Tettoie, pensiline e gazebi: quando sono abusivi senza permesso

Quando si tratta di tettoie e gazebi c'è sempre il rischio di fraintendere, e pensare di essere di fronte a interventi edilizi assentibili in edilizia libera o al massimo con la SCIA, ma bisogna sempre considerare sia la dimensione di tali opere, sia soprattutto la loro destinazione e l'utilizzo che ne si fa, particolare discriminante per capire se è necessario il permesso di costruire, senza il quale il rischio è di vedersi comminare una sanzione demolitoria.

In tal senso, la sentenza n.16975/2025 del Tar Lazio è esemplificativa, perché ci spiega bene il confine tra edilizia libera e interventi 'bisognosi' del permesso di costruire quando si tratta di 'coperture' e opere similari.

Il caso: demolizione per strutture non autorizzate

Un'azienda ricorreva al TAR contro l'ordinanza di demolizione ingiunta dal comune per alcune "strutture non autorizzate" presso un immobile ospitante un centro commerciale.

Le opere, realizzate in area gravata da vincolo paesaggistico e sismico in assenza dei necessari permesso di costruire, autorizzazione paesaggistica e autorizzazione sismica, consistono in: 

• struttura metallica delle dimensioni di 10 x 10 m, con altezza minima 2,3 m e altezza massima di circa 5 m, adibita ad uso vendita/esposizione;
• tettoia a copertura di un’area espositiva, con struttura metallica e pannelli in pvc semitrasparente, della lunghezza di circa 10 m e altezza 2,40 m;
• pensilina con struttura metallica e pannelli in pvc semitrasparente a copertura della zona che collega il manufatto sopra citato all’edificio, con altezza massima di ml 4,30 e minima di ml 2,90;
• gazebo delle dimensioni di ml. 5,00 x ml. 5,00, altezza minima ml. 2,10 e 2,25 ml e altezza massima di 3,85 metri;
• tettoia ad uso deposito costituita da elementi metallici e copertura in pannelli pvc trasparenti delle dimensioni di ml. 1,10 x ml. 6,90, altezza minima ml. 2,00;
• marciapiedi in cemento armato realizzati sull’intero perimetro; G) area espositiva esterna e di vendita con scaffalature metalliche posizionate sulla corte.

Il ricorso: si tratta di strutture precarie?

La ricorrente lamenta, tra l'altro, che le opere contestate dall’amministrazione avrebbero carattere precario e rientrerebbero nel novero della cd edilizia libera ai sensi dell’art. 6, lett. e-bis) del Testo unico dell’edilizia, in quanto si tratterebbe di strutture non durevoli ma funzionali alla durata dell’attività commerciale svolta in loco, non ancorate al suolo e prive di copertura ai lati, dunque inidonee a determinare cubatura e ad alterare lo stato dei luoghi.

Opere edilizie durevoli: serve il permesso di costruire

Il TAR respinge al mittente le censure partendo dal presupposto che si tratta di opere durevoli, e che non può condividersi la tesi secondo cui le installazioni avrebbero natura precaria e non permanente, in ragione delle loro caratteristiche costruttive (risultando esse prive di ancoraggio al suolo e aperte sui vari lati) ed essendo funzionali alla durata dell’attività commerciale svolta dalla ricorrente (affittuaria dei locali ove tale attività è esercitata).

Documentazioni e fotografie comprovano infatti che si tratta di opere, realizzate nelle pertinenze esterne al fabbricato adibito allo svolgimento di attività commerciale e stabilmente poste al servizio di quest’ultima, che, considerate nel loro insieme e nella loro complessiva estensione e consistenza, e tenuto conto del loro effettivo utilizzo, hanno determinato una rilevante e permanente alterazione dello stato dei luoghi, oltretutto in area gravata da vincolo paesaggistico e sismico.

Le medesime, pertanto, presentano un carattere non certo temporaneo, in quanto durevolmente asservite all’attività commerciale svolta in loco e non già destinate a soddisfare fini specifici, contingenti e limitati nel tempo, necessitando, come tali, dei relativi titoli abilitativi, tanto sotto il profilo edilizio, quanto dal punto di vista sismico e paesaggistico.

La differenza tra opere precarie e durevoli

A tale riguardo il TAR rammenta che, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale dal quale non vi è ragioni di discostarsi, il carattere precario di un manufatto deve essere valutato secondo un criterio funzionale, avendo riguardo all'uso cui lo stesso è destinato “nel senso che, se le opere sono dirette al soddisfacimento di esigenze stabili e permanenti, deve escludersi la natura precaria dell'opera, a prescindere dai materiali utilizzati e dalla tecnica costruttiva applicata”, dovendo ricollegarsi la natura precaria di un manufatto alla “intrinseca destinazione materiale di esso ad un uso realmente precario e temporaneo, per fini specifici, contingenti e limitati nel tempo, con conseguente e sollecita eliminazione” (cfr. ex multis Cons. Stato, Sez. VI, 28 marzo 2025, n. 2597 e precedenti ivi richiamati).

Ciò vale anche in relazione al primo manufatto della gravata ordinanza, per il quale, come riportato nelle relative premesse, era stata presentata, in data 18 dicembre 2012, una SCIA ai sensi dell’art. 22, co.1 e 2, d.P.R. n. 380/2001, avente come oggetto “installazione di manufatti pertinenziali del tipo precario e amovibile” per “un periodo di quattro mesi continuativi”: il provvedimento, infatti, dà conto del fatto che la predetta struttura stile “gazebo”, ancora presente sul posto al momento del sopralluogo, avendo superato il termine contemplato dall’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001 entro il quale considerare l’opera quale diretta a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee (cd. attività edilizia libera), non riveste carattere di temporaneità, contestando conseguentemente l’assenza di un valido titolo abilitativo.

In definitiva, si tratta di strutture dotate di carattere durevole e non precario, che hanno comportato un’apprezzabile alterazione dello stato dei luoghi in area gravata da vincoli paesaggistico e sismico in assenza dei necessari titoli abilitativi, e di cui pertanto è stata legittimamente ingiunta la demolizione, nell’esercizio di un potere di natura doverosa e rigorosamente vincolata da cui è avulsa qualsiasi esigenza di bilanciamento con l’interesse privato.

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