Tolleranze costruttive e limiti inderogabili di altezza: quando la SCIA in sanatoria non tiene

Le tolleranze costruttive non possono essere applicate per sanare difformità relative a requisiti igienico-sanitari essenziali come l'altezza minima, in quanto questi ultimi sono norme di ordine pubblico e non derogabili.

Pertanto, un servizio igienico (bagno) non può ottenere la sanatoria se è alto 2,30 mt., inferiore all'inderogabile limite di legge fissato dal DM 15 luglio 1975 in 2,40 metri.

Il caso: SCIA in sanatoria per regolarizzare il servizio igienico

Sono piuttosto importanti, le conclusioni alle quali perviene il Tar Lazio nella sentenza 19739/2025 del 3 novembre, che si occupa del caso della proprietaria di un immobile che aveva presentato nel 2020 una SCIA alternativa al permesso di costruire per la realizzazione in ampliamento di un servizio igienico di 4,50 mq.

Dopo alcuni accertamenti comunali, erano emerse difformità rispetto al progetto depositato e la mancata comunicazione di inizio lavori al genio civile per la realizzazione del bagno.

Veniva quindi adottata un'ordinanza di sospensione lavori, sia in riferimento alla SCIA alternativa, sia per le opere non previste nel progetto depositato.

L'interessata presentava quindi SCIA in sanatoria per regolarizzare il servizio igienico, che veniva però respinta dal Comune con determinazione del maggio 2022.

I perché del diniego: questione di 10 centimetri

Il comune motivava il diniego definitivo sulla SCIA in sanatoria ritenendo non sussistente la doppia conformità urbanistica necessaria per la sanatoria degli abusi edilizi a motivo del contrasto tra l’altezza media utile interna del servizio igienico realizzato (di 2,30 metri) e quella minima di legge prevista dal DM del 5 luglio 1975 (2,40 metri) e contestando violazioni della normativa antisismica.

Questi 10 centimetri, secondo la ricorrente, rientravano nelle tolleranze costruttive (in questo caso del 2%) ex art.34.bis Testo Unico Edilizia, e pertanto lo scostamento non costituiva abuso edilizio.

Tolleranze costruttive: il Salva Casa ha ampliato la 'forbice'

Sappiamo che le tolleranze costruttive permettono di regolarizzare piccole variazioni dimensionali o esecutive che molto spesso si rilevano, consentendo di rientrare nella sfera dello stato legittimo dell'immobile.

L'art.34-bis del dpr 380/2001 prevede la possibilità di considerare tollerabili difformità costruttive minime rispetto al progetto autorizzato, purché non comportino modifiche significative in termini volumetrici, funzionali o di sicurezza.

Questo 'purchè', come vedremo in seguito, è il fulcro di questo caso.

Sappiamo anche che in linea di massima il limite di tolleranza costruttiva è fissato al 2%, ma il Salva Casa, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, ha aumentato le percentuali che oggi arrivano fino al 6%, in funzione della superficie utile.

Il Salva Casa ha introdotto deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l'altezza (sulla quale, peraltro, il Salva Casa è intervenuto abbassandone il limite minimo a 2,40 metri), i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

Nello specifico:

• è rimasta immutata la regola che riteneva non rilevanti come illecito edilizio le difformità sussistenti tra l'opera realizzata e il progetto della stessa, ove le stesse si fossero mantenute entro la percentuale del 2%;
• è stata introdotta una disciplina valevole solo per gli interventi realizzati entro la data del 24 maggio 2024, caratterizzata da una progressione inversamente proporzionale delle soglie di tolleranza a seconda della superficie utile dell’unità immobiliare interessata dall’intervento (comma 1-bis). Si va, quindi, dal 2 al 6% in funzione della superficie utile (es. 5% per superficie fino a 100mq).

Lo scostamento dentro il 2% conferma la sanatoria? Non in questo caso

E' vero, osserva il TAR, che lo scostamento in questione rientra nel limite del 2% previsto non solo dal Testo Unico Edilizia (che addirittura, come abbiamo visto, lo ha ampliato) e dall'art. 17 co. 1 lettera “c" della L.R. 15/2008, ma la sanatoria non può essere concessa perché non viene rispettata la regola inviolabile contenuta nel DM 15 luglio 1975 - "Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, relativamente all'altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione", che considera il rispetto del parametro di 2,40 un limite minimo inderogabile, in quanto tale non suscettibile di poter beneficiare del limite di tolleranza.

Parte ricorrente si limita quindi ad affermare che, essendo lo scostamento contenuto nel limite di tolleranza del 2%, lo stesso non sarebbe preclusivo della sanatoria. 

Ma la giurisprudenza ha chiarito che tale margine di tolleranza non può essere applicato indiscriminatamente a ogni tipologia di parametro edilizio.

I limiti inderogabili igienico-sanitari

La tolleranza costruttiva, evidenzia il TAR, non può essere applicata per sanare difformità relative a requisiti igienico-sanitari essenziali come l'altezza minima, in quanto questi ultimi sono norme di ordine pubblico e non derogabili.

In questo caso quindi bisogna considerare come valevole il principio di inderogabilità assoluta dei limiti stabiliti dal DM 5 luglio 1975, che fissa l'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione in 2,70 metri, riducibili a 2,40 metri per corridoi, disimpegni, bagni, gabinetti e ripostigli.

Tali parametri non sono derogabili in quanto costituiscono attuazione dell'articolo 218 del Regio Decreto 1265/1934, norma di rango primario posta a tutela dell'interesse pubblico e della salute dei cittadini.

Il TAR sottolinea inoltre che "Le norme in materia di altezza minima costituiscono una soglia invalicabile a tutela dell'interesse pubblico e della salute dei cittadini, nonché della salubrità ed igiene dei locali e della prevenzione degli infortuni e degli incendi (da ultimo e sulla questione dell'inderogabilità dell'altezza minima prevista per l'abitabilità in caso di condoni cfr. Cons. Stato, sez. VII, n. 3877/2024)".

Se non si rispettano i limiti, niente sanatoria

Il mancato rispetto delle previsioni di cui al DM 15 luglio 1975 rappresenta ragione autonoma e sufficiente a motivare il provvedimento impugnato.

Il principio da ricordare è nitido e importante: non si possono applicare le tolleranze costruttive per sanare difformità relative a requisiti igienico-sanitari essenziali, che non sono derogabili neppure nel limite percentuale stabilito dalla legge (da ultimo riformata dal DL Salva Casa). Questo in quanto le tolleranze costruttive sono relative a scostamenti tecnico-esecutivi, mentre i parametri di agibilità e igienico-sanitari tutelano la salubrità degli ambienti.

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