SCIA in variante per efficientamento energetico: occhio alla trasformazione in volume abitabile

Si può utilizzare la SCIA in variante per 'alzare' l'altezza del volume tecnico di un edificio, andando a creare un nuovo volume abitabile?

Domanda sicuramente interessante, che il TAR Lazio ha affrontato di recente in una sentenza, la n.22057/2025, sicuramente interessante per i tanti chiarimenti forniti, che spaziano dall'utilizzo dell'istituto della SCIA in variante alla differenza tra vano tecnico e volume abitabile, per concludere con il regime delle altezze minime interne.

SCIA inefficace e interventi di efficientamento energetico comunque 'limitati': in pillole

Il TAR ha respinto il ricorso contro il provvedimento che ha dichiarato inefficace una SCIA in variante presentata per lavori di efficientamento energetico che avevano trasformato un volume tecnico in superficie utile abitabile.

Secondo il TAR, infatti, la SCIA presentata per interventi estranei al suo ambito applicativo non produce effetti giuridici e gli interventi per il risparmio energetico devono rispettarsi entro i limiti dimensionali previsti per i volumi tecnici, senza alterarne la natura.

Vediamo come si è arrivati a queste conclusioni.

Il caso: SCIA in variante per i pannelli coibentati

Il ricorrente aveva realizzato, in virtù di apposito permesso di costruire, dei lavori di demolizione e ricostruzione di un vecchio fabbricato.

Durante l’esecuzione delle opere, al fine di assicurare un migliore efficientamento energetico dell'edificio, era stata prevista, all'intradosso del piano sesto, l'applicazione di pannelli coibentanti e fonoassorbenti per il mantenimento di temperature omogenee dell'intera costruzione, realizzando un altezza interna di 2,85 metri.

Per assentire questi interventi, il ricorrente aveva presentato al comune una SCIA in variante, che veniva dichiarata inefficace dall'amministrazione perché non idonea a giustificare un intervento di tale portata.

Arrivava poi anche l'ordinanza di demolizione per le opere realizzate in assenza di permesso di costruire.

Inefficacia della SCIA presentata fuori dal proprio ambito applicativo

Il TAR evidenzia che "La presentazione di una SCIA al di fuori del suo ambito applicativo, perché afferente a un intervento subordinato a permesso di costruire ovvero inammissibile ab origine, non produce effetti giuridici, non può radicare affidamento tutelabile e non consente l’applicazione dell’art. 21-novies della legge n. 241/1990. In tali casi, l’intervento repressivo dell’amministrazione non costituisce esercizio del potere di autotutela, bensì attivazione dei poteri di vigilanza e sanzione edilizia previsti dall’ordinamento, sempre esercitabili in caso di opere abusive non assistite da titolo".

In pratica, secondo i giudici laziali, è inefficace la SCIA in variante presentata per l’elevazione dell’altezza del piano tecnico di un edificio, atteso che l'intervento non rientrava tra quelli assentibili con semplice segnalazione certificata, bensì richiedeva un nuovo permesso di costruire, o risultava comunque inammissibile in quanto incidente su parametri edilizi fondamentali. Di conseguenza, non trova applicazione la disciplina dell’autotutela amministrativa ex art. 21-novies l. n. 241/1990, la quale presuppone l’efficacia della SCIA.

Nel caso specifico, l'intervento aveva modificato parametri urbanistici essenziali (altezza, volumetria, destinazione d'uso da tecnica ad abitabile), trasformando un volume tecnico in superficie utile: opere di tale natura richiedono permesso di costruire e non possono essere legittimate con SCIA in variante ex art. 22 del d.P.R. 380/2001.

I limiti delle altezze interne nei volumi tecnici

Ma una parte senz'altro interessante della pronuncia è quella dove si precisano i limiti delle altezze interne nei volumi tecnici.

In pratica, evidenzia il TAR, l'intervento edilizio del contendere ha condotto ad un'elevazione dell'altezza del locale sesto (ed ultimo) del fabbricato in corso di costruzione ad una quota ben superiore (2,85 mt) a quella massima di 2,40 metri prevista nel permesso di costruire per i locali tecnici.

In altre parole, come correttamente evidenziato dalla difesa capitolina:

• l'altezza interna da progetto dell'intero piano servizi non avrebbe potuto superare i 2,40 metri lineari calcolati dal pavimento all'intradosso del vano;
• il pacchetto energetico avrebbe dovuto trovare allocazione all'interno dell’altezza netta del piano servizi contemplata dal progetto originario e, quindi, nell’ambito dei già menzionati metri lineari 2,40;
• con la SCIA dichiarata inefficace, invece, parte ricorrente ha collocato il pacchetto energetico al di fuori dell’altezza di 2.40 m.l., e a nulla vale rilevare come l’art. 48-ter, comma 1, del Regolamento Edilizio Comunale (nella versione integrata dalla Deliberazione di Assemblea Capitolina n. 7/2011) consenta di escludere dal calcolo del volume fuori terra, della SUL e dell’altezza degli edifici il maggior spessore dei solai intermedi a contatto con ambienti non riscaldanti e dei solai a contatto con l’esterno, per la parte eccedente 30 centimetri, fino ad un massimo di 25 centimetri, posto che la medesima norma chiarisce comunque, in maniera inequivocabile, che l’altezza netta interna che dovranno avere i locali tecnici non potrà superare i 2,40 m.l. calcolati “da pavimento ad intradosso del vano”.

L'altezza massima dei locali tecnici di 2,40 metri, quindi, non può non comprendere in sé soluzioni tecniche (quali pannelli o spessori maggiori della muratura) atte a migliorare le prestazioni energetiche dell'edificio.

La giustizia amminitrativa evidenzia inoltre che "ai fini della misurazione dell'altezza interna, il parametro corretto è la distanza tra pavimento e intradosso del solaio, da intendersi come la superficie inferiore dello stesso: non sono rilevanti controsoffitti o finiture interne (es. cartongesso) volte a ridurre artificialmente l’altezza apparente".

La trasformazione da volume tecnico a superficie abitabile è abusiva senza permesso

In definitiva, i volumi tecnici sono esclusi dal calcolo della volumetria solo se non assumono caratteristiche di vano chiuso, utilizzabile e abitabile.

L'altezza di 2,85 metri realizzata configura un locale potenzialmente abitabile, da computare ai fini della cubatura, dell'altezza e delle distanze.

Il superamento del limite di 2.40 metri, anche in presenza di pannellature o cartongessi installati per ridurne artificialmente l'altezza, comporta l'assimilazione a volumi abitabili, da computare integralmente.

Pertanto, l’intervento realizzato, consistendo nella trasformazione di un volume tecnico in vano abitabile, ha determinato una modifica essenziale del progetto edilizio originario, tale da rendere inapplicabile lo strumento della SCIA e giustificare l'adozione dell’ordine di demolizione, in assenza del titolo abilitativo che sarebbe stato necessario, cioè il permesso di costruire, visto che siamo in presenza di una nuova costruzione.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO