Mercato immobiliare, prezzi ancora in salita: comprare casa costa il 4,3% in più, Firenze resta la meno accessibile

Il mercato immobiliare italiano continua a registrare una crescita dei prezzi, ma con dinamiche differenti tra compravendite e locazioni. Nel primo semestre del 2026 i valori delle abitazioni in vendita sono aumentati del 4,3% rispetto allo stesso periodo del 2025, mentre i canoni di affitto hanno segnato un +2,9%. A spingere maggiormente i prezzi delle compravendite sono le regioni del Nord, mentre negli affitti è il Centro Italia a mostrare gli incrementi più marcati. Parallelamente cresce l'offerta di immobili in locazione, favorendo un graduale riequilibrio della domanda. Rimane però centrale il tema dell'accessibilità economica alla casa, soprattutto nelle grandi città, con Firenze che si conferma il mercato più difficile sia per i single sia per le coppie.

Prezzi delle case ancora in crescita, ma aumenta il divario tra territori e capacità di spesa

Il mercato immobiliare italiano continua a muoversi lungo una traiettoria di crescita. Nei primi sei mesi del 2026 i prezzi delle abitazioni hanno registrato nuovi incrementi sia nel comparto delle compravendite sia in quello delle locazioni, anche se con intensità differenti e con dinamiche territoriali sempre più marcate.

Rispetto al primo semestre del 2025, i prezzi richiesti per gli immobili in vendita sono aumentati mediamente del 4,3%, mentre i canoni di locazione hanno segnato un incremento del 2,9%. Oggi, in Italia, per acquistare un'abitazione sono necessari mediamente circa 2.200 euro al metro quadrato, mentre per affittarla occorrono circa 14,7 euro/mq al mese.

È quanto emerge dal Market Monitor relativo al primo semestre 2026 elaborato da Immobiliare.it Insights, che analizza l'andamento del mercato residenziale italiano osservando prezzi, stock disponibile, domanda e livelli di accessibilità economica alla casa.

Compravendite immobiliari: il Nord spinge la crescita dei prezzi

La crescita dei valori immobiliari non procede alla stessa velocità in tutte le aree del Paese. Nei primi sei mesi del 2026 sono soprattutto le regioni settentrionali a sostenere il rialzo dei prezzi delle abitazioni in vendita.

Il Nord-Est registra un incremento del 6% su base annua, seguito molto da vicino dal Nord-Ovest, con il +5,7%. Più contenuta la crescita nel Centro Italia, dove i prezzi aumentano del 3,4%, mentre Sud e Isole si fermano rispettivamente al +1,8% e al +1,2%.

Il quadro descrive quindi un mercato delle compravendite caratterizzato da una forte differenziazione geografica, con una pressione sui valori decisamente superiore nelle regioni settentrionali.

Domanda ancora solida mentre diminuiscono le case disponibili

A sostenere i prezzi contribuisce anche l'andamento della domanda. A livello nazionale, la pressione dei potenziali acquirenti sul singolo annuncio aumenta del 2,5% rispetto al primo semestre 2025, anche se il ritmo di crescita risulta meno intenso rispetto alla forte accelerazione registrata durante lo scorso anno.

È il Centro Italia a mostrare l'incremento più significativo dell'interesse degli acquirenti, con una crescita della pressione di domanda del 7,3%.

Parallelamente, l'offerta immobiliare continua a restringersi. Lo stock di abitazioni disponibili per la vendita diminuisce mediamente dell'1,4% su base annua, con contrazioni del 2,4% sia nel Centro sia nel Nord-Ovest.

La combinazione tra una domanda ancora vivace e un'offerta che fatica ad ampliarsi contribuisce così a mantenere elevata la tensione sul mercato e a sostenere la crescita dei prezzi.

Secondo Luke Brucato, Chief Strategy Officer di Immobiliare.it Insights, il mercato continua lungo il percorso di crescita osservato negli ultimi mesi, ma presenta dinamiche sempre più differenziate tra territori e segmenti. Nelle compravendite, in particolare, la domanda rimane solida e sostiene i valori, soprattutto nelle regioni settentrionali, a fronte di un'offerta ancora limitata.

Affitti: aumenta l'offerta e rallenta la pressione della domanda

Lo scenario cambia parzialmente passando al mercato delle locazioni. Se nelle compravendite è il Nord a guidare la crescita dei prezzi, negli affitti gli incrementi più consistenti interessano soprattutto il Centro e il Mezzogiorno.

Il Centro Italia registra una crescita dei canoni del 5,6%, seguito dalle Isole con il +5,4% e dal Sud con il +5%. Molto più contenuto il rialzo nel Nord-Ovest, pari all'1,7%, mentre il Nord-Est mostra una sostanziale stabilità, con un incremento di appena lo 0,2%.

La principale novità riguarda però l'offerta. Nel primo semestre del 2026 lo stock di immobili disponibili in locazione aumenta del 19,3% rispetto allo stesso periodo del 2025, confermando il cambio di tendenza già iniziato durante lo scorso anno dopo la forte contrazione registrata tra il 2022 e il 2024.

Più immobili sul mercato riducono la competizione tra gli inquilini

L'ampliamento dell'offerta sta modificando gli equilibri del comparto. Pur continuando a crescere l'interesse complessivo verso gli immobili in affitto, il maggior numero di abitazioni disponibili permette ai potenziali inquilini di distribuire la domanda su un ventaglio più ampio di proposte.

Di conseguenza, diminuisce la pressione media esercitata sul singolo annuncio in tutte le principali aree geografiche.

Il calo più evidente riguarda il Nord-Est, dove la pressione della domanda si riduce del 14%. Il Centro rappresenta invece un'eccezione: qui l'indicatore rimane sostanzialmente invariato, con una variazione del -0,4%.

Si delinea quindi un graduale riequilibrio del mercato delle locazioni, anche se l'aumento dell'offerta non si è ancora tradotto in una generalizzata riduzione dei canoni.

Da Torino a Milano: come cambiano i prezzi nelle grandi città

La crescita dei prezzi delle abitazioni in vendita coinvolge praticamente tutti i principali mercati metropolitani italiani.

L'unica eccezione è Reggio Calabria, che nel confronto con il primo semestre 2025 registra una diminuzione del 2,5%. La crescita più elevata si osserva invece a Torino, con il +8,3%, seguita da Genova (+6,6%) e Roma (+6,1%).

L'incremento registrato nella Capitale porta il prezzo medio delle abitazioni a 3.826 euro/mq, consentendo a Roma di superare, seppur di poco, Bologna, dove il valore medio raggiunge i 3.821 euro/mq dopo una crescita annua del 5,7%.

Milano resta comunque il mercato più costoso d'Italia, con una richiesta media di 5.675 euro/mq, in aumento del 2,6% rispetto al primo semestre dello scorso anno. Al secondo posto si colloca Firenze, che dopo una crescita del 3,5% supera la soglia dei 4.700 euro/mq.

Locazioni, Milano resta la città più cara

Il mercato degli affitti presenta un andamento più articolato.

In alcune città i canoni diminuiscono rispetto alla prima metà del 2025: Bologna registra un calo del 3,2%, Catania dell'1,3%, Milano dello 0,9% e Firenze dello 0,2%. Nel caso di Milano e Firenze, tuttavia, le variazioni sono abbastanza contenute da configurare una sostanziale stabilità.

Gli incrementi più consistenti si osservano invece a Reggio Calabria (+17,6%), Messina (+8%) e Genova (+7,4%).

Nonostante la lieve flessione annuale, Milano conserva saldamente il primato nazionale per il costo delle locazioni, con una media di 22,3 euro/mq. Firenze segue con 21,4 euro/mq, mentre Roma, dopo un aumento del 3,4%, raggiunge i 18,7 euro/mq. Più distanti Bologna, con 16,5 euro/mq, e Venezia, con 16,3 euro/mq.

Accessibilità alla casa, il vero nodo strutturale del mercato italiano

L'aumento dei prezzi e dei canoni riporta al centro una delle questioni più delicate del mercato immobiliare italiano: la capacità effettiva delle famiglie di sostenere economicamente l'acquisto o l'affitto di un'abitazione.

Il problema dell'affordability deriva soprattutto dal progressivo disallineamento tra l'aumento dei valori immobiliari e l'andamento dei redditi reali.

Alla fine del primo semestre 2026, una persona che dispone di un unico reddito può permettersi mediamente di acquistare appena il 30,5% degli immobili presenti sul mercato. La situazione diventa ancora più critica negli affitti, dove la quota di abitazioni economicamente accessibili scende al 13,4%.

La disponibilità di un secondo reddito modifica profondamente il quadro. Per una coppia o un nucleo bireddito, la quota di immobili accessibili sale infatti al 58,4% nel mercato delle compravendite e al 56% nelle locazioni.

Le differenze territoriali rimangono però molto ampie.

Nel mercato delle compravendite, per i nuclei con due redditi le città maggiormente accessibili sono Reggio Calabria, con l'87,4% degli immobili, Messina con l'86,4% e Catania con il 78,7%. Seguono due città settentrionali: Genova, con il 78%, e Torino, con il 74%.

All'estremo opposto si colloca Firenze, che si conferma il mercato meno accessibile tra quelli analizzati. Soltanto il 16,6% delle abitazioni risulta economicamente sostenibile per un nucleo con due redditi, mentre per un single la percentuale precipita allo 0,7%.

Il quadro non migliora nel mercato delle locazioni. Reggio Calabria e Messina risultano ancora una volta le città più accessibili per le coppie, rispettivamente con il 94,1% e il 90,2% degli immobili. Seguono Torino, Genova, Palermo e Catania.

Anche in questo caso Firenze occupa l'ultima posizione: l'accessibilità raggiunge il 27,7% per le famiglie bireddito, mentre per chi dispone di un solo reddito si ferma ad appena l'1,5%.

I dati confermano così come la crescita del mercato immobiliare italiano proceda parallelamente a una questione sempre più rilevante sul piano economico e sociale. Se prezzi e canoni continuano ad aumentare più rapidamente della capacità di spesa delle famiglie, il tema dell'accesso alla casa è destinato a diventare un elemento sempre più centrale nelle dinamiche del settore, soprattutto nei grandi mercati urbani.

Fonte: Cs Immobiliare.it