Piano casa regionale: quali incrementi volumetrici sono ammessi?

Le norme sul "Piano casa", attributive di benefici volumetrici, sono disposizioni eccezionali, come tali insuscettibili di interpretazione estensiva o analogica, per cui non scontano i medesimi presupposti richiesti dalla legislazione nazionale e segnatamente dall'art. 20, legge 7 agosto 1990, n. 241.

E' quindi escluso che, attraverso le agevolazioni della normativa in esame (Piano Casa), si possano legittimare, mediante istituti di semplificazione (id est, per silentium), incrementi volumetrici al di fuori degli stretti limiti consentiti i quali, proprio per il carattere eccezionale e temporaneo della disciplina, nonché per la forte incidenza sull’assetto urbanistico del territorio, necessitano del previo vaglio da parte dell’autorità amministrativa.

Sono importanti e interessanti, le conclusioni a cui è pervenuto il Consiglio di Stato nella sentenza 5508/2025 dello scorso 25 giugno, perché forniscono precise indicazioni sul perimetro di applicazione del "Piano Casa" nelle regioni dove esso è stato 'implementato'.

Il caso: silenzio-assenso grazie al Piano Casa?

Con ricorso al Tar Puglia, un privato ha richiesto l’accertamento della formazione del silenzio-assenso, ai sensi dell’art. 20 del D.P.R. n. 380/2001, sull’istanza di permesso di costruire presentata al Comune ai sensi dell’art. 4 della L.R. Puglia n. 14/2009 (c.d. “Piano Casa”), nonché la declaratoria di inefficacia del provvedimento con cui il Dirigente dell’Area Tecnica comunale aveva successivamente negato, con provvedimento espresso, il rilascio del titolo edilizio.

In particolare la ricorrente aveva richiesto il rilascio del permesso di costruire per un intervento di demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico, ai sensi, appunto, del Piano Casa Puglia.

Piano Casa: l'istanza soggiace al silenzio-inadempimento

Palazzo Spada chiarisce in primis che "l'istanza presentata ai sensi del c.d. "piano casa" non risulta riconducibile al paradigma declinato dalla normativa in materia di silenzio-assenso, ma ad una fattispecie di silenzio-inadempimento, in quanto la normativa di cui all’articolo 20 comma 8 del Testo unico edilizia è applicabile unicamente al rilascio dei titoli edilizi ordinari" (Cons. Stato, Sez. IV, 9 aprile 2025 n. 3002).

Nella suddetta pronuncia, che attiene anch’essa specificamente, come il caso in esame, alla disciplina regionale e non alla diversa ipotesi di riqualificazione di cui al decreto legge n. 70/2011, il Consiglio di Stato ha osservato che la circostanza che il Piano Casa sia regolato anche con leggi regionali differenziate e che, come affermato anche dall’appellante, ogni Regione abbia varato la propria legge che consente interventi in deroga agli strumenti urbanistici con l’obiettivo di rilancio del settore edile, lungi dal condurre all’ammissibilità della formazione del permesso di costruire per silenzio-assenso anche in questa peculiare ipotesi, in quanto la deroga prevista opererebbe nei confronti della disciplina urbanistica e non dei principi generali, comporta, al contrario, che il contenuto del provvedimento, di assenso o di rigetto, del permesso di costruire, richiesto sulla base delle diverse norme regionali, non risulti predeterminato a monte, escludendo, dunque, in radice la sussistenza dei presupposti affinché possa ritenersi che si sia formato il silenzio assenso.

Quest’ultimo, infatti, per assurgere a carattere di generalità e, quindi, di applicazione generalizzata, deve trovare tipizzati, nella fonte di regolazione, nazionale o regionale, i suoi elementi costitutivi, che non si rinvengono, invece, nelle fattispecie di silenzio formatosi sulle istanze di permesso presentate ai sensi della normativa sul Piano Casa, “poiché l’intervento da realizzare (appunto in deroga in forza della legislazione sul Piano Casa) è intrinsecamente difforme dai parametri urbanistici, ovvero non conforme alla normativa statale e regionale di riferimento, ragion per cui necessita, per definizione, del permesso di costruire espresso che tale deroga verifichi (sul piano dei presupposti) e autorizzi (sul piano della edificabilità eccezionale)”.

I benefici volumetrici del Salva Casa sono 'ristretti' e 'limitati'

Il Consiglio di Stato precisa anche che le norme sul “Piano casa” attributive di benefici volumetrici sono disposizioni eccezionali, come tali insuscettibili di interpretazione estensiva o analogica (cfr. ex plurimis, Cons. Stato, sez. IV, 1828 del 2017; Corte cost. n. 208 del 2019), per cui non scontano i medesimi presupposti richiesti dalla legislazione nazionale (art. 20, legge n. 241 del 1990).

Nella recente sentenza già ricordata la Sezione, richiamando la declaratoria da parte della Corte Costituzionale dell’infondatezza della questione di legittimità costituzionale sollevata in riferimento all’art. 3, primo comma, Cost., della legge della Regione Emilia-Romagna n. 23 del 2004 nella parte in cui non ha esteso la possibilità di condono, già prevista per la riconversione ad uso abitativo dei sottotetti in edifici residenziali bifamiliari e monofamiliari, agli altri interventi di ristrutturazione edilizia che diano luogo ad un aumento delle unità immobiliari con mantenimento della stessa sagoma e volumetria, ha così precisato che una “corretta interpretazione della legge sul Piano Casa…(porta ad) escludere che, attraverso le agevolazioni della normativa in esame, si possano legittimare, mediante istituti di semplificazione (id est, per silentium), incrementi volumetrici al di fuori degli stretti limiti consentiti i quali, proprio per il carattere eccezionale e temporaneo della disciplina in questione nonché per la forte incidenza sull’assetto urbanistico del territorio, necessitano del previo vaglio da parte dell’autorità amministrativa”.

Le condizioni per l'accesso alle misure premiali

Analoghi principi - aggiunge Palazzo Spada - sono stati affermati da Cons. Stato, sez. IV, 21 marzo 2025, n. 2356 in materia di piano casa della Regione Campania e da Cons. Stato, Sezione II, 13 dicembre 2024, n. 10076.

Come si è visto non giova all’appellante la distinzione tra istanze di rilascio di permesso di costruire presentate ai sensi delle leggi regionali sul Piano casa e quelle presentate ai sensi del decreto legge n. 70 del 2011 poiché i precedenti richiamati riguardano proprio fattispecie riferibili alle misure premiali contenute in leggi regionali, analogamente a quanto accade per la legge della Regione Puglia sul piano casa n. 14 del 2009: si tratta cioè di leggi speciali per le quali non è stata ritenuta applicabile, per le motivazioni esposte, la disciplina di cui all’art. 20 del d.P.R. n. 380 del 2001 stante l’ampia discrezionalità e la pluralità di presupposti che condizionano l’accesso alle misure premiali - soprattutto in termini di volumetrie - e che devono necessariamente essere oggetto di attenta istruttoria da parte degli uffici tecnici comunali.