, senza tuttavia comprovare mediante adeguata documentazione tecnica tale affermazione, che risulta, pertanto, del tutto indimostrata.

Demolizione confermata, fiscalizzazione rifiutata.

Fiscalizzazione abuso e prove: FAQ tecniche

Cos’è la fiscalizzazione dell’abuso edilizio e quando può sostituire la demolizione?
È una misura eccezionale che consente di sostituire la sanzione demolitoria con una sanzione pecuniaria, ma solo nei casi previsti dal Testo Unico Edilizia (parziali difformità o ristrutturazioni/totali difformità) e a condizione che sia dimostrata l’oggettiva impossibilità di ripristinare lo stato dei luoghi.

Chi deve dimostrare che la demolizione è impossibile o dannosa per le parti legittime dell’edificio?
L’onere della prova grava interamente sul privato interessato, che deve allegare e documentare, già in sede procedimentale, il concreto pregiudizio che la demolizione arrecherebbe alle parti conformi dell’immobile.

È sufficiente affermare che la demolizione comprometterebbe l’intero fabbricato?
No. Non sono sufficienti mere affermazioni o valutazioni generiche: occorrono valutazioni tecniche puntuali e plausibili, supportate da elaborati e consulenze, che dimostrino l’effettiva impossibilità di una demolizione selettiva dell’abuso.

La demolizione può essere ordinata anche al proprietario che non ha realizzato l’abuso?
Sì. Le sanzioni ripristinatorie hanno natura reale e prescindono dalla responsabilità soggettiva: l’ordine di demolizione può essere legittimamente rivolto anche al proprietario attuale, anche se non autore materiale dell’illecito edilizio.

Cosa ha chiarito il TAR Lazio sulla fiscalizzazione dell’abuso?
Il TAR ha ribadito che la sanzione pecuniaria è solo un’opzione residuale e che l’Amministrazione è tenuta a valutarla solo se il privato fornisce una prova tecnica seria e credibile dell’impossibilità della demolizione; in mancanza di tale prova, l’ordine di demolizione resta pienamente legittimo.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO