Primo condono edilizio e datazione dell'opera: come ottenere la sanatoria

L’articolo analizza il tema della datazione dell’abuso edilizio ai fini del primo condono, chiarendo differenze e confini tra condono straordinario e sanatoria ordinaria. Partendo dal caso esaminato dal Tar Napoli, viene ribadito che l’onere di provare l’ultimazione dell’opera entro la data limite fissata dalla legge grava sul privato. Tuttavia, per abusi risalenti, la giurisprudenza ammette un’attenuazione probatoria, consentendo il ricorso a elementi indiziari (aerofotogrammetrie, atti, certificazioni), purché coerenti, attendibili e temporalmente riferibili. In assenza di un quadro indiziario minimo e verificabile, il condono non può essere rilasciato.

Condoni e sanatorie: occhio alle differenze

Ogni condono edilizio, che è 'cosa' diversa dalla sanatoria ordinaria (accertamento di conformità), prevede una data tassativa di ultimazione delle opere per entrare dentro il perimetro della regolarizzazione straordinaria.

Il condono edilizio non è una sanatoria 'classica' o 'ordinaria', ma una sanatoria straordinaria, che regola gli abusi edilizi "sostanziali" avvenuti entro una determinata 'forchetta temporale', a differenza del permesso di costruire in sanatoria che, invece, regola 'sempre' gli abusi "formali" per i quali sussiste doppia conformità.

Il caso: richiesta di primo condono per immobile abusivo

In Italia, abbiamo avuto tre condoni edilizi: nel 1985, 1994 e 2003: il caso della sentenza 3041/2026 del Tar Napoli si riferisce al primo condono, per un immobile realizzato in assenza di titolo oggetto di istanza di regolarizzazione presentata in data 28 marzo 1986, ai sensi della legge n. 47 del 1985, che, lo ricordiamo, consente la sanatoria straordinaria per manufatti e interventi edilizi abusivi ultimati entro il 01/10/1983, tramite presentazione di apposta istanza al Comune.

Le stesse regole si possono comunque applicare anche ai due condoni successivi.

All’esito dell’istruttoria, l’Amministrazione comunale ha rigettato l’istanza di condono, ritenendo non adeguatamente dimostrata l’epoca di realizzazione dell’abuso ai fini della sua riconducibilità al perimetro temporale di applicazione della legge 47/1985.

Data limite per la realizzazione: è il privato a dover fornire le prove

In via preliminare, va ricordato che, in materia di condono edilizio, l’onere di dimostrare che l’opera abusiva sia stata realizzata entro il termine fissato dal legislatore grava sul richiedente la sanatoria (“Incombe sul privato l’onere della prova dell’ultimazione di un’opera entro una certa data, al fine di dimostrare, ad esempio, che essa rientra fra quelle per le quali si può ottenere una sanatoria speciale ovvero fra quelle per cui, ratione temporis, non era richiesto un atto di assenso, in quanto realizzata legittimamente senza titolo, essendo egli l’unico soggetto che ha la disponibilità di documenti e di elementi di prova e che può dimostrare con ragionevole certezza l’epoca di realizzazione del manufatto”).

Ok agli elementi indiziari: ecco quando

Attenzione a questo passaggio: la giurisprudenza più avveduta ha chiarito che, in presenza di abusi edilizi risalenti nel tempo, l’onere probatorio può risultare attenuato, consentendo il ricorso a elementi indiziari (“Secondo l'univoco orientamento giurisprudenziale, sebbene sia onere del privato fornire la prova della realizzazione del manufatto entro una certa data, va, tuttavia, ammesso un temperamento secondo ragionevolezza nel caso in cui, per un verso, l'interessato porti a sostegno della propria tesi sulla realizzazione dell'intervento prima di una certa data elementi rilevanti (aerofotogrammetrie, dichiarazioni sostitutive di edificazione o altre certificazioni attestanti fatti che costituiscono circostanze importanti) e, per altro verso, il Comune non analizzi debitamente tali elementi né fornisca elementi certi in ordine alla presumibile data della realizzazione del manufatto privo di titolo edilizio (cfr., ex aliis, Cons. Stato, sez. VI, 7 marzo 2025 n. 1924; sez. II, 19 agosto 2024 n. 7169). In tal caso, non è escluso il ricorso alla prova per presunzioni, sulla scorta di valutazioni prognostiche basate su fatti notori o massime di comune esperienza, inferendo, così e secondo criteri di normalità, la probabile data di tale ultimazione da un complesso di dati, documentali, fotografici e certificativi, necessari in contesti o troppo complessi o laddove i rilievi cartografici e fotografici erano scarsi”.

Tuttavia, tale attenuazione dell’onere probatorio non esonera il richiedente dall’obbligo di fornire almeno un minimo quadro indiziario attendibile e cronologicamente riferibile al termine utile per la sanatoria, non potendo l’Amministrazione fondare il rilascio del condono su elementi meramente congetturali.

Qui le prove non sono sufficienti: ecco perché

Nel caso di specie, tale soglia minima di attendibilità indiziaria non risulta superata.

La documentazione fotografica prodotta dal ricorrente, comprese le riprese aeree I.G.M., si riferisce agli anni 1990 e 2003, vale a dire a un'epoca ampiamente successiva alla scadenza del termine per fruire del condono edilizio di cui alla legge n. 47 del 1985 (1° ottobre 1983).

Né assume rilievo dirimente la circostanza che ulteriori voli I.G.M. siano stati richiesti ma non ancora acquisiti, atteso che, per come documentalmente indicato, anche tali rilievi si collocano temporalmente oltre il periodo coperto dal condono, con conseguente irrilevanza ai fini della dimostrazione dell’epoca di realizzazione dell’abuso.

L’unico documento che, sotto il profilo temporale, potrebbe astrattamente assumere rilevanza è rappresentato dal contratto di comodato, che il ricorrente assume essere stato stipulato nel 1979.

Tuttavia, correttamente l’Amministrazione ha ritenuto tale documento inidoneo a fondare la prova richiesta, in quanto privo di data certa, non essendo stato registrato né munito di altri elementi idonei a conferirgli opponibilità ai terzi e alla pubblica amministrazione.

Insomma: niente datazione certa, niente condono.

FA TECNICHE: Prove della datazione nel condono edilizio | Ingenio

Qual è la differenza tra condono edilizio e sanatoria ordinaria?
Il condono è una sanatoria straordinaria, limitata a specifiche finestre temporali fissate dalla legge e riferita ad abusi sostanziali. La sanatoria ordinaria (accertamento di conformità) riguarda invece abusi formali ed è sempre subordinata alla doppia conformità urbanistica ed edilizia.

Perché la data di ultimazione dell’opera è decisiva nel condono?
Ogni condono prevede una data limite tassativa entro cui l’abuso deve essere stato completato. Se l’opera è successiva a tale termine, non rientra nel perimetro della sanatoria straordinaria e l’istanza va respinta.

Su chi grava l’onere della prova della datazione?
L’onere probatorio ricade sul richiedente il condono, in quanto unico soggetto in grado di produrre documenti, fotografie o altri elementi utili a dimostrare con ragionevole certezza l’epoca di realizzazione dell’abuso.

È sempre necessaria una prova “certa” della data?
Non sempre. In presenza di abusi molto risalenti, la giurisprudenza ammette il ricorso a prove indiziarie e presuntive, purché basate su elementi oggettivi, convergenti e riferibili al periodo utile per il condono.

Quando gli elementi indiziari non sono sufficienti?
Le prove non sono idonee quando sono cronologicamente successive alla data limite del condono, prive di data certa o meramente congetturali. In questi casi, l’Amministrazione non può legittimamente rilasciare la sanatoria.

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