Salva Casa e CILA in sanatoria su immobili vincolati: quando serve la SCIA in sanatoria!

“Salva Casa” e immobili vincolati: perché non si applica

Gli immobili sottoposti a vincolo storico-artistico, paesaggistico o ambientale godono di una particolare tutela che si traduce in un regime sanzionatorio più rigoroso.

La normativa stabilisce all’articolo 32 del DPR 380/2001 che “1. Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell'articolo 31, le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l'essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
a) mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
2. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.
3. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44.”

In pratica, una variazione essenziale in zona vincolata si traduce in una totale difformità ai sensi e per gli effetti degli artt. 31 e 44.

Tale principio assume particolare rilevanza nell’applicazione degli strumenti di sanatoria: mentre per gli immobili non vincolati può essere sufficiente una CILA in sanatoria per le difformità minori, la presenza di un vincolo, sull’immobile o sul contesto, può richiedere il ricorso alla SCIA in sanatoria o permesso in sanatoria, accompagnata dall’autorizzazione sismica quando richiesta.

Inoltre, in presenza di vincoli, le semplificazioni introdotte dal cosiddetto “decreto Salva Casa” non trovano applicazione, in quanto si deve garantire comunque la piena tutela del bene vincolato e la conformità alle norme edilizie e sismiche.

Su tali principi si è pronunciato il TAR Emilia-Romagna con la sentenza n. 801/2025, che ha chiarito l’obbligo di ricorrere alla SCIA in sanatoria, e non alla CILA, per sanare difformità su immobili vincolati.

Difformità in immobile vincolato: il TAR nega la CILA in sanatoria

Una società realizza un importantissimo intervento di ristrutturazione in un complesso immobiliare sottoposto “a vincolo ex D.M. 1/7/1953 per il pregio architettonico”. L’intervento prevedeva il frazionamento di un intero piano in 30 unità abitative residenziali, con la rimozione di 200 tonnellate di tramezzature.
I lavori erano stati autorizzati con SCIA nel 2018 e 2019, ma durante l’esecuzione la società aveva realizzato, senza preventiva comunicazione, massetti aggiuntivi su una superficie di 1.850 metri quadrati, con uno spessore di circa 10 centimetri, in difformità rispetto al progetto approvato.

La vicenda a questo punto si complica.

Infatti il proprietario di un appartamento del complesso immobiliare presenta un primo ricorso, culminato in una sentenza passata in giudicato (confermata anche dal Consiglio di Stato), che accerta la violazione di tipo procedurale.

A seguito della sentenza, la società presenta una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) in sanatoria, e il Comune ritenendo sufficiente questa modalità di regolarizzazione, applica la sola sanzione pecuniaria prevista dalla legge regionale.

A questo punto interviene un secondo proprietario dello stesso stabile che contesta la decisione comunale, sostenendo che per la sanatoria si sarebbe dovuti ricorrere a “strumenti” più rigorosi e che l’intervento, ricadendo in un immobile vincolato, dovesse essere qualificato come variazione essenziale con conseguenze sanzionatorie ben più severe della semplice sanzione pecuniaria applicata dal Comune.

Il TAR dell’Emilia Romagna mette un punto alla vicenda, dando ragione al ricorrente e stabilendo alcuni principi importantissimi.

Vediamo quali…

TAR: negli immobili vincolati ogni difformità è variazione essenziale

Il TAR richiama l'articolo 32, comma 3, del DPR 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia), secondo cui “(…) nel caso di immobile sottoposto a vincolo (come quello in esame), qualunque intervento non previsto nel titolo (com’è nel caso di specie la realizzazione di 1.850 mq. massetto, aggiunti all’ esistente), è da considerarsi “variazione essenziale”. (…) Per gli interventi edilizi eseguiti in zona paesaggisticamente vincolata indipendentemente dalla circostanza che la parte preponderante dell'immobile sia stata regolarmente assentita con regolare concessione edilizia è indifferente la distinzione tra interventi eseguiti in difformità totale o parziale ovvero in variazione essenziale, in quanto l'art. 32, comma terzo, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, prevede espressamente che tutti gli interventi realizzati in zona sottoposta a vincolo paesaggistico eseguiti in difformità del titolo abilitativo, inclusi quelli eseguiti in parziale difformità, si considerano come variazioni essenziali e, quindi, quali difformità totali (…)”.

In sintesi, negli immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico o paesaggistico, “tutti gli interventi” eseguiti in difformità (anche solo parziale) dal permesso sono considerati variazioni essenziali.
Quindi l’intervento non può essere sanato con una semplice comunicazione, quale è la CILA, ma deve essere trattato come un abuso edilizio grave, con le conseguenze previste dagli artt. 31 e 44 del d.P.R. 380/2001 (demolizione e, nei casi più gravi, sanzioni penali).

Per quanto concerne il Comune che aveva accettato una CILA in sanatoria, il TAR ha chiarito che tale istituto non è previsto dall’ordinamento per regolarizzare interventi che avrebbero richiesto una SCIA o un permesso di costruire. Così come, anche in assenza di rischio strutturale, era comunque necessaria una sanatoria sismica formale per le violazioni procedurali.

Il “Salva Casa” non si applica agli edifici vincolati: i limiti delle tolleranze costruttive

Ma il punto più interessante riguarda il tentativo del Comune di giustificare la procedura semplificata richiamando il decreto legge 69/2024 (cosiddetto "Salva Casa") che ha ampliato le tolleranze costruttive.

Il TAR, con riferimento a questo punto, sottolinea che sono “(…) irrilevanti sul punto le argomentazioni difensive comunali circa la non incidenza su volume, altezze e requisiti igienico sanitari e sulla ricomprensione nelle tolleranze edilizie di cui al D.L 69/2024 ”Salva Casa” venendo come detto in rilievo edificio vincolato sottoposto all’applicazione dello specifico regime descritto e comunque escluso dall’ambito di applicazione del suindicato Decreto in tema di tolleranze.”

Gli edifici vincolati sono quindi soggetti a un regime speciale più rigoroso e possono non rientrare nell’ambito di applicazione del decreto Salva Casa in tema di tolleranze.

In conclusione, le nuove tolleranze costruttive non possono essere invocate quando si tratta di immobili di pregio storico-architettonico e ogni modifica rispetto al progetto approvato deve essere preventivamente autorizzata, pena la necessità di complesse e onerose procedure di sanatoria. 

Scarica la sentenza in allegato

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