Sanatoria parziale: è possibile regolarizzare solo alcuni abusi?

La sanatoria parziale degli abusi edilizi è possibile? La risposta è: dipenda da cosa intendiamo per 'parziale'. Le regole base del Testo Unico Edilizia, consentono a certe condizioni la possibilità di regolarizzare, con procedura ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001, una parte dell'opera edilizia/edificio che presenti determinati requisiti compatibili, appunto, con la procedura di sanatoria ordinaria e semplificata.

Ma è sempre necessario - e questo fa la differenza - che le opere siano autonome e scindibili dal resto dell'immobile, cioè che non vi sia un legame inestricabile con le altre parti.

Tra l'altro, la sanatoria parziale è prevista dall'articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal Decreto Salva Casa (che ha semplificato la procedura per la regolarizzazione delle parziali difformità da permessso e SCIA, variazioni essenziali e assenza di SCIA, consentendo la sanatoria in caso di conformità urbanistica oggi e conformità edilizia all'epoca dei fatti).

Ma se non ci sono elementi che consentano di separare le parti sanabili da quelle non sanabili, la regolarizzazione parziale non è possibile.

Sanatoria parziale: quando siamo fuori dal perimetro?

Nella sentenza 940/2025, il Tar Calabria afferma il principio dell'unicità della sanatoria edilizia, escludendo la possibilità di rilasciare un permesso di costruire in sanatoria che consideri solo alcuni degli interventi abusivi effettivamente realizzati.

Il requisito della "doppia conformità" previsto dall'art. 36 del TU Edilizia, secondo il TAR, deve riguardare l'intero complesso degli interventi eseguiti sull'immobile, non essendo ammissibile una parcellizzazione selettiva delle opere da sanare.

L'omessa valutazione anche di un solo intervento comporta l'illegittimità dell'intero provvedimento, in quanto l'amministrazione finisce per accertare la conformità urbanistica di una situazione fattuale diversa da quella reale.

Il permesso di costruire in sanatoria della discordia

Una cittadina ha impugnato il permesso di costruire in sanatoria rilasciato al proprietario dell'unità sottostante, sostenendo che il provvedimento non avesse considerato tutti gli interventi abusivi effettivamente realizzati.

Mentre, infatti, il PdC in sanatoria riguardava l'eliminazione di tramezzi divisori e la realizzazione di un soppalco in ferro, non era stato valutato anche l'intervento di rafforzamento del solaio mediante inserimento di cinque travi in acciaio, pacificamente eseguito e rientrante nella categoria degli interventi necessitanti di autorizzazione sismica.

Il TAR accogli il ricorso, vediamo perché.

La sanatoria non si può 'parcellizzare'

Il TAR sottolinea che l'art. 36 T.U. Edilizia, che disciplina il permesso di costruire in sanatoria, prevede quale presupposto del provvedimento che “l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.

Secondo il Collegio, la parola “intervento” deve intendersi riferita a tutti gli interventi effettivamente realizzati, non essendo possibile operare una parcellizzazione, sanando cioè i soli interventi che effettivamente rispettino la cosiddetta doppia conformità.

Un permesso in sanatoria che non consideri alcuni degli interventi effettivamente realizzati, o che comunque li consideri, ma sia per qualsivoglia ragione inidoneo a sanare uno o più di essi, deve ritenersi integralmente illegittimo in quanto concreta una sostanziale elusione dei requisiti di cui all'art. 36 T.U. Edilizia.

In proposito, la giurisprudenza ha più volte ribadito come, in linea generale, non sia ammessa la sanatoria parziale, poiché il "concetto di costruzione deve essere inteso in senso unitario e non in relazione a singole parti autonomamente considerate, per cui non è possibile scindere la costruzione tra i vari elementi che la compongono ai fini della sanatoria di singole porzioni di essa" (cfr., tra le altre, Consiglio di Stato, sez. VI, 25 ottobre 2023, n. 9220; Consiglio di Stato, sez. VI, 30 agosto 2023, n. 8067; Consiglio di Stato, sez. VI, 10 luglio 2023, n. 6726, che richiama Consiglio di Stato, sez. VI, 2 luglio 2018, n. 4033).

La doppia conformità deve riguardare tutti gli interventi

Nel caso di specie l'amministrazione non ha valutato ai fini della sanatoria anche l'intervento consistente nel rafforzamento del solaio con cinque travi in acciaio, pacificamente realizzato dal privato per propria stessa dichiarazione, e valutato nella consulenza d’ufficio come rientrante nella categoria “riparazione o intervento locale”, in quanto tale necessitante di regolarizzazione sismica.

Omettendo di considerare tale intervento, l'amministrazione ha valutato la conformità agli strumenti urbanistici di una situazione fattuale diversa da quella reale.

Il privato non può 'selezionare' gli interventi per i quali domandare la sanatoria

Il TAR, infine, chiarisce che l permesso in sanatoria presuppone che l’amministrazione svolga un accertamento di conformità che non può che riguardare ogni aspetto dell'unità immobiliare ed ogni intervento potenzialmente in contrasto con la disciplina regolatoria.

In altri termini, l’art. 36 T.U. Edilizia non consente alla parte ricorrente di selezionare, tramite la propria istanza, gli interventi dei quali intende domandare la sanatoria e cioè, nel caso di specie, i soli interventi rilevati e contestati con una precedente ordinanza di demolizione, escludendo gli altri dal vaglio della doppia conformità.

Dulcis in fundo: può esistere la demolizione selettiva?

Richiamiamo, per completezza, una recente sentenza del Consiglio di Stato che ha aperto alla cosiddetta sanatoria selettiva, affermando cioè il principio secondo cui gli ordini di demolizione devono distinguere accuratamente tra le parti di un manufatto realizzate legittimamente e quelle abusive, limitando l'intervento demolitorio alle sole opere prive di titolo abilitativo.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO