L'abuso edilizio non sanabile non si regolarizza automaticamente nemmeno dopo 40 anni

Non è possibile vantare "un legittimo affidamento in ordine alla conservazione di un’opera abusiva, pur a fronte del tempo decorso dalla sua realizzazione".

Il principio, piuttosto importante, è contenuto nella sentenza 3413/2026 del Tar Lazio, che ha affrontato il caso del ricorso contro il diniego di condono per la realizzazione di una casa e di un magazzino abusivi, avvenuta nel 1986 e per i quali era stata presentata istanza di sanatoria alla fine del 2004.

Il fulcro della sentenza è legato, quindi, alla determinazione dirigenziale che esprime «parere non favorevole di compatibilità paesaggistica per opere abusivamente realizzate oggetto della domanda di condono presentata in data 10 dicembre 2004, consistenti nella realizzazione di un’abitazione e di un magazzino».

Il tutto di va a intersecare con le regole del Terzo condono edilizio (2003), che in zona vincolata ammette la sanatoria solamente per un ristretto novero di opere (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria).

Versamento dei contributi per il condono e motivi di ricorso

Il ricorrente evidenzia di aver corrisposto all’amministrazione municipale gli importi dovuti in relazione alla domanda di condono, pari a complessivi euro 20.000,00 circa (a titolo oblazione e oneri concessori).

Sempre secondo parte ricorrente:

• il parere sfavorevole sarebbe stato adottato in assenza della previa convocazione della conferenza dei servizi, in violazione del disposto di cui all’art. 32, co. 4 l. n. 47/1985 (“Ai fini dell'acquisizione del parere di cui al comma 1 si applica quanto previsto dall'articolo 20, comma 6 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380;
• risulterebbe comunque decorso un notevole lasso temporale dalla presentazione della domanda di condono, nonché spirati i termini (pari a 45 e 90 giorni, oltre a quello complessivo di “centocinque giorni decorrenti dalla presentazione dell’istanza”) previsti dagli artt. 146 d. lgs. n. 42/2004 e 17-bis l. n. 241/1990, con conseguente applicazione dell’orientamento giurisprudenziale che afferma la perdita del valore vincolante del parere tardivamente espresso dalla Soprintendenza, dovendo lo stesso essere motivatamente valutato dall’amministrazione preposta al rilascio del titolo paesaggistico;
• le opere sarebbero conformi agli artt. 22 e 15 del P.T.P.R. del Lazio.

Inoltre, il gravato parere sarebbe nullo o comunque illegittimo in quanto inficiato da deficit motivazionale, non avendo tenuto conto degli importi versati dall’interessata ai fini del perfezionamento della pratica di condono e dei 40 anni decorsi dalla presentazione della relativa domanda, con conseguente violazione dei principi di buon andamento, imparzialità e correttezza dell’azione amministrativa e lesione del legittimo affidamento nutrito dalla ricorrente.

Niente da fare: le opere non rientrano nel perimetro del terzo condono

Per il TAR il ricorso è da respingere.

Infatti, ai fini dell’accertamento della legittimità del gravato parere sfavorevole (e del conseguente diniego di condono), è dirimente e di per sé sufficiente il rilievo secondo cui gli interventi per i quali era stata richiesta la sanatoria sono pacificamente riconducibili alla tipologia di abuso “1” di cui all’allegato I al decreto-legge n. 269/2003, in quanto consistenti nella “edificazione di porzione di zona agricola (…) sul quale sono stati costruiti due edifici in muratura: uno ad uso abitativo (circa mq 95), per una volumetria lorda di mc 296,50 residenziale (al netto dell’area porticata) ed un altro ad uso magazzino (mq 45), per una volumetria lorda mc 105,45 non residenziale”, e insistono in zona gravata da vincolo paesaggistico (vincolo esistente già al momento di realizzazione dell’abuso – anno 1984 - giusta la vigenza del D.M. 19.01.1977).

Ne consegue che, trattandosi di abusi cd “maggiori” o “sostanziali” (in quanto comportanti un incremento di volume e superficie), essi restano non suscettibili di sanatoria ai sensi della normativa (più restrittiva) in materia di terzo condono, quale è quella dettata dall’art. 32, co. 26 e 27 del DL 269/2003, nonché dalla legge regionale del Lazio n. 12/2004, come da pacifica giurisprudenza espressasi sul tema.

In poche parole: per le regole del terzo condono edilizio, due opere come una casa e un magazzino in zona vincolata non si possono sanare.

Infatti, "in presenza di vincolo non assoluto di inedificabilità, per effetto delle disposizioni più stringenti rispetto ai precedenti condoni introdotte dalla legge n.326 del 2003, non è possibile accogliere l’istanza di sanatoria delle opere abusive, se non riconducibili alla categoria del restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, qualora realizzate in area con vincolo antecedente e difformi dagli strumenti urbanistici, ai sensi e per gli effetti dei commi 1, 2, 3 e 7 dell’art. 32 della L. 47/85 come sostituito dall’art. 32 co. 43 L. 326/2003".

No al legittimo affidamento anche dopo tanto tempo

Ma cambia qualcosa il fatto che le opere risalgano a 40 anni prima e che l'istanza di sanatoria sia stata presentata tanti anni addietro.

Assolutamente no. Infatti, il TAR fornisce un'ulteriore e 'ferale' precisazione (doverosa a fronte di quanto dedotto con il ricorso per motivi aggiunti, in cui la parte si sofferma lungamente sulla mancata considerazione per la “situazione di fatto consolidata”) che per pacifica giurisprudenza il privato non può vantare un legittimo affidamento in ordine alla conservazione di un’opera abusiva, pur a fronte del tempo decorso dalla sua realizzazione.

Legittimo affidamento su vecchi abusi: FAQ tecniche

Un abuso edilizio può diventare legittimo solo perché esiste da molti anni?
No. Un’opera abusiva non sanabile non si regolarizza automaticamente con il passare del tempo, nemmeno dopo 40 anni. Il tempo trascorso non fa nascere alcun diritto alla conservazione dell’abuso.

È possibile ottenere il condono per una casa o un magazzino in area vincolata con il Terzo condono edilizio?
No. Il Terzo condono edilizio consente la sanatoria in area vincolata solo per interventi minori, come manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo. Una casa e un magazzino sono considerati abusi “maggiori” e quindi non condonabili.

Il pagamento dell’oblazione e degli oneri di condono garantisce l’accoglimento della domanda?
No. Il versamento delle somme dovute non comporta automaticamente l’accoglimento della sanatoria. Se le opere non rientrano tra quelle condonabili, il Comune deve comunque negare il condono.

Il decorso dei termini o il ritardo dell’amministrazione può rendere valido l’abuso?
No. Anche se la domanda di condono è rimasta inevasa per molti anni o se i pareri sono arrivati in ritardo, ciò non rende sanabile un abuso che la legge esclude espressamente dal condono.

Si può invocare il legittimo affidamento per un abuso edilizio molto risalente nel tempo?
No. Come ribadito dalla sentenza n. 3413/2026 del TAR Lazio, non esiste un legittimo affidamento alla conservazione di un’opera abusiva, anche se realizzata molti decenni prima e anche se la situazione di fatto è consolidata.

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