Recupero dei sottotetti: i limiti della normativa derogatoria regionale

Il recupero dei sottotetti è normato in maniera indipendente da ciascuna regione, ma può essere assolutamente di interesse riportare i contenuti di una sentenza, la n.9386/2025, che offre un quadro chiaro sui requisiti necessari per il recupero abitativo degli stessi, evidenziando come la normativa regionale del Lazio sia derogatoria ma non permissiva rispetto agli abusi edilizi.

La sentenza può rappresentare una sorta di linea guida generale, pur ricordando che ogni Regione legifera a suo modo sul recuperio dei sottotetti e che quindi è sempre bene verificare le regole locali.

Inoltre, ci sarebbero anche da considerare le novità apportate sul tema dal Decreto Salva Casa, che deroga alla distanza minima di 10 metri il recupero dei sottotetti, fatte salve le regole regionali che possono prevedere condizioni addirittura più favorevoli.

Decreto Salva Casa: le novità sui sottotetti

Per questo tipo di intervento, fino all'entrata in vigore della legge di conversione del Decreto Salva Casa (105/2024), è sempre stato obbligatorio il rispetto delle distanze tra edifici (10 metri), regola peraltro richiamata in svariate sentenze della giustizia amministrativa.

Ma dallo scorso 28 luglio, per il recupero dei sottotetti, in determinati casi, è possibile derogare alle norme sulle distanze tra costruzioni.

Con una modifica apportata al Testo Unico Edilizia, al quale è stato inserito il comma 1-quater all'art.2-bis, la Legge Salva Casa consente, a determinate condizioni, il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini.

Nello specifico, per incentivare l'ampliamento dell'offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, il recupero dei sottotetti è comunque consentito, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini (cioè 10 metri), alle seguenti condizioni:

• che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all'epoca della realizzazione dell'edificio;
• che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all'area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;
• e che sia rispettata l'altezza massima dell'edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo.

Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.

Il caso: recupero abitativo del sottotetto secondo la legge regionale del Lazio

Il proprietario di un locale soffitta di 40 mq al terzo piano di un immobile aveva presentato una CILA per il recupero abitativo del sottotetto ai sensi della L.R. Lazio 13/2009.

Il Comune aveva prima sospeso i lavori e poi ordinato la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi, ritenendo che il locale non fosse mai stato legittimamente autorizzato come volume chiuso.

Il quadro normativo regionale

La Legge Regionale Lazio n. 13 del 2009 consente il recupero dei sottotetti "nell'ottica di limitare il consumo di suolo attraverso un più efficace riutilizzo dei volumi esistenti".

Tuttavia, come chiarisce il TAR, si tratta di una "normativa derogatoria di favore" che richiede un'interpretazione rigorosamente aderente al dettato normativo.

I sottotetti recuperabili sono definiti come "i volumi sovrastanti l'ultimo piano dell'edificio, compresi nella sagoma di copertura, che all'atto del rilascio del relativo titolo abilitativo non siano stati computati come volumi residenziali o turistico-ricettivi".

Fondamentale è che si tratti di volumi chiusi e non di semplici terrazze coperte.

I requisiti per il recupero

La normativa regionale stabilisce condizioni rigorose, e cioè:

• l'edificio deve essere stato legittimamente realizzato o condonato;
• i sottotetti devono essere "attigui o comunque annessi ad unità immobiliari ubicate nel medesimo edificio" oppure appartenere a un'altra unità immobiliare esistente nello stesso edificio, purché destinati a prima casa.

Secondo il TAR, questo requisito non è irragionevole, poiché il legislatore regionale ha voluto limitare il recupero ai sottotetti collegati o vicini a un'abitazione esistente, valorizzandone la natura pertinenziale piuttosto che consentire il recupero di locali completamente isolati.

L'onere della prova

Un aspetto cruciale evidenziato dalla sentenza riguarda l'onere probatorio. È il privato, non il Comune, che deve dimostrare la legittima esistenza del volume da recuperare. Come sottolinea il TAR, "l'onere di provare la data di realizzazione e la consistenza originaria dell'immobile grava sul privato" secondo il principio di vicinanza della prova.

Nel caso specifico, il ricorrente non è riuscito a dimostrare che il locale fosse mai stato legittimamente autorizzato come volume chiuso.

L'ultimo titolo edilizio (DIA del 2008) autorizzava solo "due porzioni di terrazzo coperto", non locali tamponati e chiusi. La successiva DIA del 2010, invocata dal ricorrente, risultava carente di documentazione essenziale e priva di comunicazione di fine lavori.

I limiti della deroga

Il TAR ha precisato che il recupero dei sottotetti "non può integrare un'ipotesi aggiuntiva e surrettizia di sanatoria" diversa da quelle previste dall'ordinamento.

La normativa derogatoria si riferisce alle condizioni tecniche delle costruzioni (altezze, cubature, standard), non al procedimento di formazione dei titoli edilizi, che rimane sottoposto alle regole ordinarie.

In sostanza, la L.R. 13/2009 consente di superare alcuni vincoli urbanistici per favorire il riutilizzo di volumi esistenti, ma presuppone sempre che tali volumi siano stati regolarmente assentiti, anche se con destinazione diversa da quella abitativa.

I principi giurisprudenziali confermati dalla sentenza

• Carattere eccezionale e derogatorio della normativa regionale: deroga a limiti planovolumetrici, ma non alle regole sul rilascio dei titoli edilizi;
• Il recupero è possibile solo su volumi legittimamente esistenti (autorizzati o condonati), aventi destinazione diversa da quella abitativa. Non è sanatoria “surrettizia”;
• Onere della prova: è in capo al privato dimostrare che il volume oggetto di recupero sia legittimamente esistente e chiuso prima del cambio di destinazione d’uso;
• Il rapporto pertinenziale con altra unità immobiliare esistente è un requisito vincolante (non interpretabile in senso estensivo o contrario alla lettera della legge).

Sintesi operativa per l’applicazione sul territorio del Lazio

Per legittimare il recupero di un sottotetto occorre sempre:

1. dimostrare che il sottotetto sia un volume chiuso, esistente e legittimato (titolo edilizio o sanatoria);
2. dimostrare la pertinenzialità rispetto a un’unità immobiliare esistente nello stesso edificio;
3. presentare la domanda corredata da tutta la documentazione richiesta dalla disciplina regionale, nazionale e dai regolamenti comunali.
4. sottoporre l’intervento a titolo edilizio idoneo (Permesso di Costruire o, se ammissibile, SCIA alternativa).

Il mancato rispetto di uno solo di questi requisiti rende irricevibile la domanda di recupero e legittima l’ordine di demolizione e ripristino.