Monitoraggio fessure: quando il condominio può sottrarsi al pagamento?

L’articolo analizza un contenzioso nato da un’attività di monitoraggio delle fessure (lesioni) in un edificio condominiale. La società a cui era stato affidato il lavoro era incaricata di controllare l’evoluzione nel tempo delle fessure. Il condominio si oppone a un decreto ingiuntivo con cui la società chiedeva il pagamento delle prestazioni, sostenendo sia la mancata prova dell’attività svolta sia l’assenza di un valido incarico. Il giudice, nel caso concreto, qualifica l'attività di monitoraggio protratto nel tempo, in assenza di urgenza, come riconducibile alla manutenzione straordinaria, richiamando la necessità di delibera assembleare.

Studiamo la vicenda nel dettaglio….

Monitoraggio delle fessure degli edifici

Spesso gli edifici presentano delle fessure, quali manifestazioni di un dissesto in atto, che può interessare sia elementi strutturali sia parti non strutturali.
L'evoluzione del quadro fessurativo deve essere attentamente controllata nel tempo.

Per ricavare dai quadri fessurativi informazioni utili a una gestione sicura ed efficiente dello stabile, è necessario adottare un sistema di monitoraggio che rispetti specifici requisiti tecnici.

In particolare, è fondamentale disporre di misurazioni regolari e continuative. Infatti il controllo deve avvenire con cadenza frequente, così da garantire un campionamento significativo e consentire una corretta interpretazione dell’evoluzione del dissesto.

Fessure in condominio e lavori senza delibera: l’amministratore non può vincolare il condominio

Nei contesti condominiali, il problema delle fessure è abbastanza frequente e costoso. È lecito quindi che i condomini si chiedano:

Il monitoraggio delle fessure disposto dall’amministratore senza delibera assembleare obbliga il condominio al pagamento?

È questo il caso della sentenza del tribunale di Genova dove un amministratore di condominio affida ad una società specializzata il monitoraggio di alcune fessure presenti nell’edificio.

Il lavoro prevedeva l’installazione di strumenti e un’attività continuativa di controllo con report periodici. Nel 2025, la società, sostenendo di non essere stata pagata per le prestazioni rese, ottiene un decreto ingiuntivo di oltre 10 mila euro.

Il condominio dopo un primo versamento per evitare conseguenze esecutive, decide di opporsi in giudizio, chiedendo la revoca del decreto e la restituzione delle somme.

Il Tribunale chiarisce che “l'amministratore di condominio non ha un potere generale di spesa per la manutenzione straordinaria. Secondo l'art. 1135, comma 1, n. 4 del Codice Civile, la decisione di approvare opere di manutenzione straordinaria spetta esclusivamente all'assemblea. (…)
Per supportare la tesi della non obbligatorietà del pagamento da parte del *** *** in assenza di delibera o di provata urgenza, la giurisprudenza della Corte di Cassazione è molto costante.
Il principio del "Falsus Procurator"
(...)
• L'amministratore che ordina lavori di manutenzione straordinaria senza previa delibera assembleare (e in assenza di urgenza) agisce come rappresentante senza poteri.
• Conseguenza: Il contratto concluso dall'amministratore non impegna il Condominio nei confronti dell'impresa. L'unico responsabile contrattuale verso la ditta rimane l'amministratore stesso.”

In sintesi, nel caso in essere:

l’amministratore non può decidere da solo (salvo non sussistenza motivata urgenza) in merito alle spese di manutenzione straordinaria, per le quali serve sempre la delibera dell’assemblea (art. 1135 c.c.) e qualora affidi lavori senza autorizzazione e senza urgenza, agisce come “falsus procurator”, ossia un procuratore senza poteri. Secondo la giurisprudenza in tali casi il contratto concluso non vincola il condominio ma solo l’amministratore.

Quindi “(…) nel caso di specie, essendosi protratto per un anno (...) il monitoraggio delle fessure per cui è causa, può essere qualificato come attività di manutenzione straordinaria non urgente, che richiede l’approvazione da parte dell’assemblea condominiale.”

Il Tribunale ha valutato la natura del monitoraggio come attività non urgente, in quanto programmata e protratta nel tempo, non riconducibile a un intervento immediato.

I giudici, sulla base degli orientamenti giurisprudenziali della Suprema Corte di Cassazione, accolgono l’opposizione del condominio, revocando il decreto ingiuntivo e condannando la società alla restituzione delle somme già versate, rilevando sia l’assenza di piena prova dell’esecuzione del monitoraggio, sia la mancanza di valida deliberazione assembleare utile per il conferimento di regolare incarico in assenza di urgenza.

Conseguenza?

Il contratto stipulato con la società, nel caso concreto, non è vincolante per il condominio e il soggetto che sarebbe obbligato al pagamento non può quindi essere il condominio stesso, ma eventualmente l’amministratore che ha conferito l’incarico senza autorizzazione.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: monitoraggio fessure, condominio, manutenzione straordinaria, delibera assembleare, art. 1135 codice civile, amministratore di condominio, decreto ingiuntivo, dissesto strutturale.

FAQ TECNICHE: Monitoraggio fessure e condominio | Ingenio

Che cos’è il monitoraggio del quadro fessurativo in un edificio?
È un sistema di controllo periodico delle lesioni presenti in strutture e tamponamenti.
Serve a valutare l’evoluzione nel tempo delle fessure e la possibile presenza di dissesti.
Include misurazioni ripetute, strumenti di lettura e report tecnici.
È utilizzato per la diagnosi del comportamento strutturale e la gestione del rischio.

In quali contesti si applica il monitoraggio delle fessure?
In edifici civili e condominiali con lesioni attive o potenzialmente evolutive.
È tipico in presenza di cedimenti, movimenti del terreno o degrado strutturale.
Supporta decisioni su interventi di consolidamento o manutenzione straordinaria.
È utile anche in contenziosi tecnici e verifiche di sicurezza.

Il monitoraggio delle fessure è manutenzione ordinaria o straordinaria?
Se programmato e continuativo è generalmente riconducibile alla manutenzione straordinaria.
Soprattutto quando richiede strumenti, installazioni e attività tecniche dedicate.
La qualificazione dipende da urgenza, durata e complessità dell’intervento.
Nel caso esaminato, il giudice lo ha qualificato come straordinario non urgente.

Serve sempre la delibera assembleare per affidare il monitoraggio?
Sì, se non ricorrono condizioni di urgenza documentata.
L’art. 1135 c.c. riserva all’assemblea le decisioni su manutenzione straordinaria.
L’amministratore non può assumere autonomamente impegni di spesa strutturali.
In assenza di delibera, il contratto può non vincolare il condominio.

Quali sono le conseguenze di un incarico senza delibera?
Il contratto può risultare inefficace nei confronti del condominio.
L’impresa non può pretendere il pagamento dal condominio stesso.
Si configura la figura del “falsus procurator” per l’amministratore.
La responsabilità contrattuale può ricadere su chi ha conferito l’incarico.

Quando l’amministratore può agire senza delibera?
Solo in caso di urgenza effettiva e documentabile.
Ad esempio per evitare danni immediati a persone o cose.
L’intervento deve essere limitato a quanto strettamente necessario.
In seguito deve comunque riferire e far ratificare dall’assemblea.

Quali errori tecnici e gestionali sono più frequenti?
Affidare incarichi continuativi senza inquadrare correttamente la natura dell’intervento.
Trascurare la necessità di delibera per attività non urgenti.
Mancanza di tracciabilità tecnica del monitoraggio (misure e report).
Valutazione errata tra urgenza e manutenzione programmata.