Nei meandri della CILA: manutenzione straordinaria per modifica di destinazione d'uso e controlli possibili

In materia edilizia e urbanistica, è senz'altro interessante il contenuto della nuova sentenza 4110/2023 del 24 aprile del Consiglio di Stato, che affronta diversi argomenti, anche se quelli più interessanti per il comparto professionisti tecnici sono senza dubbio:

• la manutenzione straordinaria per la modifica della destinazione d’uso;
• il controllo sulla CILA.

L'origine del tutto

Un Comune appella una sentenza del TAR Veneto che ha accolto il ricorso proposto da una Società avverso l’ordinanza con la quale era stata dichiarata l’inefficacia della comunicazione inizio lavori asseverata (CILA) riferita al cambio di destinazione d’uso senza opere da commerciale ad artigianale della porzione di un più vasto fabbricato di proprietà della stessa.

Il TAR, dopo aver rilevato che tutte le iniziative in precedenza intraprese, dettagliatamente enunciate, non avevano comportato alcuna iniziativa inibitoria, ovvero di diniego o rigetto da parte del Comune, ha escluso qualsivoglia legame tra le stesse e l’ultimo intervento e conseguentemente ogni intento elusivo della disciplina pianificatoria da parte della Società, che avrebbe semplicemente sfruttato il regime di maggior favore introdotto dall’art. 10 del DL 76/2020, convertito con modificazioni dalla legge 120/2020 (c.d. decreto “Semplificazioni”) con riferimento alla manutenzione straordinaria, implicante ora anche la modifica di destinazione d’uso, in passato vietata.

Il TAR ha quindi concluso per la legittimità della CILA in quanto «il mutamento d’uso che realizza un risultato equivalente a quello vietato sarebbe avvenuto quasi due anni dopo (con la CILA ex art.6 bis DPR 380/01), in un contesto normativo e regolatorio profondamente mutato per effetto del DL 76/20, convertito L. 120/20, che - quindi - non esisteva neppure nel 2019», quando erano state avviate le prime opere di manutenzione straordinaria.

Il Comune sostiene l’erroneità della sentenza per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 3, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 380 del 2001, nella versione modificata dal DL 76/2020.

Manutenzione straordinaria: per modificare la destinazione d'uso ok alla CILA ma solo tra categorie omogenee

Palazzo Spada accoglie il ricorso del comune evidenziando che, anche successivamente alla riforma introdotta dal DL 76/2020 (cd. Decreto Semplificazioni), le modifiche di destinazione d’uso che possono conseguire agli interventi riconducibili al concetto di manutenzione straordinaria sono solo quelle tra categorie urbanistiche omogenee, tale essendo l’inequivoco significato della dicitura «urbanisticamente rilevanti» e «non implicanti aumento del carico urbanistico» previsto dall’art. 3, comma 1, lett. b), del dpr 380/2001, anche nella sua attuale formulazione.

L’equivoco di fondo nel quale è incorso il primo giudice, assecondando la ricostruzione della Società, consiste nell’introdurre una duplice chiave di lettura tra modifica di destinazione d’uso “all’interno”, per così dire, della manutenzione straordinaria e modifica di destinazione d’uso ex se, per la quale al contrario soltanto continuerebbero a valere ridette categorie.

La ricostruzione, cioè, conferisce dignità di autonomo intervento alla modifica di destinazione d’uso quand’anche funzionale o senza opere, sussumendola sotto l'egida della manutenzione straordinaria, laddove in passato tale evenienza era rimessa all’eventuale legge regionale chiamata a declinare «quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività» (art. 10 del dpr 380/2001).

Ma - come sopra già descritto - le modifiche di destinazione d’uso che possono conseguire agli interventi riconducibili al concetto di manutenzione straordinaria, pure dopo la novità del 2020, sono solo quelle tra categorie urbanistiche omogenee.

Cambi d'uso: i vari casi

E i cambi d'uso tra categorie diverse? E quelli tra stesse categorie ma con opere edilizie?

Per i primi - come è nel caso di specie - la CILA non basta e serve il permesso di costruire, per i secondi occorre la SCIA, come si può approfondire nell'articolo sottostante.

Manutenzione ordinaria e straordinaria: differenze, edilizia libera, CILA, SCIA

La manutenzione ordinaria non riguarda opere strutturali, quella straordinaria può comportare la modifica di muri, soffitto e sezioni strutturali di un abitazione. A seconda della tipologia, sono necessari titoli abilitativi edilizi diversi.

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CILA: controlli e sanzioni

Benché sulla conformità tecnico-giuridica della CILA – diversamente da quanto disposto per la SCIA – non sia previsto un obbligo di controllo ordinario postumo entro un termine perentorio ravvicinato e, di conseguenza, un indice del legittimo avvio dell’attività oggetto della comunicazione, devono ritenersi applicabili alla CILA i principi consolidatisi con riferimento alla separazione tra autotutela decisoria e esecutiva in materia di SCIA o DIA, in particolare dopo la pronuncia della Corte costituzionale n. 45 del 2019; di esse, infatti, la CILA «condivide l’intima natura giuridica», sicché trovano applicazione i limiti di tempo e di motivazione declinati nell’art. 19, commi 3, 4, 6-bis e 6-ter della legge 241/1990, in combinato disposto con il richiamo alle «condizioni» di cui all’art. 21-novies della medesima normativa