Ristrutturazione con deroga della sagoma e rispetto delle distanze preesistenti, cosa dice la normativa?

Trasformazione di una tettoia aperta in un fabbricato chiuso: ristrutturazione o nuova costruzione?

L’art. 2-bis, comma 1-ter del Testo Unico dell’Edilizia (DPR n. 380/2001) consente il mantenimento delle distanze legittimamente preesistenti, ma pone limiti stringenti nelle zone di pregio storico e architettonico. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto chiarimenti importanti: la trasformazione di una tettoia aperta in un fabbricato chiuso, qualora non conforme alle distanze legali vigenti all’epoca della costruzione originaria, configura una nuova costruzione e non una ristrutturazione. La deroga sulle distanze preesistenti è applicabile solo se tali distanze erano legittime al momento della costruzione iniziale.

Keywords: tettoia, distanze dai confini, distanze legittimamente preesistenti, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione, art. 2-bis comma 1-ter DPR 380/2001.

Ricostruzione e distanze dai confini: cosa dice l’art. 2-bis del TUE

I rapporti tra vicini non sempre sono di facile gestione e la questione si complica quando entrano in ballo le distanze tra costruzioni e confini in quanto spesso si tratta di argomenti che ancora di più vanno a minare profondamente i rapporti di vicinato.

L'art. 2-bis, comma 1-ter del DPR n. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia) sottolinea che “In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell'area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l'intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell'altezza massima dell'edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell'ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatti salvi le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e i pareri degli enti preposti alla tutela.”

Viene stabilito che negli interventi di ristrutturazione edilizia la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Tuttavia, la norma introduce una rilevante eccezione per le aree di particolare valore storico o architettonico, come:

• le zone omogenee A (secondo la classificazione del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444);

• i centri storici consolidati o altri ambiti di pregio.

In tali contesti, gli interventi di demolizione e ricostruzione non possono essere liberamente attuati, ma sono ammessi solo se inseriti in strumenti urbanistici comunali specifici, quali piani di recupero o di riqualificazione particolareggiata.

Il concetto di distanze legittimamente preesistenti assume particolare interesse quando si tratta di manufatti come le tettoie, che per loro natura si collocano in una zona grigia tra le semplici pertinenze e le vere e proprie costruzioni.

La giurisprudenza ha chiarito che per poter beneficiare della deroga sulle distanze, prevista dall'art. 2-bis, non è sufficiente che la costruzione originaria sia stata realizzata a una determinata distanza dal confine, ma è necessario che tale distanza fosse conforme alla normativa vigente al momento della realizzazione dell'intervento originario.

La questione si complica ulteriormente quando una tettoia originariamente aperta viene successivamente tamponata sui lati perimetrali, trasformandosi di fatto in un edificio chiuso.

In tal caso, il dubbio è inevitabile:

• l’intervento deve considerarsi una mera ristrutturazione e quindi beneficiare del mantenimento delle distanze preesistenti?

• oppure una nuova costruzione, soggetta al rispetto delle distanze minime attualmente previste dalla normativa urbanistica?

I chiarimenti arrivano dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 1344/2025.

Tettoia trasformata in fabbricato: è nuova costruzione se non rispetta le distanze originarie

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1344/2025, ha affrontato il caso della trasformazione di una tettoia in un fabbricato chiuso, realizzata a distanza inferiore ai cinque metri dal confine, accogliendo il ricorso contro la sentenza della Corte d’Appello di Venezia.

La controversia ha origine da una disputa tra vicini di casa nel territorio veronese, dove la ricorrente, proprietaria di un terreno edificato, aveva citato in giudizio il vicino per ottenere l’arretramento di un manufatto realizzato a distanza inferiore ai cinque metri previsti dalla normativa.

Il manufatto, originariamente una semplice tettoia costruita nel 1977, era stato successivamente trasformato attraverso la chiusura dei lati perimetrali, divenendo di fatto un edificio vero e proprio.

Il Tribunale di Verona aveva riconosciuto che la trasformazione della tettoia aperta in una costruzione chiusa costituiva una nuova edificazione e, come tale, doveva rispettare le distanze legali dal confine. Conseguentemente, aveva condannato la controparte ad arretrare il fabbricato di cinque metri dalla linea di confine.

Tuttavia, la Corte d’Appello di Venezia aveva ribaltato la decisione di primo grado, applicando le nuove disposizioni introdotte dalla legge n. 120 del 2020. Secondo i giudici l’intervento realizzato dalla controparte doveva essere qualificato come ristrutturazione edilizia piuttosto che come nuova costruzione, beneficiando così della possibilità di mantenere le distanze legittimamente preesistenti, deroga prevista proprio dal TUE (art. 2-bis, comma 1-ter).

La ricorrente, quindi, ha promosso ricorso in Cassazione, evidenziato che la trasformazione della tettoia in un edificio chiuso costituisce una nuova costruzione e non una ristrutturazione, in quanto viene modificata la funzione dell’opera e incrementato il volume costruito. Inoltre, ha sottolineato che la tettoia originaria, fin dalla sua realizzazione, violava la distanza legale dal confine, e dunque non poteva considerarsi legittimamente preesistente.

La Corte di Cassazione ha chiarito che “con le modifiche apportate dalla legge n. 120 del 2020 gli interventi di ristrutturazione possono consistere anche in demolizioni e ricostruzioni in cui, rispetto all’edificio originario, mutino la sagoma, i prospetti, il sedime e le caratteristiche planivolumetriche e tipologiche; l’intervento può prevedere altresì, ma nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria “anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”, flessibilità derogatoria che non è ammessa né per gli edifici tutelati, né nei “centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico” (...). In ogni caso, però, il disposto dell'art. 2-bis, comma 1-ter, del d.P.R. n. 380 del 2001 (...) richiede pur sempre che l'intervento sia realizzato nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti, e cioè di quelle conformi alla normativa vigente al momento in cui è stato realizzato l'intervento originario (...). Non è pertanto sufficiente accertare, come ha fatto la Corte d’appello, che la costruzione originaria (la tettoia) sia stata costruita a distanza inferiore a cinque metri dal confine, ma occorre accertare che tale preesistente distanza fosse conforme alla normativa vigente al momento in cui la costruzione originaria è stata realizzata (...)”.

Quindi, pur essendo permessa la possibilità di effettuare modifiche plano volumetriche e di sedime in fase di ristrutturazione, resta comunque fermo il principio secondo cui le nuove opere devono rispettare le distanze conformi alla normativa vigente al momento della realizzazione dell’intervento originario. Non basta, quindi, dimostrare la mera preesistenza dell’opera, ma è necessario che tale preesistenza fosse conforme alle distanze allora vigenti. Inoltre, eventuali incrementi volumetrici sono ammessi solo nei limiti previsti dal DPR 380/2001.

La Suprema Corte ha ritenuto pertanto errata la decisione della Corte d’Appello, la quale non ha accertato:

• se la distanza della struttura originaria fosse legittima alla luce della normativa urbanistica in vigore all'atto della sua realizzazione;

• se l’intervento con variazione di sagoma e volume potesse effettivamente rientrare nelle ipotesi consentite dal TUE per la ristrutturazione edilizia con deroga.

In conclusione, la Corte di Cassazione ha ribadito che la trasformazione di una tettoia in un fabbricato chiuso comporta una modifica sostanziale che può configurare una nuova costruzione, soggetta quindi al rispetto delle distanze legali. La nozione di distanze legittimamente preesistenti richiede che la costruzione originaria fosse conforme alla normativa vigente all’epoca della sua realizzazione. In base a ciò, la sentenza d’appello è stata pertanto cassata, con rinvio per un nuovo esame.

L'ordinanza della Corte di Cassazione n. 1344/2025 É SCARICABILE IN ALLEGATO.