Sopraelevazione su terrazzo e piscina abusive: la SCIA in sanatoria è inammissibile

Si può utilizzare una SCIA in sanatoria per regolarizzare abusi edilizi per i quali è necessario il permesso di costruire?

Una sopraelevazione di circa 327 mq realizzata sull'ultimo piano di un fabbricato e a una piscina esterna, entrambe realizzate in zona plurivincolata, necessitano del permesso di costruire o possono essere realizzati anche una segnalazione certificata di inizio attività?

Risponde a queste domande il Consiglio di Stato nella sentenza 1746/2026, che rigetta l'appello avverso la sentenza del TAR Salerno che aveva confermato la declaratoria di inefficacia di una SCIA in sanatoria e la reiterazione dell'ordinanza demolitoria relative a una sopraelevazione di circa 327 mq realizzata sull'ultimo piano di un fabbricato e a una piscina esterna, entrambe realizzate in zona plurivincolata.

Nella sentenza si ribadisce che tali opere richiedono il permesso di costruire, escludendone la qualificazione come pertinenze urbanistiche e come interventi sanabili ex art. 37 TUE, e si precisa inoltre che il decorso del termine inibitorio sulla SCIA non produce effetti consolidativi quando l'intervento richiede in astratto il permesso di costruire.

Gli abusi del contendere: piano sopraelevato e piscina esterna

Un privato realizzava, su immobile di propria proprietà in area vincolata (rischio frane, vincolo paesaggistico e silvo-pastorale), due interventi privi di titolo:

• una struttura a telaio in legno e metallo, con vetrate e infissi, posta a copertura dell'intero terrazzo dell'ultimo piano del fabbricato, per una superficie totale di circa 327 mq;
• una piscina esterna di circa 7,00 x 3,50 metri.

A seguito di ordinanza demolitoria, il privato presentava SCIA in sanatoria ex art. 37 dpr 380/2001. Scaduto il termine di trenta giorni senza che il Comune adottasse provvedimento inibitorio, riteneva consolidato il titolo. Il Comune dichiarava invece, a distanza di quasi due anni, l'inefficacia della SCIA e reiterava l'ordine di demolizione.

Il TAR confermava la legittimità dei provvedimenti comunali e si arrivava fino al Consiglio di Stato.

Qualificazione degli interventi: nuova costruzione o pertinenza?

Palazzo Spada evidenzia che in entrambi i casi si tratta di interventi che hanno realizzato superfici utili, che comportano un aumento del carico urbanistico, ed un impatto ambientale sul paesaggio circostante, in area di tutela silvo-pastorale, paesaggisticamente vincolata.

La piscina - indicata quale vasca, con funzioni non meglio individuate dalle doglianze in esame - presenta significative dimensioni (superiori a 21 mq. totali), costituisce un innesto evidentemente finalizzato a potenziare l’uso abitativo-ricreativo del cespite, ossia antropico, e non produce alcun potenziamento funzionale, in termini di efficienza tecnologica e/o architettonica, al manufatto. Dunque non vi è alcun elemento che consenta di qualificarla quale pertinenza, anche considerando che la nozione di pertinenza urbanistica differisce da quella civilistica (Consiglio di Stato sez. II, 8 luglio 2025, n. 5911.).

Peraltro, per costante giurisprudenza di questo plesso giurisdizionale, dalla quale non vi è ragione di discostarsi, per la realizzazione delle piscine occorre il permesso di costruire.

Anche l’intervento di superfetazione, realizzato all’ultimo piano del fabbricato, ha creato nuove superfici, e, considerato che è chiuso su tre lati, ha indubbiamente prodotto anche nuovi volumi.

Inoltre la sua struttura, i materiali coi quali esso è stato realizzato - ossia vetrate ed infissi in metallo, con copertura in legno - e la sua superficie totale circa 327 metri quadri - oltre ad aver prodotto il mutamento della sagoma del fabbricato al quale accede - consentono di configurarlo quale organismo edilizio nuovo ed autonomo, da un punto di vista urbanistico; e come corpo di fabbrica, lo individuano quale elemento stabile, e non precario, dal punto di vista staticostrutturale.

Insomma, è escluso che le due opere possano qualificarsi come pertinenze urbanistiche o come interventi manutentivi, considerando anche il consolidato orientamento per cui la pertinenza urbanistica è nozione più ristretta rispetto a quella civilistica.

Entrambe le opere, quindi, ricadono nella categoria delle nuove costruzioni ai sensi dell'art. 10, comma 1, lett. a) del dpr 380/2001; al più, per la sopraelevazione, sarebbe configurabile una ristrutturazione ex lett. c), che parimenti esige il permesso di costruire.

In ogni caso, per costante giurisprudenza, sia le tettoie che comportano trasformazione stabile del territorio (C.d.S., Sez. VI, n. 2603/2025), sia le piscine (C.d.S., Sez. VI, n. 3731/2025) richiedono il permesso di costruire.

SCIA in sanatoria off limits per gli interventi che richiedono il permesso di costruire

L'art. 37 del Testo Unico Edilizia ammette la SCIA in sanatoria esclusivamente per gli interventi che, in via ordinaria, avrebbero potuto essere realizzati con la semplice segnalazione certificata: ne consegue che opere che richiedono il permesso di costruire non sono sanabili tramite tale strumento.

Il Consiglio di Stato precisa che il termine inibitorio di trenta giorni di cui all'art. 19, comma 3, L. 241/1990 produce effetti consolidativi solo se la SCIA sia stata presentata per un'attività genuinamente liberalizzata.

Quando invece l'intervento necessita del permesso di costruire, il Comune conserva intatto il proprio ordinario potere di vigilanza e controllo edilizio, esercitabile in qualsiasi momento, senza che lo spirare del termine inibitorio possa precluderlo (C.d.S., Sez. VI, n. 5600/2021).

Ciò vale a fortiori per la SCIA in sanatoria: consentirne gli effetti consolidativi a prescindere dal titolo astrattamente necessario si risolverebbe in una sanatoria per silentium di qualunque abuso edilizio, incompatibile con il sistema.

Il vincolo paesaggistico e i margini del ricorrente

Le opere insistono, inoltre, in area chiaramente plurivincolata.

Anche ove si ipotizzasse la loro riqualificazione come ristrutturazione, l'art. 167, commi 4 e 5, D.lgs. 42/2004 preclude in ogni caso il rilascio postumo dell'autorizzazione paesaggistica per interventi che abbiano creato nuove superfici e volumi (anche se il Salva Casa ha cambiato le regole in tal senso, ma sempre in riferimento a lavori eseguiti in vigenza di DL 69/2024, e non è questo il caso).

Nessun margine residua pertanto al ricorrente per ottenere la regolarizzazione: l'unica via percorribile rimane l'ottemperanza all'ordine di demolizione.

SCIA in sanatoria e sopraelevazione: FAQ tecniche

È possibile utilizzare la SCIA in sanatoria per opere che richiedono il permesso di costruire?
No. La SCIA in sanatoria, prevista dall’art. 37 del dpr 380/2001, è ammessa solo per gli interventi che, se realizzati correttamente, avrebbero potuto essere eseguiti con una semplice SCIA. Quando l’opera rientra tra quelle soggette a permesso di costruire, come le nuove costruzioni o interventi che creano superfici e volumi rilevanti, la SCIA in sanatoria è inammissibile.

Una sopraelevazione realizzata su un terrazzo può essere considerata una pertinenza urbanistica?
No, se comporta la creazione di nuove superfici o volumi. Una struttura di grandi dimensioni, stabile e chiusa su più lati, realizzata con materiali permanenti e tale da modificare la sagoma dell’edificio, costituisce un organismo edilizio autonomo e integra un intervento di nuova costruzione o di ristrutturazione edilizia pesante, per cui è necessario il permesso di costruire.

La realizzazione di una piscina esterna può essere qualificata come pertinenza?
In genere no. La piscina non è normalmente considerata una pertinenza urbanistica perché non svolge una funzione meramente accessoria rispetto all’edificio, ma incide sull’uso dell’immobile e sul carico urbanistico. Per questo motivo la sua realizzazione richiede normalmente il permesso di costruire.

Il decorso dei 30 giorni senza intervento del Comune rende efficace una SCIA in sanatoria?
Solo se la SCIA riguarda un’attività effettivamente realizzabile con tale titolo. Se invece l’intervento avrebbe richiesto il permesso di costruire, il decorso del termine inibitorio non produce alcun effetto consolidativo e l’amministrazione può dichiarare inefficace la SCIA ed esercitare i propri poteri repressivi anche successivamente.

È possibile ottenere la sanatoria paesaggistica per opere che hanno creato nuovi volumi o superfici in area vincolata?
In linea generale no. L’art. 167 del d.lgs. 42/2004 esclude il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica postuma per interventi che abbiano comportato la creazione di nuovi volumi o superfici utili in area sottoposta a vincolo paesaggistico, con la conseguenza che tali opere restano abusive e soggette all’ordine di demolizione.

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