In materia di distanze tra costruzioni, l'eventuale ordinanza di demolizione per mancato rispetto del limite di 10 metri previsto dall'art.9 DM 1444/1968 deve contenere i dettagli della violazione, inclusi quelli sull'edificio fronteggiante, senza i quali la richiesta di messa in pristino è illegittima
La parete è finestrata - e deve rispettare la distanza di 10 metri - solo se le aperture sono vere vedute; non lo è quando vi siano soltanto luci, cioè aperture destinate essenzialmente a dare aria e luce, senza consentire un affaccio pieno sul fondo vicino. Perché sussista frontistanza tra gli edifici, invece, è sufficiente che essi si fronteggino anche solo per un tratto.
In caso di mancato rispetto della distanza minima inderogabile tra costruzioni, non è applicabile la fiscalizzazione ex art. 38 d.P.R. 380/2001 e non è sufficiente una demolizione parziale, ma l'immobile va rimosso integralmente.
Anche se di ridotte dimensioni, la sopraelevazione comporta sempre aumento di volume e superficie di ingombro, e pertanto deve essere considerata come nuova volumetria sottoposta all'osservanza delle distanze legali.
Nel calcolo delle distanze tra costruzioni, rileva non il solo edificio confinante o frontistante, ma tutti i fabbricati circostanti il lotto, ovverosia tutti gli edifici presenti intorno all'area oggetto di intervento, entro un ambito spazialmente circoscritto e ben determinato.
Una sopraelevazione realizzata in aderenza a una parete finestrata dell'edificio confinante, pur appoggiandosi alla porzione priva di finestre, deve comunque rispettare la distanza di 10 metri imposta dall'art.9 del DM 1444/1968, perché sono le pareti, non le finestre aperte in esse, a costituire dati di riferimento per il calcolo della distanza.
Se la nuova costruzione è posta in adiacenza e non fronteggiante rispetto all'abitazione, non sussiste l'obbligo di rispettare i 10 metri ex art.9 comma 2 DM 1444/1968. Ok al progetto architettonico del geometra se la denuncia di lavori per autorizzazione sismica e l'asseverazione del progetto strutturale risultano firmate da un ingegnere abilitato.
L'esclusione delle luci e delle porte prive delle caratteristiche delle vedute dall'ambito applicativo dell'art. 9 del DM 1444/1968 comporta che la distanza minima di 10 metri tra pareti fronteggianti non trova applicazione quando le pareti in questione siano dotate esclusivamente di aperture che non consentono l'affaccio con inspectio e prospectio sul fondo altrui.
Lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato illustra come il quadro normativo in materia di distanze tra edifici preveda deroghe puntuali per interventi di demolizione e ricostruzione, ampliamenti fuori sagoma e interventi nei centri storici. Vengono esaminati, tra l'altro, i limiti e le condizioni di applicazione delle eccezioni, con attenzione alla giurisprudenza e agli effetti sui rapporti di vicinato.
Anche gli interventi del Piano Casa devono rispettare le distanze di 3 metri tra edifici (1.5 dal confine per le nuove costruzioni, non potendo la normativa regionale derogare ai principi del Codice Civile: è quindi legittimo l'annullamento del permesso di costruire se c'è violazione delle distanze minime.
La distanza minima di 10 metri tra edifici con pareti finestrate va rispettata anche nelle zone A, salvo eccezioni tassative (risanamento, ristrutturazione, piani particolareggiati, ecc.). I Comuni e i privati non possono prevedere deroghe ulteriori e il rispetto di tale limite è imposto per garantire esigenze igienico-sanitarie e di sicurezza collettiva.
Nell'ambito di un intervento edilizio complessivo, la ricostruzione di un edificio precedentemente demolito può avvenire mantenendo l'allineamento originario lungo il confine, a prescindere dal fatto che l'opera venga classificata come nuova costruzione o ristrutturazione.
Per la Cassazione, esiste un'una nozione unica di costruzione, consistente in qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata
Non esiste differenza tra edifici principali e strutture accessorie (come gazebi, tettoie, forni o locali tecnici) ai fini del calcolo delle distanze: anche queste strutture devono rispettare le stesse regole previste per gli edifici abitativi, in quanto le distanze minime vanno rispettate per tutte le costruzioni, indipendentemente dalla loro funzione o dalle dimensioni.
In materia di distanze tra edifici, il Codice Civile prescrive 3 metri tra fabbricati contigui o confinanti, se le costruzioni su fondi finitimi non sono realizzate in aderenza sul confine, mentre scattano i 10 metri in caso di edifici antistanti con almeno una parete finestrata.
In tema di distanze tra edifici, rientrano nel concetto di nuova costruzione e devono rispettarle il terrapieno ed i locali in esso ricompresi, avendo il medesimo terrapieno la funzione essenziale di stabilizzare il piano di campagna posto a quote differenti dal fondo confinante.
In caso di recupero del sottotetto vanno rispettate le distanze tra costruzioni anche se le due abitazioni sono nello stesso stabile, essendo le distanze minime prescritte dall'art. 9 del DM 1444/1968 riferibili a tutte le pareti (di cui almeno una finestrata) che si fronteggiano, anche se riferite a diverse porzioni di un edificio nel complesso unitario.
Nella regola delle distanze tra costruzioni (10 metri), vanno considerati i balconi, nonché tutte le sporgenze destinate, per i loro caratteri strutturali e funzionali, ad ampliare la superficie abitativa dei vani che vi accedono.
Sono comprese nel calcolo dei 10 metri delle distanze tra costruzioni anche le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza: le distanze, infatti, si misurano in relazione a ciascun punto dei fabbricati.
L'obbligo delle distanze tra costruzioni deve essere osservato a maggior ragione nel caso di costruzioni abusive, "anche se sia intervenuta la relativa sanatoria amministrativa, i cui effetti sono limitati al campo pubblicistico e non pregiudicano i diritti dei terzi".
Cassazione: la regola generale sulle distanze tra costruzioni (i 10 metri dell'art.9 del DM 1444/1968) non esige il rispetto di tale distanza minima in sé e per sé, ma in funzione della salubrità di affaccio sugli spazi intercorrenti tra fabbricati antistanti.
La distanza tra costruzioni deve essere verificata in modo lineare, tracciando linee perpendicolari tra gli edifici. Questa conclusione non contraddice il principio giurisprudenziale secondo cui la distanza di 10 metri tra pareti finestrate di edifici antistanti deve computarsi con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano.
Se l'edificio preesistente a quello nel quale si effettuano i lavori edilizi è situato ad un livello più alto rispetto al nuovo progetto, i due edifici non sono frontistanti e l'articolo 9 del D.M. 1444/1968 non si applica.
La deroga dell'art. 9 ultimo comma DM 1444/1968 riguarda soltanto le distanze tra costruzioni insistenti su fondi che siano inclusi tutti in un medesimo piano particolareggiato o per costruzioni entrambe facenti parte della medesima lottizzazione convenzionata, per cui non può operare per un singolo edificio inserito in un contesto già edificato in precedenza.